京城别墅市场调查：买别墅到底买什么？

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：北京
调查时间：2003年10月
调查机构：北京青年报与焦点房地产网
报告来源：北京青年报

报告内容：

　　2003年北京别墅市场急剧升温，别墅项目如春笋般涌现，市场竞争日益激烈。那么，别墅市场的需求状况如何？购买别墅的人心目中的理想别墅是什么样？为达到引导别墅产品开发与消费的目的，从9月中旬开始，北京青年报与焦点房地产网联合组织了京城别墅需求调查。为了让更多的消费者、开发商从调查结果中受到启发，真正达到引导别墅开发与消费的目的，焦点房地产网于10月23日下午在北京长安俱乐部，组织了数十位专家、学者、开发商、别墅消费者代表召开了“现代人别墅消费取向分析研讨会”。

■刘嘉峰（阿特金斯国际有限公司房地产中国区总经理）

　　别墅是一种“平衡”的艺术

　　如果购买别墅的目的是第一居所，消费型的，而不是投资型的来说，其实它就是三样东西取得一个平衡。在环境方面，越是私密的地方，肯定是可达性越差的地方，也一定是别人不大愿意去的地方，这是第一个矛盾。你想作为第一居所，肯定是要以道路，以时间为代价。所以说在欧美有一个很简单的图，一个大图：一个是距离，一个是代价，一个是私密性，你选。这是你必须权衡的。

■张红（仲量联行副董事）

　　别墅投资市场中的“羊群效应”

　　如果从投资的角度考虑，它必须得考虑投资的潜力，从国际来讲，看中国的经济，中国经济应该是蓬勃发展，从GDP的角度来讲，是8％的比例，世界居第一位的经济发展空间。如果从外商驻京公司角度来看，现在北京外商注册公司有17900家，其中500强的企业有250家，如果从这个比例来看，未来几年的别墅发展空间也是非常大的，如果从投资的角度来讲。因为还有250家500强的公司，很多的国际客户会到国内来选择投资市场。

■张津丽（一个寻找了两年，而没有找到自己满意别墅的消费者代表）

　　我想要的别墅

　　第一是私密性，我个人买别墅目的就是不愿意跟很多的人在一起。

　　第二就是交通的问题，交通对于我们又想买别墅，又要忙于上下班的人特别重要。

　　第三个就是环境的问题。我想首先这个大环境，对于我来说，我希望有山水，我渴望能有一个小树林，可以营造成一个小一点的树林，这样当你休闲的时候，可以在小树林里漫步，挺好的。小环境就是觉得社区里面只要五六百户人家就可以了，有的搞得特别大，上千户的，那就不像是别墅了。

　　另外还有的里面搞的又是别墅，又是四层的，六层的板楼混合在一起，又有板楼设计，又有别墅设计，混在一个社区里面，我觉得那样感到很不雅致。

■齐宏（北京东君房地产开发有限公司董事长）

　　改善环境提高性价比

　　第一居所讲究的就是社区的环境，第一，就是要求自己家的庭院要有功能，它要能使用。第二，在社区当中要有能散步的地方，有一些娱乐就足够了。在我们的设计过程当中，实际上是压缩了小区的公共绿地。我为了尽量的把这个绿地让大家都放在各家的庭院当中，这对于买房人来讲，是最大的实惠，何况我们这个项目最后都是要发土地证的。地肯定是比房子重要，将来增值都是靠地的，而不是靠房子来增值的，房子跟汽车一样，不贬值就不错了。所以要把最终的实惠给客户，所以希望通过改善中环境和小环境，来提高房子的性价比。

■张斌（北京先锋置业股份有限公司董事总经理）

　　以纯粹应对市场的万变

　　我觉得做项目跟农民种庄稼是一样的，什么地方适合种什么庄稼，你种错了，收成就没有了。判断一块儿地，具体要种什么东西，主要是从它的项目的区位环境，更重要的一点是土地成本。

　　另外我觉得做项目不能跟风。比如说现在小独栋好，大家都盖小独栋，我们觉得一个是像刚才大家都说到的，一个项目里面，产品不能做杂。发展商一定要有自信，市场上是变化万端的，今天小独栋好，明天大户型又好了，你怎么改，没法改的，这也是一个观点。

■韩莉（北京美麟信诚房地产经纪有限公司总经理）

　　当开发商降调成生活者

　　从别墅类来讲，它更讲求的是一种舒适度，一种自然，还有一种品质和品类。我觉得现在大家的消费取向向往别墅类，不管是高档别墅，中档别墅，经济类的别墅，需求非常大，这跟目前大家的生存环境有关系。在紧张压力的快节奏生活当中，在人的潜意识里面，大家都是在往悠闲的，自然的，轻松的环境里面走。现在大家对于别墅的需求，就是对于建筑密度的需求，密度决定了人的舒适度和生活品质。别墅类是一种空间的享受，私有空间我拥有多大，这决定了它的舒适度和生活的品质。

■闫明（中洋创业投资有限公司策划总监）

　　“活”化的别墅

　　我们希望产品有几个方面的探索，一个是，它不再追求面积的增加，而强调空间的增加。也就是说，它基本的设计理念是在平层设计的基础之上，局部两层。通过在很小的三百六十多平方米空间的基础之上，有将近一百平方米的挑空，通过这些空间来增加整个房屋的趣味性，变化性，特别是彰显主人身份的感觉，纵向的空间成为了这个产品最重要的表现。它实际上是迎合了一种面积不大空间大的这样一种特殊的需求。

■黄复明（北京太合日盛房地产开发有限责任公司营销总监）

　　文化审美———别墅的气质

　　一个消费市场的成熟也好，一个产品的成熟也好，首先是以客户的需求成熟，来促使我们产品的各项成熟。从消费心理来看，一个成功阶层，如果来看待这个需求，我们可以从两点，第一我认为，经济实力是它的基础，另外一点，最重要的是它的文化心理。这个文化心理第一是对审美的需求，第二是对感受的需求，生活感受的需求。如果这两点能够统一，跟他的经济基础统一的话，我认为这个需求是成立的，这个需求也是成熟的。因为你即使有文化审美的需求，也有对生活舒适度感受的需求，你没有一定的经济基础，就无法实现对别墅的愿望。（文字整理舒东平）

　　研讨会上发布了别墅需求调查报告，本次调查的结论为：

• 别墅的消费群体在扩大，有向中高收入人群扩展的趋势，希望购买别墅作为第一居所的人在增加；
  　

• 别墅的消费群体中大部分人的消费能力在300万元以内；
  　

• 准备购买的别墅面积大部分在200-300平方米之间；
  　

• 选择别墅时，除价格以外最看重的因素依次是：生态环境、交通便利、建筑风格、配套设施、园林景观；
  　

• 选择别墅与工作地之间的距离适中。不希望太远，但也不要很近；
  　

• 别墅业主最希望具备的配套依次是：超市、餐厅、游泳馆、银行、医院。

（全文结束）