北京：2003年“经济适用房”研究报告

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：北京
调查时间：2003年9月
样本情况：有意向购买经济适用房的群体
调查机构：九力营销顾问公司
报告来源：九力营销顾问公司

报告内容：

　　为了把握北京市经济适用房市场的发展趋势及需求动态，九力营销顾问公司在2003年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对北京市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本报告分为供给、需求、未来发展趋势及预测几个大的组成部分。

谁在购买经济适用房

一、经济适用房购房群体在年龄上呈“Ｕ”型分布

　　经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差异性，总体而言呈“Ｕ”型分布：35岁以下（49．73％）的群体和40岁以上（41．53％）的群体比较密集，36—40岁之间的群体比较少。

二、外来群体对经济适用房有一定需求

　　和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大，在总体需求群体中，外来群体的需求比重占1成略强。

三、经济适用房需求群体中低学历群体比重较大

　　和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群体比重比较大，占50％左右。

四、经济适用房需求群体主要在“国有性质”及“私营企业”工作

　　普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占1／5略强。

五、经济适用房需求群体的家庭年收入超过6万元

　　根据北京市相关规定：购买经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了1／4，那么这部分群体的需求如何满足呢？似乎目前金融系统和相关部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存在这样的趋势，但原因却完全不同），相对而言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。

居住现状分析

一、5成以上的潜在购房群体没有自己的住房

　　从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，5成以上没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的一分子，约有1／6“和父母亲戚挤在一起”，另有1成住在“单位宿舍”。

二、约有15％的潜在购房群体已购公房或者商品房

　　有购买经济适用房需求的潜在用户8成以上属于“首次购房”，但同时也有1成以上的群体已经购买过“公房”或者“商品房”，对比上面的数据，我们会发现还有另外3成潜在需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子并拥有合法身份），甚至可能包括一些所谓的违章建筑等，有自有住房群体还希望购买经济适用房的原因主要在于：

　　1、拆迁因素。有4成以上的潜在用户属于此列；

　　2、希望改变居住环境。无论是公房，还是以前早期的商品房在设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代”，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；

　　3、另外，存在出于投资考虑的可能性，对于已经拥有住房的群体，完全可以在“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择一套回报比较好的房子出租。

三、拆迁户成为经济适用房市场的需求主力

　　调查发现，4成以上的潜在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。

四、购买经济适用房基本上为了“自己居住”

　　和普通住宅市场以及公寓市场存在很大不同的是，购买经济适用房的群体基本上是为了“自己居住”，投资群体在经济适用房市场所占比重非常小。

五、经济适用房潜在购买群体工作地点分布

　　从经济适用房潜在购房群体的工作地点位置分布来看，朝阳区分布比较集中，约占4成，其次是海淀、东城、西城，以上4个区域的潜在购房群体约占总体8成。

需求分析

一、经济适用房区域需求

　　从目前经济适用房大的区域需求来看，东部的需求最旺盛，占60％，其次是北部，占26．6％，再其次是南部，占23．8％，对西部的需求仅占11．1％。

二、经济适用房价格需求

　　对经济适用房价格的需求主要集中在2500—4000元／平方米之间，占68．85％，这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价在2500元／平方米的项目也存在较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少。

　　从经济适用房的总价需求来看，40万元是经济适用房的价格门槛，总价需求在40万元以下的约占9成，另外约有1成的潜在用户可以承受40万—50万元的总价。

三、经济适用房面积及户型需求

　　从经济适用房的面积需求来看，80—100平方米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外60—80平方米的需求也比较强烈，占3成；100—140平方米存在一定需求，60平方米以下的需求约占1成。

　　从户型来看，2居是需求的主体，约占8成略弱，对3居也有一定的需求比例，占1／6，对1居和4居及以上的需求比较小，对比面积需求和户型需求，基本一致。

　　对户型的需求归根结底是由未来入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是3个人的家庭，一个家庭的结构是：夫妇2人＋小孩；另一个是一个老人＋婚姻前期的夫妇2人（还没有小孩），这两个家庭对于户型及功能布局的需求完全不一样，前者两居在一定时间可以满足要求，而后者可能需要考虑3居。对比入住人数和户型需求，我们可以发现基本上符合以上的分析思路。

四、经济适用房内部空间布局及建筑形式需求

　　随着京城经济适用房项目不断增加，供给量爆发性增长，经济适用房不可避免也面临着一定的竞争压力，从而迫使开发商在产品设计、户型设计、内部空间布局等方面花费心思，同时消费者对于经济适用房的要求也在不断提高。

　　首先，从户型的空间布局来看，平层仍是需求的主体，占8成，另外错层和复式也有一定的需求空间，这也在一定程度上表现出了未来的发展趋势。

　　另外，从建筑形式来看，塔楼将很难满足潜在用户的需求，最受欢迎的是“板式小高层”，其次是“多层”。

五、经济适用房装修需求

　　潜在用户对于装修问题，意见比较分散，4成用户不希望提供装修，另有3成用户希望提供初装修，另有少量潜在用户希望提供“菜单式装修”或者“精装修”。

六、经济适用房配套需求

　　目前北京经济适用房项目都比较大，动辄上百万甚至几百万平方米，整个社区基本上属于一个小社会，加上目前在建或新建的经济适用房项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。

　　从本次调研的结果来看，潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的需求程度也比较高；对于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存在一定需求。

七、经济适用房需求群体购买周期

　　从潜在购房群体的购买周期来看，约有3成的潜在用户准备在半年内购买，有4成潜在用户准备在1年内购买。

供给分析

一、2003年北京经济适用房供给数量

　　2003年北京市经济适用房供给数量达到22个，其中朝阳区4个，占18％；丰台区11个，占50％；宣武区1个，占5％；石景山区2个，占9％；大兴1个，占5％；昌平3个，占14％。

二、2003年北京经济适用房供给面积

　　2003年北京市经济适用房的总体供给量为1133．7万平方米，从各个区域经济适用房总体的供给面积来看，朝阳区以348万平方米排在第一位，占总体供给量的30．7％；其次是丰台区，供给量为290万平方米，占总体供给量的25．6％；昌平以250万平方米的供给量排在第三位，占总体供给量的22．1％；大兴区的总供给量达到216万平方米，占总体供给量的19．1％；石景山区供给量为26．7万平方米，占总体供给量的2．4％，宣武区供给量为3万平方米，占总体供给量的0．3％。

三、2003年北京经济适用房价格

　　2003年北京市经济适用房总体均价为3511元／平方米，其中宣武区均价为4500元／平方米；其次是石景山区，均价为3855元／平方米；丰台区紧随其后，达到3764元／平方米；朝阳区、昌平区、大兴区的均价为3375元／平方米、2617元／平方米和2280元／平方米。

　　另外对比不同区域经济适用房最高价格和最低价格的差异，我们发现：价格差异最大的是朝阳区，达到620元／平方米，价格差异最小的是石景山区，仅为10元／平方米。

四、2003年北京经济适用房容积率

　　2003年北京市经济适用房总体的平均容积率为2．3，其中宣武区容积率最高，达到3；大兴最低为1．3，总体的趋势是离城区越近的项目，容积率越高，反之越低。

五、2003年北京经济适用房户型

　　总体来讲，户型呈现多样化发展的趋势，户型跨度非常大，从40平方米的一居，到300平方米的跃层4居可谓应有尽有。比如回龙观文化居住区的户型从1居到4居，共有100余种户型可供选择；天通苑的户型与回龙观的户型基本类似，但变化略少一些；但2003年新开盘的项目，从户型设计上明显朝着标准户型回归：一居基本在60—70平方米及以下；两居基本上在80—100平方米之间；三居在110—140平方米之间。

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