产权酒店：在海边安个家

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查时间：2003年
调查机构：新华信市场研究咨询有限公司
报告来源：新华信市场研究咨询有限公司

报告内容：

一、产权酒店市场环境不成熟，但人们对休闲生活的向往使其具备一定需求

　　所谓产权酒店，是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游地区，拥有充足的客源。产权酒店70年代兴起于美国夏威夷等一些气候温和的旅游地区，经过数十年的发展，在欧美国家已成为一种投资行为与消费行为的巧妙融合，深受欢迎。90年代初，在我国沿海旅游地区开始出现产权酒店，上海、海南、厦门、兰州、昆明、深圳、北京、成都等地相继建设并推出了形式各异的产权酒店，而海南的产权酒店更是因诞生早、项目数量众多和客源充足走在全国的前列。近期新华信市场研究咨询有限公司对年人均收入在10万元以上的1000个家庭展开了一项调研，对具备产权酒店购买能力的人群对产权酒店的认知、需求和购买意愿等进行调查，并请国家旅游局相关专家对目前产权酒店的市场环境和相关政策进行解析。

　　国家旅游局专家认为，目前产权酒店整体上不成熟，缺乏专门的政策、法规的引导与规范，由于在国内的成长时间很短，没有经过检验，缺乏来自实践中各种经验和教训的参考和借鉴，政策法规的制定还有一定难度。同时产权酒店市场开发商和消费者均不成熟，开发商自发涉足该领域，更多的是为房产销售找到新的卖点，短期行为较严重；消费者多数属于冲动购买，不理性。专家认为市场的健康发展依赖于一个好的政策、法规等多方面环境和行业自律环境，产权酒店市场只有达到一定的无序状态后，才能引起政府及相关行业管理部门重视，促使他们从上至下进行管理和规范，因此相关政策法规的出台仍需要一段时间，产权酒店市场的成熟还需假以时日。

　　据2001年国家旅游局对游客出游目的的调查显示：43%的游客出游目的是观光旅游，度假旅游的游客占33%，其它专项旅游的占24%左右，其中，度假旅游的游客比例比2000年上升了9%。我国有一批中高收入者已经具备外出度假的经济实力，这批人注重享受生活，有比较固定的度假目的地选择，在对产权酒店有了高度认知后，将会把购买产权酒店作为外出度假的居住选择。

　　数据来源: 国家旅游局有关统计及新华信研究分析

二、较低的认知水平并不妨碍购买者对产权酒店的理性评价

　　目前公众对产权酒店的认知水平较低，据新华信调查，对产权酒店非常了解的人群只有5.3%，另外有49.1%的人群对产权酒店有所耳闻，但并不了解，有45.6%的人群则完全不知道产权酒店为何物。在不了解的人群中，人们则是把产权酒店和酒店式公寓以及物业管理公司相混淆。
　　
　　虽然对产权酒店比较了解的人群很少，但经过简单介绍后，几乎所有被访者都迅速提出了产权酒店经营中投资回报等较实质性的核心问题，对酒店的出租率、回报率等提出了不同见解，说明较低的认知水平并不妨碍他们理性的评价和对潜在需求的考虑。

　　数据来源:新华信调查

三、注重享受生活的中产阶级将是最主要的买者

　　虽然有中小企业为提升企业形象和招待客户，当地财政局、工商局等行政单位为员工提供度假场所而购买产权酒店，但调查表明，产权酒店并不是企业理想的选择，从投资角度考察，中小型企业认为购买少数房间需要浪费精力管理很不划算，而实力雄厚的企业则认为如果需要投资酒店，公司完全可以由自己开发产权酒店或买下整个产权酒店自己来经营，只购买几个房间的投资收益远不如公司承担的交通成本和其他监管成本，而且，企业投资决策过程长，涉及的部门和环节多，会由投资职能部门或专门成立的项目组对投资项目进行管理，其理性的投资决策和监管过程对处于成长初期的产权酒店开发商和酒店管理公司将形成一定约束；从自用休闲角度考察，一般公司都有自己固定的合同饭店或旅游地点安排，安排起来并不费力，与产权酒店想比较而言，简单省事。

　　从新华信对目前已开发的众多产权酒店调查表明，酒店购买者以个人业主居多，海南滨海温泉酒店和康乐园酒店都以个人业主居多，主要是有经济实力的东南亚等地商人。深圳两家产权酒店的业主8成以上为30岁以上的成功人士，也有香港人，商人居多。
　　 　
　　新华信调查中，家庭收入越高的人群，对产权酒店感兴趣的程度越高，其潜在的购买愿望就越强，同时，年龄越大的人群，对产权酒店感兴趣的程度就越低，其购买愿望也会相对较弱，因此产权酒店的购买人群更多的集中在35岁以下家庭年收入在100万以上的人群。

　　数据来源: 新华信调查和研究分析

四、建在风景地区的经济型产权酒店成为购买者最爱

　　对产权酒店颇有研究的人士均认为，真正意义上的产权酒店应该是一种稳健的投资品种，以经济型为主，位于旅游度假风景区，有良好持续的酒店管理经营和稳定的投资回报。在产权酒店的起源地美国，产权酒店通常毗邻风景名胜或邻近海滨、高尔夫球场设施而建，居室装修和普通住宅有很大差别，酒店面积小，初期投资少，出租率通常在40%以上，因而能在给投资者度假休闲空间的同时，还让投资者享有不菲的投资回报。

表1：被调查者给产权酒店打分（1分表示非常不重要，5分表示非常重要）

　　位于大自然中的居所

　　产权酒店一般建在风景名地，如海边、湖边、山中或林中，因此在自然环境上都能满足购买者放松心灵、享受自然生活的愿望。另外，有必要的娱乐设施，交通便利，温馨的装修风格，也会大大增加产权酒店的吸引力，总之，购买者更希望把产权酒店当成自己在大自然中的一个家。酒店不用太豪华，可以在初期以较少的资金投入，降低风险。

　　厨房和书房在购买者理想的产权酒店中占据非常重要的位置。
　　
　　当地高档房产的价格

　　中国现有的产权酒店项目单价往往高于当地中高档住宅的2倍到3倍。实际上在调查中购买者通常也习惯于将产权酒店项目的定价与自己所在地以及酒店所在地的高档房产相比，并考虑购买后的投资收益回收时间，以及把购买产权酒店的初期投入与自己出游住酒店的成本相比。

　　调查中，购买者对假设的一所建在海边、客流量充足、周边设施完善并有豪华配套的产权酒店提出了价格区间，在7200-10000元/平米之间，购买者认为最优的价格点在8000元/平米。这与目前国内已经开发的部分产权酒店，尤其是深圳和海南的产权酒店价格定位基本吻合。

　　投资回报成为关注的焦点

　　在调查中虽然人们对产权酒店了解并不多，但经过简单介绍后几乎所有被访者都迅速提出了产权酒店经营中投资回报等实质性的问题，产权酒店作为一种休闲投资品种，如果没有一种好的投资回报模式，将很难吸引这些人群的眼光。

　　调查中人们对产权酒店的购买行为表现得非常慎重，都认为在决策前需要做全面信息搜集、全方位咨询、投资回报与风险分析、实地看房以及实地了解开发商在项目所在地和以往开发项目的信誉等，也要考察酒店如何保持良好经营管理、如何保证客源等。表1中调查者对产权酒店的要素评价中，“定期享受利润分成”平均分为4.64，居于各要素之首；另外“业主享有酒店经营透明权”与“交通便利”一起并列第二，为4.55分，“业主审阅酒店财务报表”居第三，平均4.49分。

　　现有的众多产权酒店项目大多以业主房产占酒店全部物业的比例为基础进行利润分配，利润分配的总数为酒店该年经营利润的一定比例，因此业主的回报将很大程度上受到酒店经营情况好坏的影响。也有极少数产权酒店采取了每年固定投资回报+利润分成的的形式，调查结果证明表明，这是在产权酒店市场不成熟时期树立购买者信心的一种很受欢迎的回报模式，调查中购买者最能接受的分红方式就是约定下限，盈亏与否都必须保证下限。

　　虽然目前还未出现产权酒店的相关政策规定，但产权酒店仍如雨后春笋般冒出来，尤其在海边和城市郊外，开发商更是峁足了劲在该领域掘一桶金，争取更多的买主，在做完调查后，在这里给开发商几个建议：

• 超高收入的人群毕竟有限，产权酒店仍应以经济型的小户型为主，满足更多人群的需求

• 在该市场不成熟时期，树立开发商良好经营形象显得尤为重要，突出开发商的实力和信誉，树立长期、稳定、健康经营的形象

• 高档项目应寻找合适的开发地点，吸引超高收入人群进行资金转移

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