高端房市：中国都市高收入群体向少数地区集中

报告类别：调查报告
行业分类：调查
调查地点：北京、上海、广州、武汉、 成都、西安、沈阳
调查时间：2003年11月
样本数量：1616名
样本情况：高收入者
调查机构：指标网与零点调查
报告来源：零点指标网

报告内容：

　　在最近几年的中国城市房地产发展中，人们已经注意到了购房者由周边甚至更远的地区向某些区域或中心城市汇聚的趋向，比如京沪房产尤其是中高档房产的购置者中，周边地区、港澳、甚至外国购房者拥有举足轻重的比重。从前进策略与招商银行最近进行的《金葵花指数报告》的研究结果中可以看出，在这些本土高收入群体中，生活选择与投资选择的向少数地区集中的趋向十分明显。由于现有的高收入群体，对房地产的投资体验、收益效果、看好度、相关知识占有方面比较其他投资工具具有更加突出的正面感受，由此而可以推断，中国都市高收入群体的地区偏好集中与对房地产投资价值认同相结合，使得少数城市的房地产可能获得来自国内多个地域高收入群体组合形成的购买与投资群体，这意味着在高端房市上，全国性统一市场已初现端倪。

附图 中国都市高收入群体最钟爱的投资品

　　资料来源：招商银行与前进策略2003年11月发布的《金葵花指数报告》，针对北京、上海、广州、武汉、 成都、西安、沈阳等7市1616名高收入者的抽样调查。

　　在投资价值方面，上海的价值为各地高收入者所一致认同，处第一层级；北京处在第二层级；构成第三层级的有深圳、广州和成都，深圳虽提及率稍低，但考虑访问对象不包括深圳本地高收入者，故其实际价值应高于那些提及率与它接近甚至稍高于它的城市；其余城市大致归入第四层级。与高收入群体投资地域偏向有所差异的是，在生活地域偏好上，上海与北京在一二层级的地位不变，但认同度已远不如投资偏好高；跻身于第三层级的城市则分散地包括广州、成都、大连、珠海、青岛、杭州，其中后四个城市的高收入群体是不在调查范围内的；其余为第四层级城市。投资价值认同与生活地域认同交叉产生的后果可用做考察各地房地产市场的动员力。综合两个方面因素的作用，目前对于中国都市高收入群体投资房地产有核心影响的城市依次是上海、北京、广州、成都和深圳，而主要因生活环境因素而产生购置房地产兴趣的城市是沿海的大连、青岛、杭州和珠海等城市。

附图 中国都市高收入者认为最适合的投资与生活城市

　　注：虚线的为调查对象所在城市，实线的并无直接的受访对象

　　资料来源：招商银行与前进策略2003年11月发布的《进葵花指数报告》，针对北京、上海、广州、武汉、 成都、西安、沈阳等7市1616名高收入者的抽样调查。

　　在所有的城市中，各地高收入群体对于上海、北京和广州的投资与生活价值具有较强的公认度。而武汉、西安、沈阳在投资、生活上的价值的低认同度也是普遍的。同时，这些城市的高收入群体也有非常强的自我贬低趋向，比如在生活价值认定方面，北京有11.9%、上海有25.6%、广州有7.6%、成都有10.1%的高收入者认同本市，而沈阳就只有3.4%、西安只有1.6%、武汉更不到1%；而在投资价值认定方面，认同本市的高收入者上海有49.6%、北京有19.7%、广州有10.9%、成都有7.5%，而沈阳只有1.4%、西安2.4%、武汉还是不到1%。

　　在上海、北京、广州以外的其他高价值城市，对于成都的生活价值高认同度来自上海、广州、沈阳；对于大连、杭州、珠海的生活价值高认同度散步在各市；而从投资价值方面看，京沪穗以外的高价值城市中，对成都的高认同度来自北京、武汉、西安、沈阳；对深圳的高认同度来自上海、广州、成都和北京；对武汉的高认同度来自上海；对西安的认同度来自京沪。

　　美国城市研究所每年发布的美国公众认定的最适合生活的城市也反过来成为指导美国公众选择房地产的重要参考信息。前进策略和招商银行的这次调查将已经具备了跨区域进行房产购置能力的中国都市高收入群体对于不同地区的投资和生活价值放在一起进行比较研究，可以帮助我们形成这样一个更加明确的认识：高收入群体在地区价值认同上已经超越了本乡本土的概念，从而使其跨地区的选择行为发生成为可能；而具有吸引力的生活环境与城市经济的发展有着重大的关系，所有在生活上更有吸引力的城市都是经济比较发达的城市，但是人们对于生活环境的偏好又不仅仅以经济发展为限，在那些公认度比较高的城市中，我们注意到他们既是具有依水傍海这样的自然特点，同时相对而言在文化开放度、社区设施发展、信息充分度等方面又是处在相对优势的地区。

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