三大视角审视深圳楼市消费需求

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：深圳
调查时间：2003年9月
样本数量：973名
样本情况：当地居民
调查机构：深圳中原深港研究中心
报告来源：深圳特区报

报告内容：

　　为了解潜在消费者的需求状况，有效指导深圳房地产市场的发展，深圳中原在2003秋交会期间进行了一项消费者需求问卷调研。本次调研共完成有效问卷973份，其中调查到804位3年内有购房意向的消费者（考虑在展会期间买房者159份，3年内有买房打算者645份），分析结果表明消费者的需求特征明显。

购房考虑因素及选择区域

　　购房考虑因素

　　对消费者购买住宅考虑因素调查显示，地段及交通是他们主要考虑因素，有77.8%提及，其次是小区规划及环境和小区内生活配套设施，分别有58.2%、46.9%提及，而小区智能化则不是消费者较多关注因素，仅有5.2%提及，比例最低。

　　同时，对不同类型消费者分析表明，不同特征的消费者在购房时考虑的因素差异性也较大。年龄较大的消费者，社会经验丰富，经济条件也较好，大多有自己的私家车，家庭结构也较大，基本是两代或三代同住，更懂得享受生活，购房时考虑的因素相应较多，发展商实力品牌、知名物业管理公司、小区配套设施和小区智能化和小区规划及环境和小区附近教育配套设施等都是他们关注的因素；而对于年龄较小的消费者，一般是单身或两口之家，上班一族，也受经济条件影响，在购房时则关注地段及交通、价格及付款方式方面较多一些。

　　优先选择的购房区域

　　对消费者优先考虑购房区域调查显示，福田作为深圳城市的中心区域，受到消费者青睐，有49.3%消费者明确表示买房将优先考虑福田；其次是南山作为新发展区域，近年也受到人们较多的关注，有30.8%的客户表示优先考虑在南山购房，处于第二位；而罗湖则由于没有太多土地可供开发，市场供应相应较少，同时罗湖价格高、环境差，打算去罗湖买房者则较少，仅占10.7%，处于第三位。另外，随着关内土地的减少，关外也逐渐受到消费者的关注，宝安和龙岗都有一定比例的客户，其中，宝安区受宝安中心区和龙华镇大开发影响，因而也有较多客户表示优先考虑在宝安购房。

　　对各类客户群进行分析显示，消费者优先选择某个区域的住宅与消费者的学历、职业、年龄等关系不大，但与居住区域、工作区域及置业次数有较大相关性。从置业次数来看，南山的房价相对较低，是经济条件还不够强的首次置业者优先考虑区域，有33.4%首次置业者表示优先考虑在南山购房，高出二次以上置业者8.3个百分点；而福田地理位置较好、豪宅多、房价较高，是二次以上置业者首先区域，有54.2%的二次以上置业者表示优先选择福田，高出首次置业者7.2个百分点。

　　从居住区域来看，现在居住某个区域的客户更喜欢在原居住区域置业。数据显示，南山和福田客户中均有七成消费者首选购房区域仍在南山或福田，而罗湖区由于各种客观原因，现居住在罗湖的客户流动性则较大，仅有近四成表示会继续在罗湖购房，其它则大多首选在福田和南山购房，同时，现在居住在福田和南山的客户首先考虑罗湖者更少。另外，现居住在罗湖、福田和南山的消费者对关外的排斥心理仍然存在，很少有优先考虑在宝安、龙岗买房的。

　　从工作区域来看，由于大部分消费者的居住区域和工作区域一致，因而也呈现出与居住区域相同的特征。

产品需求

　　总体分析

　　1、户型需求

　　对户型需求情况进行分析发现，两房、三房需求量较大，分别有39.0%和51.8%的消费者表示将会购买，合计达九成比例，其它户型需求则较少。

　　2、面积需求

　　对面积的需求情况调查显示，71－110平方米是客户主力需求面积。其中，71－90平方米占37.4%，91－110平方米占35.1%，而对70平方米以下面积需求则较少。

　　3、装修标准需求

　　对装修标准的需求情况调查显示，毛坯房和基本装修是消费者最愿接受的交楼标准，分别有40%和44%的消费者希望购买住宅的装修标准是毛坯房和基本装修，其它装修标准提及则较少。

　　消费群分析

　　1、不同特征消费者对产品的需求分析

　　不同类型的消费者对产品的需求也存在较大差别，调查显示，年龄较大的消费者，家庭结构也较大，经济收入较好，更懂得享受生活，他们多为二次以上置业，对户型、面积的需求较大，也多选择不带装修的房子，以便根据自己的喜好进行个性化装修。在户型和面积方面，从家庭结构来看，单身家庭中有97.7%需求的户型是三房以下，远远高于结构较大的家庭，相应对面积的需求也较小，打算购买70平方米以下者占19.9%，低于结构较大的家庭；从置业次数来看，首次置业者中仅有49.5%打算购买三房以上户型，打算购买面积在111平方米以上者也仅有13.4%，而二次以上置业者则有32.1%打算购买111平方米以上面积；从消费者年龄来看，年龄在35岁以下消费者中仅有17.2%打算购买111平方米以上面积，而36岁以上消费者中有30.5%。学历较高的消费者收入相应也高，他们对户型和面积的需求也较大。

　　在装修标准方面，消费者是否愿意接受带装修的交楼标准与置业次数和家庭结构有一定关系，首次置业者和家庭结构越小的消费者收入较低或者由于没有太多时间管理装修的事情，对他们来讲，越方便越省事越好，因而更愿意接受带装修的交楼标准；而置业次数多和家庭结构较大的消费者由于收入较高，人手也多，更愿意接受毛坯房交楼标准。数据显示，二次以上置业者中有46.0%和8.3%希望购买毛坯房和厨卫精装修的房子，远远高于首次置业者；而首次置业者则更希望购买基本装修和带家私电器装修的房子，分别占47.2%和7.1%比例。从家庭结构来看，两代、三代同住的消费者中有41.0%和9.2%希望购买毛坯房和厨卫精装修的房子，远高于结构较小的家庭；而单身、两口之家的消费者更希望购买基本装修和带家私电器装修的房子，分别占46.7%和7.2%。

　　2、消费者对产品的区域需求

　　根据以上分析，消费者对购买某个区域的房子与其置业的次数有较大关系，优先选择在南山置业的消费者中首次置业者较多，对中小户型和面积需求较多；首选福田的消费者中，二次以上置业者稍多，也因而对户型和面积的需求较大；而首选罗湖的消费者中，对户型和面积的需求则呈现两极分化。数据显示，优先选择南山的消费者中，有14.3%打算购买70平方米以下面积住房，打算购买111平方米以上者则有16.0%，91－110平方米也高达37.5%；首选福田客户中有15.2%打算购买70平方米面积以下住房，打算购买111平方米以上者则有21.9%；而首选罗湖的客户中，有23.1%打算购买70平方米以下面积住房，打算购买111平方米以上者则有20.9%。

价格需求

　　总体分析

　　1、单价

　　对消费者能接受的购房单价调查显示，消费者能接受的价格范围主要集中在4001－6000元，约有6成，其中4001－5000元占32.4%，5001－6000元占26.8%，这也恰好与市场价格相吻合。

　　2、总价

　　对消费者能够承受的最高总价调查显示，消费者能承受的总价基本处于30－70万，占到70.8%。其中，40－49万和50－59万的客户最多，分别占20.4%和20.7%。

　　3、付款方式

　　对愿意选择的付款方式调查显示，银行按揭是潮流，有80%的消费者表示愿意选择银行按揭付款方式，其次是建筑分期付款，则有12%，一次性付款则有8%。

　　进一步对选择银行按揭的消费者进行调研，发现消费者一般比较愿意首期付两成、三成，分别占47.5%和33.5%，其它则较少。对每月愿意负担的月供款调查显示，大部分消费者愿意每月负担的月供款主要在1001－3000元，达七成比例。其中，1001－2000元占36.3%，2001－3000元占37.4%。

　　消费群分析

　　不同类型消费者收入水平有差别，购房时对产品的质素需求也不同，同时对户型、面积和装修标准的需求差别也较大，因而在价格承受方面也就有较大差别。置业次数越多、学历越高、家庭结构越大的消费者，其能够承受的单价、总价都较高。

　　在单价方面，仅有8.8%的首次置业者能够承受6001元以上的单价，二次以上置业者中则有22.8%；从年龄来看，有12.5%的35岁以下消费者能够承受6001元以上单价，而36岁以上者中则有16.9%；从学历来看，有16.2%的本科以上消费者能承受6001元以上价格，而大专以下者中仅为10.3%；从家庭结构来看，单身家庭中有11.8%能承受6001元以上价格，而其它家庭种则为14.1%。

　　在总价方面，仅有15.8%首次置业者能承受70万以上总价，而二次以上置业客户中则有40.1%；从年龄来看，年龄在35岁以下的消费者中仅有22.0%能承受70万以上总价，而36岁以上消费者中则为30.8%；从学历来看，大学本科以上学历者中有30.1%能承受70万以上总价，而大专以下者中仅有16.5%；从家庭结构来看，单身或两口之家中仅有20.8%能承受70万以上总价，而两代、三代同住的消费者则为28.8%。

　　在付款方式方面，付款方式的选择与置业次第、消费者年龄有较大关系，置业次数越多、年龄越大的消费者，经济条件较好，他们选择一次性付款者较多。数据显示，二次以上置业有12.2%者是一次付款，首次占6.6%；35岁以下的消费者选择一次性付款的有14.5%，首次置业者则仅有7.1%。2、价格的区域需求分析

　　另外，各区域发展早晚、开发水平各异，单价水平也有较大差别，同时，不同区域的客户对户型和面积的需求也不同，因而消费者对价格承受能力也有较大差别。数据显示，打算在南山置业的客户能价格较低，仅有9.3%能承受6001元／平方米以上的单价，总价在70万以上的也仅有19.1%，比例都较低；而打算在罗湖和福田置业的客户能承受的价格则较高，分别有21.1%和15.9%能承受6001元以上／平方米单价，总价在70万以上者则分别为25.8%和28.5%，比例相应较高。

　　潜在消费者特征分析

　　通过对房展会期间及近期（3年内）有购房需求的被访者的进行分析，基本能代表目前深圳市场上消费者的特征，结果如下：

　　1、性别

　　男性占62.7%，女性占37.3%。

　　2、年龄

　　25岁及以下占22.6%，26－35岁占61.2%，36－45岁占9.9%，46－55岁占4.0%，56岁及以上占2.3%。

　　3、文化程度

　　硕士及以上占4.9%，大学本科占46.0%，大专占40.2%，中学及以下占8.9%。

　　4、职业

　　国家高级干部／企业高层占1.6%，国家中级干部／企业部门经理占13.4%，公务员／企业职员占30.6%，专业技术人员占28.8%，私营企业主占6.4%，个体工商户占6.8%，一般工人占2.5%，其它占9.8%。

　　5、工作单位性质

　　国家机关占5.5%，国企占16.5%，私企占49.5%，外企占21.2%，其它占7.4%。

　　6、居住区域

　　罗湖占15.7%，福田占49.6%，南山占23.4%，盐田占0.8%，龙岗占4.0%，宝安占5.5%，香港占0.6%，其它占0.4%。

　　7、工作区域

　　罗湖占16.4%，福田占51.2%，南山占20.0%，盐田占1.1%，龙岗占3.9%，宝安占4.4%，香港占0.4%，其它占2.6%。

　　8、在深家庭结构

　　单身占32.1%，两口之家占30.2%，两代同住占30.8%（其中，与子女同住占22.4%，与父母同住占8.4%），三代同堂占6.9%。

　　9、置业次数

　　首次置业占69.2%，二次占26.8%，三次及以上占4.0%。

（全文结束）