上半年十大城市物价水平对比分析

报告类别：分析报告
行业分类：经济
调查时间：2003年07月
调查机构：广东统计局
报告来源：广东统计信息网

报告内容：

　　最近几年，广东房地产开发投资增长较快，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房空置面积持续增加、“非典”疫情等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。

基本情况

　　最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重越来越高、地位越来越重要。2000年，房地产开发投资增长20.9%，2001年增长13.2%；至2002年，房地产开发投资突破千亿元大关，达到1115.25亿元，增长14.7%；2000-2002年年均增长速度为16.2%，比1995-2002年的年均增速高出6个百分点。2002年，房地产投资占全社会投资的比重为28.1%，比2000年高出1.5个百分点，比1995年高出3.9个百分点。2003年上半年，房地产开发投资增速有所回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9%，而房地产开发完成投资506.88亿元，增长7.6%，增幅比上年同期下降25.2个百分点，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9%，同比增长6.6%。

今年上半年房地产开发投资的主要特点：

　　第一，今年上半年发生的“非典”疫情对房地产投资特别是利用外资有一定的影响，但程度非常有限。“非典”疫情出现后，省委、省政府高度重视，坚持一手抓抗“非典”，一手抓经济建设，使疫情得到有效控制，除少数房地产项目进度受影响外，大多数工程项目进展顺利，“非典”对房地产开发投资的影响主要体现在利用外资及会展上。从上半年的情况看，疫情对房地产投资的影响不大，但疫情影响存在时滞，第三季度及全年投资仍有可能受到波及。

　　第二，房地产开发投资小幅增长，商品房销售稳定，销售价格波动不大。经过近几年的高速增长后，今年以来，房地产开发投资保持小幅增长态势，但商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年，商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3%和27.0%，全省商品房平均销售价格3339元/平方米，比去年同期略高7元/平方米，商品房空置面积的增长速度由1-2月的36.3%下降到上半年的15.5%（见图表二）。

　　第三，到位资金充足，国内贷款、银行贷款比例提高。今年以来，到位资金与完成投资之比基本上保持在1.5：1以上，资金比较充足，且到位资金的增长速度处在上升轨道中，特别是国内贷款，增长速度上升比较快。当前，房地产企业贷款在受人民银行限制不断增加和规范的情况下，到位资金特别是国内贷款屡创新高在一定程度上反映出消费者对商品房的需求仍然很大。同时随着广东城乡居民可支配收入不断增加，商品房消费群体不断扩大，使资金来源中银行贷款的比例也不断增加。

2003年房地产主要指标情况（图表二）

　　第四，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，广东房地产开发正常发展。上半年，商品房土地购置面积1063.06万平方米，增长28.0%；完成开发土地面积973.02万平方米，增长15.2%，而土地购置费同比却有所减少。主要原因是，广东现在提倡工业立市战略，部分地市大搞工业园区，工业园区的厂房建设由房地产公司开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情况。从广东各地反映的情况看，估计下半年土地购置面积仍将保持较高幅度的增长。

　　第五，“入世”以来，房地产利用外资虽然有起伏，但总体上保持平稳增长的态势。2001年年底中国“入世”后，2002年，广东房地产利用外资保持较高的增长速度，2003年以来，1-2月出现负增长，1-3月降到低位，1-4月由1-3月负增长44.7%反弹到负增长9.8%，1-5月已走出负增长区间，有5.1%的增长，上半年增长11.7%。估计下半年利用外资形势继续好转。

存在问题

　　最近几年，房地产投资在经济发展中发挥了很大的作用，但也存在急需解决的一些问题：

　　一是竣工面积连续高于销售面积，使商品房空置面积居高不下。目前，我省商品房竣工面积持续大于销售面积，竣工面积的增长速度又高于销售面积是商品房空置面积不断增加的主要原因。截止今年上半年，商品房空置面积达2215.08万平方米，其中空置一年以上的占51.6%。

　　二是现阶段地区发展不平衡，商品房的类型和结构有必要进行调整。2003年以来，商品房销售保持高幅度增长，销售价格稳步上扬，特别是从1-4月开始，商品房销售额的增长速度已经超过销售面积的增长速度，意味着从1-4月开始，平均销售价格已高于去年同期。分地区观察，中心城市广州和深圳左右着广东房地产业的发展方向。上半年，两个城市的房地产投资占全省的68.8%，销售面积占全省的45.4%，销售额占全省的56.0%。深圳市的商品房平均销售价为5718元/平方米，广州市为4141元/平方米，而其他19地市平均销售价为2247元/平方米。只有区域协调发展，东西两域和粤北山区经济发展起来了，才能吸引更多的房地产企业到当地投资。

今年以来商品房销售情况（图表四）

预测与建议

　　当前广东的房地产开发投资处在高速增长后正常调整期，估计经过调整，全年仍将保持较高的增长。从上半年情况看，房地产开发投资有利的因素有：一是土地购置面积、施工面积、竣工面积大幅增长；二是资金充足，商品房销售良好、增幅回升；三是广东经济保持持续稳定增长态势，居民收入、储蓄增加；四是抗“非典”已见成效，疫情得到有效控制，利用外资已明显回升。相信随着广东“非典”疫区的解除和政府的努力，下半年利用外资必将有更快发展。预测全年房地产开发投资增幅在13%左右。

　　为保持房地产开发投资持续健康发展，我们建议：

　　一是要正视存在问题，解决房地产开发投资增长速度偏慢、结构不尽合理之处。上半年，房地产开发投资同比只增长7.6%，落后全社会投资20.3个百分点，这是自1998年以来的次低增长速度。国有单位投资严重不足，上半年只完成投资47.16亿元，同比下降23.7%，若扣除集体和私营个体，房地产投资只增长3.5%。

　　二是消化商品房空置面积，要抓紧出台实际措施消化存量商品房，控制空置面积继续增长。上半年空置面积同比增长15.5%，其中住宅空置占65.3%。

　　三是要规范、控制土地使用，要加强管理、稳定发展，银行要从源头即贷款资金加大调控力度，确保房地产稳定健康发展。

　　四是要适当控制高档住宅建设，多建经济适用房，降低商品房销售价格，满足更多消费群体的需求。

　　五是要对“非典”的滞后影响给予高度重视，努力搞好投资环境、搞活投资渠道，吸引更多外商资金开发房地产。

（全文结束）