住房消费增长促进了我市消费品市场的发展

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调研时间：2003年08月
报告撰写：北京市统计局商调队
报告来源：北京统计信息网

报告内容：

　　[内容提要]房地产业作为国民经济与社会发展的重要支柱产业，直接和间接关联的产业部门很多，产业链较长，产业关联度很强，其带动的相关产业多达50多个产业部门、上千种产品和服务。据测算，如果住宅建设的产值增加1个百分点，它能带动相关产业产值增加1.5—2个百分点。目前，以住房开发与经营为主的房地产业，正逐步成为我市启动内需，推动社会发展增长的重要产业，并成为带动消费品市场、建材、装饰装修、家具、家电及汽车等相关专业市场发展的重要力量。

　　房地产业作为国民经济与社会发展的重要支柱产业，直接和间接关联的产业部门很多，产业链较长，产业关联度很强，其带动的相关产业多达50多个产业部门、上千种产品和服务。据测算，如果住宅建设的产值增加1个百分点，它能带动相关产业产值增加1.5—2个百分点。目前，以住房开发与经营为主的房地产业，正逐步成为我市启动内需，推动社会发展增长的重要产业，并成为带动消费品市场、建材、装饰装修、家具、家电及汽车等相关专业市场发展的重要力量。

一、房地产业快速发展，住宅消费不断升温

　　近年来，在城市市政建设加快、危房改造力度加大、房改政策进一步实施等诸多利好政策的刺激下，我市房地产业继续保持快速发展势头，呈现以下主要特点：房地产开发投资继续扩张、商品房新开工面积和竣工面积以及销售快速增长、商品房空置基本稳定、商品房销售价格稳中有降，对国民经济的影响作用不断增强。

　　1、房地产业对经济增长的贡献逐年提高随着我市房地产业的快速发展，房地产业增加值占全市GDP的比重逐年上升。1992年，我市房地产业增加值为5.6亿元，占GDP的比重仅为0.8%，而经过10年的发展，2002年房地产业实现增加值163.1亿元，比上年增长46.9%，占GDP的比重达到5.1%，比10年前提高了4.3个百分点。

1992—2002年北京房地产业增加值占GDP比重

　　2、在第三产业中的比重明显上升房地产业是近年来我市发展最为迅速的产业之一，1992年，我市房地产业在第三产业中处于下游水平，比重仅占第三产业的1.8%。发展至今，房地产业比重已占到第三产业的8.2%，10年上升了6.4个百分点，成为我市经济发展的新亮点（见下表）。

房地产业占第三产业比重情况

单位：亿元，%

　　3、住房消费成热点，潜在需求巨大一个地区消费热点的形成，集中反映了该地区社会经济发展水平及人民生活质量。我国在从贫困到温饱再到全面建设小康社会的转变过程中，消费热点也不断变化，经历了从满足基本生存需要的衣和食到大件耐用消费品再到住房和购车的转变过程。目前，以衣、食为主的日常消费已经满足，我市城市居民恩格尔系数已由1993年的47.8%下降到2002年的33.8%。随着城市居民生活水平的提高，消费需求逐步升级，住房消费热点已经形成。

　　我市住宅状况改善空间较大。目前我市城镇居民人均住房使用面积为18.2平方米，虽然比1998年增长加了3.2平方米，但低于全国平均21平方米的水平。特别是城近郊区聚集了全市70%的城市人口，人口密度和建筑密度较大，居住环境改善受到诸多限制，无论是本市居民还是长期在京从业的外地人员都迫切需要改善住宅状况。

　　4、住宅销售迅速增长，房地产市场日趋完善近年来，我市商品住宅交易呈逐年增长的态势。从销售量看：2002年，我市商品住宅销售1604.4万平方米，同比增长42.3%，占商品房销售面积的比重为93.9%，其中销售给个人1563.3万平方米，同比增长48.9%。从销售额看：2002年我市商品住宅销售额716.7亿元，同比增长34.8%，占商品房总销售额的88.1%，其中个人销售额686亿元，同比增长41.4%（详见下表）。

1998年－2002年北京市商品住宅销售情况

单位：万平方米，亿元，%

　　活跃的一级房地产市场为未来二、三级市场的繁荣打下了基础。1998年以来，我市每年竣工住宅面积都在1000万平方米以上，2002年达到2189.6万平方米，创历史最高水平，房地产一级市场供给充足，一级市场交易量大大超过二、三级市场交易，2002年我市一级市场交易量占房地产交易总量的70%，二、三级交易市场交易潜力巨大，随着存量房快速增长、二手房交易手续不断简化以及居民购房意识增强等多方面影响，我市房地产交易市场势必趋于成熟，一级市场与二、三级市场并驾齐驱地推动房地产市场健康发展的局面将逐步形成。

二、住宅消费促进消费品市场发展，相关产品销售同步增长。

　　近几年房地产业发展实践表明，其辐射作用越来越明显、程度越来越大、范围也越来越广，不仅对许多相关行业产生了极大的影响，也给本已活跃的消费品市场的发展起到了积极的推动作用。2002年，我市城镇居民用于居住方面的消费性支出明显高于往年，年人均居住支出为925.5元，比1998年增长75.2%。居住条件的改善，拓宽了居民家庭的消费领域，拉动了居民诸多方面的消费支出，尤其对我市建材装饰材料市场、家具、家电及汽车市场的发展迎来了更多的发展机遇。2000年至2002年，我市实现商品住宅销售额分别为409.3亿元、531.7亿元和716.7亿元，2002年比2000年增长75.1%，三年平均以32.3%的速度递增。而我市消费品市场中与住房消费相关的商品也同步增长，据对我市批发零售贸易企业商品分类销售统计：2000年至2002年，建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、汽车类四大类商品合计三年分别为275.4亿元、306.7亿元和493.3亿元，2002年比2000年增长79.1%，三年平均增速为33.8%。商品住宅销售额与四大类商品销售额呈现同步增长态势，二者的弹性系数大致为1：1。

　　1、建材市场和装修企业规模扩大随着社会的发展，人们的审美标准不断提高，对居室装潢的要求也日新月异。一般一次装修少则几万元，多则数十万元不等。2002年我市城镇居民人均住房装潢支出已达到307.2元。商品房交易市场的活跃和发展，以及二、三级市场的建立和逐步成熟，必然伴随着房屋装修需求越来越大，直接促进了建材装饰材料市场的发展，目前我市已建成的建材、装饰材料零售市场有70家，比1998年增长49%，2002年当年用于建设市场的投资14.7亿元。

　　此外，随着住房消费市场的持续升温和发展变化，人们对建材企业的关注程度加强，各企业规模不断扩大，管理也日趋规范，竞争更加激烈，各大建材装饰企业争夺团体客户将成为新的竞争目标。2002年我市建筑行业中有1208家企业从事装饰装修工程和业务，完成装饰装修产值214.1亿元。

　　2、家具市场销售稳步增长居民搬入新居，必然面临着室内家具的更新换代，其用于家具方面的支出有时比用于装修方面的支出还要大，加之目前人们对居室整体环境效果要求较高，一般成套购买，以使风格统一。市场的有效需求以及人们对产品质量和售后服务的要求不断提高使家具市场更加规范，规模也越来越大，目前我市大型家具市场有28家，2002年家具销售31亿元，同比增长14%，超过全市零售额平均增长水平。

　　3、家电类产品在趋于饱和的基础上保持增长势头住房条件的改善，为家用电器等耐用消费品进入居民家庭创造了良好的条件，并促进了部分家庭耐用消费品的更新换代，使居民家庭主要耐用消费品的档次和拥有量得到全面提高。近年我市家庭耐用消费品中洗衣机、电冰箱、电风扇、彩色电视机等基本生活物品在数量上已趋于饱和，但随着居住条件的不断变化及家用电器设备在质量和功能上的不断改进，又重新刺激了已趋于平淡的市场。据对我市批发零售贸易企业统计，2002年我市家用电器和音像器材类实现销售额147.6亿元，比去年同期增长8.1%，其中零售93亿元，占总销售额的63%。

　　4、汽车销售大幅度增长汽车市场近几年发展颇为迅速。目前，我市共拥有133家汽车专卖店，6个汽车市场。2003年上半年，全市累计销售汽车15.1万辆，比去年同期增长13.5%，实现零售额131.5亿元，同比增长71%，比2002年提高4.9个百分点，上半年汽车销售累计拉动全市零售额上升6.9个百分点。房地产市场的发展对汽车销售的增长也发挥了积极的拉动作用。首先,目前我市住宅销售市中心地区已趋于相对饱和状态,价格也相对较高,一部分工薪阶层选择了离市区较远、房价相对较低的远郊区县，因此，买车可以解决上下班交通问题。其次，房地产公司与汽车销售企业联手促销，推出促销期间优惠的价格，也促使汽车市场异常活跃。另外，随着市政建设的发展，交通环境有了一定的改善，扩大了购房范围，促使人们改变了交通方式。2002年，北京新建、改建高速公路达206公里，其中高速公路128公里。从地区分布看，随着北京市城市交通道路系统的不断完善，各区县都加快了住宅建设的步伐，给北京城市居民的购房选择提供了更多的空间。人们选择住房的观念逐渐改变，不再以“空间距离”为标准，人们开始注重周边的商业氛围、良好的人文环境和购房的承受能力等因素。2002年全市商品住房竣工面积中，环境好，价位相对较低的远郊区县住房占40%，比10年前提高26个百分点。大量人口的外迁使居民购车成为可能。据调查，截止2003年上半年，北京市居民家庭每百户汽车拥有量达到5.2辆，比2002年底增加了1.1辆，同比增长36.6%。

三、促进住房消费和消费品市场协调发展的措施建议

　　目前，我市房地产业正处于高速发展的黄金时期，消费品市场也异常繁荣。为使其在自身发展的基础上，能进一步相互补充、相互促进，以投资和住宅建设拉动消费品市场的稳步增长，最终促进我市经济社会的健康发展，应采取相应调控措施。

　　1、完善住房消费相关政策。通过加强政府对房地产市场的宏观调控，完善房地产业的法律法规、降低商品房价格、加大经济适用房开发供应、搞活住房二、三级市场、为城市贫困家庭提供廉租房，保障住房交易市场健康、规范、有序发展，给居民创造一个良好的外部环境。鼓励居民实现住房以小换大、以旧换新、以差换好，增加住房的有效需求，利用住房需求拉动相关建材装饰、家具、家电等市场发展。

　　2、完善社区配套设施，促进社区区域消费增长。对于目前房地产开发，应注重社区规划的合理性，加强社区配套设施的建设，加快社区商场、超市、便利店、折扣店等社区商业以及休闲娱乐、体育健身、医疗保健等场所的发展，不仅使社区居民生活更加便利，同时促进了社区区域消费的增长。

　　3、进一步改进城市交通体系建设，促进城市住房和汽车销售。近几年，特别是申奥成功后，我市城市建设正在紧锣密鼓地进行，对于城市居民来说影响最大的就是居住和出行问题，随着住房消费热点的形成以及汽车消费的日益扩大，也给城市交通、停车管理带来较大压力。城市交通体系建设应适应日益膨胀的城市人口以及汽车发展的步伐，与之同步发展。因此，应进一步加快我市交通体系建设，促进房地产业和汽车市场的发展。

　　4、进一步采取有效措施，增强居民消费信心。应落实住房补贴，将死钱变活钱，专款专用，以使居民其它的收入来源更多地用于日常消费，同时促进了住房消费市场及消费品市场的发展。还应完善社会保障制度，解除人们的后顾之忧，改善居民的消费预期，将更多的收入用于消费，提高生活质量。

（全文结束）