北京东部地区在售物业调查分析报告

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查时间：2003年9月
调查机构：搜房
报告来源：搜房

报告内容：

　　本次对各项目物业类型的调查是针对北京市东部地区（泛CBD区、东部边缘地区、望京地区），该区域是北京开发最旺的地区之一，是经济活跃发展迅速的地区，目前发展中遇到的最大问题是交通超负荷的承载，由此制约了该区域内一些项目客户定位发展。

泛CBD区

　　该地区自北四环望和桥至南四环十八里店，东二环至东四环。CBD区为近年来北京发展，开发的热点地区。CBD区的发展直接牵动北京房地产市场的脉搏。

　　1．物业类型分类

　　该地区现存物业类型以公寓为主，占到46%，其次为普通住宅占42%。做为未来北京主要的商务活动区域，该地区发展所需的商住楼的比例非常小，随着中国加入世贸的成功，一些国外公司进入中国的比率会大大加入，北京将成为他们进入中国的平台，CBD区做为北京的商务中心区域在未来的几年中将会有大量的公司入住，现存的商用楼是远远不能满足需求的。2001年CBD区的规划方案出来后，在今后几年，有很多开发商会把投资转向该地区，分羹一杯。但是该地区的地价随着CBD区规划水涨船高，这将成为制约开发商投资的瓶颈。

　　北京CBD区，前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50％左右，公寓25％左右，其它２５％左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置。

　　CBD区的公寓现有开发面积目前所占比率最高，总建筑面积有680多万平方米。普通住宅现有开发面积500多万平方米，商住楼已开发面积为120万平方米。今年公布的CBD方案中住宅的建筑面积为250万平方米，对住宅的需求不是很高，公寓和普通住宅现存量在短期内能够满足市场需求。商住楼目前的开发量距整体规划远远不够。随着CBD区的建设启动，商住楼的需求还要增加。

　　2．物业类型基本情况

　　价格：泛CBD区4000元以下的住宅为3%，4000元—6000元之间的占到26%，71%以上的房价在6000元以上，总体价格高于北京市平均价格。

　　绿化率：该地区项目的绿化率都在30%--50%之间。基本都能够达到北京市关于绿地的规划标准的要求。

　　车位：所有物业的车位都比较充足，在租金上公寓与商住楼的价格偏高。普通住宅与北京市整体价格持平。车位售价符合其物业类型。

　　装修：该地区的物业精装修的占24%，粗装修的占43%，厨卫精装修占16%。

东部边缘地区

　　紧邻CBD区，北起机场路南至亦庄开发区；西临东四环的北京东部边缘地区。该地区因毗邻CBD，处在商业活动活跃区域，所以该地区的物业会受到影响。

　　1．物业类型分类

　　本地区主要功能是完善CBD区的配套设施，公寓占27%、别墅4%、经济适用房11%，普通住宅58%。商住楼的建设为零，一是因为该地区的商住楼没有市场，并且集中到了CBD区。CBD区发展起来，本地区的的住房需求还会增加，现存量房以普通住宅为主，可适当加大高档房开发，补充市场需求。

　　2．各物业类型基本情况

　　价格：该地区因为地理位置处在四环以外的缘故，房价在6000元以上的占13%，这其中又以4000-6000元之间的占42%，4000元以下的占64%。从北京目前整体市场发展前景来看，4000-6000元的项目将会得到更多的发展空间，目前购房者对项目的品质的要求越来越高已不仅限于纸上谈兵的状况。

　　绿化率：该地区的别墅的绿化率较高，最高的达到68%，但是普通住宅和经济适用房的绿化率，只是达到北京市对住宅绿地要求的最低标准。

　　车位：各物业的车位充足，月租金低于CBD区1—2倍，月租金在150元月上下，售价在10万元左右。

　　装修：各物业类型中精装修的为11%，粗装修51%，厨卫精装修的为6%，精装修项目的占有率随着今后的发展会逐步提高。

望京地区

　　本地区南起北四环东路，北至来广营北路；东起姜庄湖西至机场路。望京地区是北京近几年发展起来的大居住小区，经过几年的发展，各种配套设施，交通状况都已成型。发展状况良好，成为北京市民选择的居住旺地。

　　1．物业类型分类

　　本地区的物业类型仍以普通住宅为主占63%，别墅占6%，公寓占25%，经济适用房6%。望京地区是以居住功能为主的地区，因此普通住宅是主流。望京地区经过几年的迅速发展，没有太多的开发空间，其发展力度还要放在生活配套设施的建设上。望京地区今后发展将延深至顺义区并带动顺义区的发展，2002年在顺义开发的老年社区东方太阳城和今年开盘的空港国际都显示了该区域的发展势头。

　　2．各物业类型基本情况

　　价格：该地区的房价13%在4000元以下，4000-6000元之间的为74%，13%为6000元以上的中高价房。

　　绿化率：本地区的绿化程度不高，只有两个项目的绿化率达到40%以上；其他的都只是达到了建筑绿地的一般标准。

　　车位：各物业车位充足，租金在150元月，售价10万元左右，与其他区位价格持平。

　　装修：各物业精装修的占19%，粗装修的占到75%，厨卫精装修为零。

小结：

　　东部地区的三个区域，泛CBD区因为区域中CBD区的特殊功能的缘故其物业类型以商住楼为主要物业类型，由此带动的其他物业类型也以高档住宅为主，高档物业成为CBD区的主要特征，其价格基本都在10000元平方米，泛CBD区的物业特征则以为CBD区生活配套服务为主要特征。

　　东部边缘地区与望京地区因紧邻CBD区可以说是CBD商圈的最大受益区。其物业类型为补充CBD区物业类型为主要功能，目前这两个地区的房价基本与北京地区整体价格相符，略高于南城地区，东部地区特殊的地理位置吸引了大批的开发商来投资，目前为北京地区开工量之最，今年五月东区最大的经济适用房朝阳新城成为该地区新秀。

　　CBD区的绿化率在东部地区来说是最高的，因为该地区的物业以高档项目为主，在营造项目环境和氛围上对绿地的投入高一些。

　　东部地区中的装修程度以望京地区最低，主要原因是望京地区的物业开发是商品房市场刚开始启动时期的产品，产品的规格不高。今年来新投入的产品开始加大品质的投入，2002年开盘的UHN国际村为该地去标牌式产品，太阳宫地区的全面开发为望京地区的纵深发展注入活力。

（全文结束）