房贷新政对湖南省房地产开发的影响有多大

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调研时间：2003年07月
报告撰写：湖南省统计局
报告来源：湖南统计信息网

报告内容：

　　从去年下半年开始，国家有关部门出台了一系列宏观调控房地产市场的政策措施，但我省乃至全国的房地产业并没有出现人们所预期的降温，反而越来越火，今年上半年呈现出投资增速加快，购置土地翻番，新开工面积大量增多，各类资金与企业纷纷涌入的热闹景象。这种持续升温的势头已维持了近6年，那么如何看待此轮房地产开发高潮，特别是央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到底将对湖南房市产生多大影响，本文将依据统计资料进行简析。

一、上半年房地产开发再创新高

　　上半年湖南国房景气指数达109.89点，比上月上涨1.93点，处于高度景气空间。房地产市场呈现开发猛、销售旺、潜力足等主要特征。

　　（一）开发猛

　　1、开发单位增加。上半年全省新注册房地产公司327家，开发单位总数达到1986家，其中有开发与经营活动的1046家，同比净增387家，增长58.7%，呈现出跨行业、跨地区和联合开发的态势，华天酒店、亚华种业、隆平高科、浏阳花炮、金健米业等一大批上市公司涉足房地产领域，并且一投就是上亿元的规模。

　　2、投资增速加快。上半年全省房地产开发完成投资97.94亿元，增长75.9%，比上年同期提高9.4个百分点，比一季度加快24.6个百分点，创近几年来增速新高。十四个市州中，有一半市州的增幅高于去年同期，株洲、邵阳等6市增速达1.5倍以上。全省已完成全年计划投资的63.2%，全年超额完成计划已成定局。

　　3、国有与非国有共涨。国有投资14.85亿元，增长51.6%，同比提高33.1个百分点；非国有投资83.09亿元，增长81.1%，占全部投资的比重达85%，同比提高2.6个百分点。

　　（二）销售旺

　　1、销售增速加快。全省商品房销售面积230.89万平方米，增长77.5%，比去年同期提高28.1个百分点，其中商品住宅、经济适用房、商业营业用房分别增长73.7%、68.9%和135.1%。商品房销售额35.71亿元，增长123.1%，同比提高57.6个百分点。

　　2、个人购房比例攀升。销售给个人的商品房面积215.11万平方米，所占比重为93.2%，比上年同期提高16.3个百分点；销售给个人的销售额为31.41 亿元，比重为87.9%，同比提高15.6个百分点。

　　3、商品房售价同比上升，环比回落。上半年全省商品房屋平均售价1546.6元/平方米，比去年同期增长25.7%，其中商品住宅售价1166.7元/平方米，同比增长7.2%；经济适用房、办公楼和商业营业用房同比分别增长5.2%、15.6%和66.9%。但是5月份以来，商品房价格呈逐月回落态势， 6月份全省商品房屋平均售价每平方米比5月份下跌了23元，其中商品住宅、经济适用房、办公楼和商业营业用房分别下跌72.8元、9.3元、281.1元和8.4元；5月份全省商品房屋平均售价每平方米比4月份下跌了137.8元，其中商品住宅、经济适用房和商业营业用房分别下跌81.4元、55.7元和471.4元。

　　（三）潜力足

　　1、资金到位良好。上半年累计到位资金162.09亿元，增长93.8%，高出同期投资增幅17.9个百分点。其中利用外资增长2.4倍，国内贷款增长1.4倍，自筹资金和其他资金分别增长73.6%和81.3%。

　　２、土地供应加快。上半年全省共有228家房地产公司购置土地，面积达835.33万平方米，同比增长3.1倍，其中超过10万平方米的有16个单位，其总面积占全省的52.2%。全省完成开发土地面积441.58万平方米，增长1.8倍，土地开发投资增长1.4倍。

　　３、新开工面积大幅增加。新开工商品房屋331个，新开工面积达706.76万平方米，增长80.3%，其中办公楼、商业营业用房、其他用房均增长1.4倍以上。

　　４、预售面积快速增长。预售面积200.96万平方米，增长68.8%；定金及预收款31亿元，增长63.6%，占开发公司本年资金来源的23%。

　　资金、土地、新开工面积和预售面积等属于超前指标，其快速增长，预示后期房地产仍将保持较快增长。尽管如此，湖南房地产开发目前在全国仍处于“比东不足，比西有余，中部领先，高出全国”的水平。

　　首先，从投资总量看，上半年湖南房地产开发投资总量97.94亿元，居全国第12位，比去年同期前移了4位，居中部9省区首位，但与沿海发达省份相比，差距很大，只及广东的19.3%、上海的23.5%、浙江的27.4%、江苏的29.6%、山东的46%；比辽宁和福建分别少63.77亿元和47.04亿元。

　　其次，从投资增速看，湖南房地产开发投资增长75.9%，高出全国34%的平均水平41.9个百分点，除江西（129.8%）、内蒙古（90%）外，位居全国第三位。

　　第三，从资金到位情况看，湖南房地产开发到位资金162.09亿元，居全国第12位，居中部9省区首位，其中利用外资到位4.07亿元，居全国第8位，在中部地区除江西外，居第2位。

　　第四，从销售状况看，湖南商品房销售面积增长77.5%，比全国平均水平高出40个百分点；商品房销售总额35.71亿元，居全国第14位，在中部地区除安徽、湖北外，列第三位，增长幅度除甘肃、宁夏外，居全国第3位。但与沿海发达省份相比，湖南商品房销售总额仅为广东、上海的十分之一，浙江、江苏的2成，比辽宁、山东、福建均少了50多亿元。

二、如何看待当前的房地产开发高潮

　　1998年以来，湖南房地产业进入第二轮高峰期，1998-2002年五年间，开发投资年递增34.7%，销售面积年递增32.4%，开发与销售基本同步，并且呈现出投资与销售增速逐步加快的趋势，今年上半年开发投资与销售面积的增速均在75%以上。社会各界对此认识不一，我们觉得此轮房地产开发高潮是在客观环境发生较大变化的基础上产生的。

　　（一）是市场化程度提高的结果

　　1998年以前，房屋商品化程度不高，房地产开发投资领域偏小，开发市场无论是高涨还是低迷，是典型的政策效应。1998年以后，随着福利分房的停止，房地产消费市场由集团转向个人，个人购房比重由1995年的50%左右提高到目前90%以上；投资主体由国有经济为主导转向非国有经济为主导，非国有经济投资比重由1995年的57%提高到目前的85%左右。在消费主体和开发主体的变化下，房地产投资总量的扩张很大程度上是市场化程度不断提高的结果。从全社会角度看，1998-2002年全社会房屋施工面积年递增7.3%,其中住宅施工面积年递增3.6%，说明房屋建设速度并不高。商品房屋施工面积占全社会房屋施工面积的比重由1998年的6.4%提高到2002年的14.3%，商品住宅比重由7%提高到18.6%，说明房地产的快速增长是房屋商品化程度提高，建设主体结构发生转变的结果。

　　（二）是全社会投资高速增长拉动的结果

　　今年我省全社会投资呈现强劲增长势头，一季度增长22.4%，上半年提高到27.8%。大规模的投资建设，旧城改造和新建园区建设力度的加大，必然引起房地产需求的增加；另外，房地产投资领域拓宽，直接从事商品市场、城市道路等领域建设，从而拉动房地产高速增长。

　　（三）是住房消费升级的结果

　　住房消费随着经济的发展而不断升级，国际上将住房发展分为四个阶段：一是“一户一房”，人均居住面积2平方米以上；二是“人均一间房”，人均居住面积8—10平方米；三是“户均一套房，人均一间房以上” ，着力提高住房质量标准，并有较好的设施和舒适程度；四是提高住宅总体水平，如现代化设施、环境条件、配套服务等。1998年，全省城镇居民人均居住面积9.91平方米，农村居民人均居住面积28.79平方米，说明湖南住房消费基本完成了第二个阶段，正在向第三、四个阶段发展。人们要“住好房”、“住大房”，受“住房面积扩大，环境质量提高，住房功能增强”的多重因素影响，投资必然加倍扩大，投资增速必会超过房屋面积增幅。

　　（四）是城镇化水平提升的结果

　　国际经验表明，城市化程度在30%－60%之间，房地产市场将进入高速发展期。2000年以来，湖南城镇化水平达到30%以上，2002年为32%，正处于房地产市场的快速发展时期。按照“十五”规划要求，到2005年湖南城镇化水平达到36%，城镇人均居住面积15平方米，仅按2002年底的人口，城镇化水平每提高1个百分点，房屋造价按800元／平方米测算，就需增加住宅投资73亿元，再加上其他配套设施投资，需要投入100亿元左右。而目前湖南城镇化水平低于全国，要达到全国平均水平，在相当长的时期内湖南房地产开发投资需要保持较高的增速。

　　（五）是金融机构加大了信贷支持力度的结果

　　上半年，随着积极宏观经济政策的贯彻实施和政策能量进一步释放，我省金融运行继续保持良好态势，全省房地产信贷业务大幅增长。6月末，全省房地产类贷款余额达319亿元，比年初增加63亿元，占全省金融机构新增贷款的14%,同比多增21亿元，增长66%，高于上半年金融机构贷款增幅53个百分点。

三、房贷新政将对湖南房市产生多大影响

　　房地产开发持续升温，尤其是全国局部地区出现了过热迹象，为了防范金融风险，促进房地产金融健康发展，6月中旬人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号文件），对商业银行房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用利率等七个方面进一步明确和规范，旨在为处于高温的房市制冷。那么，这一新政策到底将对湖南房市产生多大影响？我们走访了邵阳华夏、顺兴、雅境等房地产公司，也对一些重点企业进行了问卷调查。总体认为，房贷新政对当地房市将带来一定的负面影响，但不会太大。因为目前房地产开发高潮有其产生的客观背景，另外新政策出台的目的也不是为了限制发展，而是重在规范中发展。此外，还存在以下原因：

　　一是我省房地产市场发展仍然有较大空间，尤其是经济适用房需求较大，房价在全国处于中等水平，商品房空置面积没有出现大幅增加。今年上半年，房地产开发投资占国有及其他经济投资的比重为22.4%，比全国平均水平低3个百分点；商品住宅平均售价1166.7元/平方米，居全国第26位，比全国平均价格低了1100元，比中部、西部地区分别低129元和225元；空置一年以上的商品房面积同比增长13%，远低于当期开发投资、竣工面积和销售面积等增幅。

　　二是房地产业经过多年发展，从无到有，从小到大，从少到多，公司势力明显增强，抗风险能力将大大提高。全省开发公司平均实收资本由1995年的745万元提高到2002年的1360万元，增长82.6%，其中资质等级为1、2级的由1977万元增加到3679万元，增长86.1%；注册公司由1995年的1245个增加到目前的1986个，净增741个。

　　三是目前我省房地产业尤其是一些中心城市的房地产开发仍有较大的利润空间。在各类商业银行增多的情况下，只要房地产开发企业向银行贷款有资产抵押作保障，能满足银行信贷的基本条件，银行在能有效地控制信贷风险的前提下，将加大信贷投放。

　　四是我省商业银行房地产信贷业务起步较晚，存在较大的发展空间。截至上半年底，我省房地产信贷余额319亿元，占全省金融机构各项贷款总额的8.5%，低于全国17.6%的平均水平。

　　五是新政策突出支持中低收入家庭购买个人住房，仍然支持个人住房贷款的有效需求。由于个人住房贷款制度规范、手续完备、还贷保障措施到位，其贷款质量优于其他六项贷款，央行是积极鼓励和支持的。据人民银行长沙中心支行预计，全年金融机构各类房地产贷款新增90亿元左右，其中新增个人住房贷款达40亿元左右，比重将比去年有所上升。据对长沙市的调查，该市个人住房抵押贷款、户数、面积和金额均成几何倍数增长，1998-2002年个贷户数由1090户上升到16829户，增加15倍；购贷面积由6.22万平方米增加至185.21万平方米，增长29倍；贷款金额由0.94亿元增加至44.26亿元，增长46倍。金融政策对个人住房消费的支持，极大的提高了消费者的有效购买力，仍将刺激我省个人住房消费的高速增长。

　　不过，随着新政策实施到位，房地产投资与需求将趋于理性，房地产将进入大众消费时代。房地产领域也将呈现以下趋势：

　　第一，贷款比下降，贷款面提高。新政策规定：开发企业自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。因此，在主体工程建设过程中，大量资金将依靠企业自有或自筹资金，银行贷款比重将有所下降。但在一定的信贷规模内，银行资金为了寻找出路，必将扩大信贷面，加快对那些具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业发放贷款。

　　第二，预售市场先攀高，后走低。为了防止新政策带来被动，各开发商加快了预售力度。本年资金来源中定金及各项预付款增速由一季度的42.7%提高到上半年的62.6%，所占比重由22.2%提高到23.1%。随着政策的正式实施，增速将会逐步走低。

　　第三，高档商品房比重下降。新政策对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，将导致这类房屋开发比重下降。上半年，高档别墅、公寓房的开发投资、施工面积、新开工面积比重分别为5.3%、5.8%、6.2%，分别比上年下降1个、1.4个和1.3个百分点。

　　总体来看，湖南房地产开发属于低水平上的高增长，是在弥补历史欠帐，这种高增长也是加快缩小差距的重要手段。为促进全省房地产业的健康、快速发展，在今后一个时期，我们对房地产开发应加大支持，加强服务，科学规范，积极监督，实现在规范中持续发展的目标。

（全文结束）