物业管理市场,做品牌者生存(三)
报告类别:分析报告
行业分类:房产
调查时间:2003年
调查机构:新华信市场研究咨询公司
报告来源:新华信市场研究咨询公司
报告内容:
三、物业企业核心竞争力的六种要素
1. 什么是核心竞争力?
众所周知,除了把握市场,企业在竞争中的制胜之道在于核心竞争力。但物业市场的核心竞争力是什么?研究人员在走访中听到的说法在走访中听到最多的说法是:
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“就是自己的比较优势“
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“没有特定的竞争对手,取胜的关键是把自身的事情做好”。
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“主要的竞争对手是自己。做企业没有什么捷径,目标、方向清晰后扎扎实实做事而已。”“行业就象演戏,唱戏的有多少都无所谓,关键是角,要让自己成角。对于企业就是培养核心竞争力,不用管别人”。
从被采访的物业公司所说的看来,不同的成功物业企业有着不同的成长道路,也有着各自不同的核心竞争力,你的企业取得成功并不影响我的企业实现发展目标,有点竞合的味道。但归纳起来,考察到的优势企业其核心竞争力往往都出自下列一个或几个方面的要素:
2. 从目前成功企业的经验看来,核心竞争力主要来自于六种要素:
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策划能力
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公司规模
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品牌项目
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与开发商的关系背景
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管理水平
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知名度
四、物业企业的品牌之路:三种成功,一个方向
1. 物业企业共同的发展方向:从发展商办物业向市场化迈进
国内物业管理公司绝大多数起源于发展商办物业,逐步走向到市场上找饭吃的市场化之路,多数物业公司仍旧依靠母地产公司过活。对北京市的写字楼物业进行随机调查发现,绝大多数的甲乙级写字楼由开发商自己的物业公司管理,仅在顶级写字楼市场有所不同。(见图表1)
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图表 1:北京市写字楼物业与发展商的关系
资料来源:新华信市场研究咨询公司调查分析
注:小范围调查,结果不可用于外推
2. 依据市场化程度的不同,目前市场上的物业企业可分为三类:
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市场化水平较低,以发展商为主的企业;
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发展商支持下的半市场化企业;
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完全的市场化公司。
每一个类型都有其成功的代表性企业,他们在一个横断面上为我们展示了一个物业企业如何在迈向市场化的过程中步步取得成功。
-托管母公司的产业而成为品牌物业:万科、金融街。他们的特点是:以做发展商的品牌为主要目标,成为发展商整体战略的一部分。这类企业最终的走向仍然是市场化。
多数给母公司管理物业的公司由于缺乏市场竞争而效率低下,但万科和金融街例外。他们拥有优质的服务和规范、完善的服务管理体系,其优质的品牌服务成为母公司地产项目的一种市场竞争力。单从物业管理自身的市场来看,他们舍弃了对物业市场的拓展成就了公司地产品牌。但据称万科现在已开始关注物业市场份额,其不久前新成立的物业管理发展公司,将经营定位在对外拓展国内物业管理市场。
-发展商支持下的市场化品牌物业公司:中海
它的特征是有发展商背景,当前主要依赖于市场,已经有很强的市场竞争力,但依然从发展商处接项目,母公司的大量项目也成为它迅速壮大的比较优势之一。
完全市场化的公司:金地、均豪。没有自家发展商的支持,他们的特点是凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。
3.
无论市场化程度的高低,也无论物业管理的内容是基础的设施管理还是高端的物业顾问,物业企业面临的共同发展道路是:立足现有优势,逐步推进市场化,到市场上找项目;从服务层次和内容上,努力实现设施管理向管理顾问策划的飞跃。
表格 3:物业公司服务内容的三个层次
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项目策划 |
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管理顾问 |
前期介入 |
物业管理服务的层次 |
设施管理 |
委托管理 |
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物业管理服务的内容 |
物业管理实施 |
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后记:结束调查走访,再回到“物业公司该如何打造品牌?”这个问题上时,脑子里浮现出的却是那句人人都烂熟的话:“机遇与挑战并存”。市场化已经是不可更改的方向,物业管理企业除了做品牌外没有更好的发展道路。如何做好品牌也很明确,那就是:把握市场需求,立足核心优势。更具体的建议就是:多研究,多学习。市场调查研究是国际化物业公司进行“用数字决策”的有效工具,市场机会、市场细分、市场定位、竞争态势、用户需求信息都可以通过研究获得;而汲取同行的成败经验,学习外来的成熟管理机制和发展方向是国内品牌公司的一致做法。当然,还有一点是基础,那就是研究和学习有所得,要立即付诸行动。
(全文结束)