聚焦山东青岛市房地产开发：五大看点 四个滞点

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：青岛市
调查时间：2004年1月至4月
调查机构：山东省统计局
报告来源：中国统计信息网

报告内容：

　　纵观今年1-4月青岛市房地产开发领域，在多项政策的调控下，总体上表现正常，完成投资26.5亿元，比去年增长22.9％，主要凸显五个方面的看点，存在四个不利发展的滞点。

看点一：投资结构——趋于合理，住宅投资继续领涨

　　优化投资结构，围绕建立多个层次住宅供应体系，加快住宅产业的合理发展是青岛市房地产开发建设的重中之重。1-4月份，在全部房地产开发完成投资中，商品住宅投资完成21.7亿元，比去年同期增长38.3%，比青岛市房地产投资增幅快15.4个百分点；办公楼与商业营业用房投资分别完成0.5亿元和2.4亿元，均比去年下降31％，其他投资1.9亿元，增长15.7%。

　　从不同房屋用途所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的81.9%，比去年同期提高9.2个百分点；办公楼投资占1.8%，下降1.4个百分点；商业营业用房投资占9.2%，下降7.3个百分点；其他用房投资占7.1%，下降0.5个百分点。住宅投资的持续领涨，说明青岛市房地产开发投资走向符合市场对住宅消费的需求，投资结构日趋合理。

看点二：施工面积――规模扩张，大盘开发多

　　随着青岛市房地产市场形势的持续向好，商品房施工面积也进一步扩大。1-4月，青岛市商品房施工面积1250.7万平方米，比去年同期增长37.4%，在青岛市316个施工项目中，单个工程施工面积超过10万平方米的楼盘27个，施工面积合计占青岛市的31.9％，市内四区中在建项目施工面积在10万平米以上的11个，郊区五市16个，说明青岛市房地产开发步入大盘时代，规模化发展趋势明显。

　　由于目前青岛市去年结转的大量在建商品房屋正在加大投入，加快建设，本年新开工程的步履有所放缓，1-4月，新开工面积278.7万平方米，比去年同期增长17.4％，增幅回落14.3个百分点，其中：住宅新开工238.8万平方米，增长15.7％，占全部新开面积的85.7％，比去年同期下降0.2个百分点。

看点三：投资主体――国有投资回落，民间投资拉动强劲

　　随着市场经济的日益发展和完善，青岛市房地产企业进行现代企业制度改革的越来越多，在1-4月青岛市房地产开发投资主体中，非国有企业投资是推动今年房地产开发投资增长的主要动力，完成投资24.4亿元，同比增长26.6%，高于青岛市投资增速3.7个百分点，国有单位投资完成2.1亿元，比去年下降8.7％。在非国有经济开发企业投资主体中有90％的投资是由民间企业完成的，民间投资完成22亿元，增长28.7%，高于青岛市开发投资增速5.8个百分点。港澳台、外商开发企业完成投资2.4亿元，增长10.5%，占青岛市房地产开发投资的比重由去年同期的10.1%回落到9.1%，下降1个百分点。

看点四：商品房供销－－竣工房屋放量增加，个人消费是主流

　　进入4月份，青岛市各类房屋经过1-2年的建设周期逐步竣工，带动青岛市商品房屋销售量一改上个月的下降态势加速上扬，市面房屋供应量增加，住宅作为个人消费品中的“拳头”产品深受消费者的垂青。1-4月份，青岛市累计竣工各类房屋82万平方米，比去年增长56.4％，其中：住宅竣工59.6万平方米，增长46.6%。从销售看，住宅销售62.1万平方米，比住宅竣工面积多2.5万平方米，同比增长8.7%，其中：个人购买住宅58.5万平方米,占住宅销售94.2％的绝对份额。

看点五：西海岸――开发势头看好，区域特征明显

　　青岛市经济中心的战略西移，“品”字形发展框架的提出以及港口经济效应的带动，都成为黄岛开发区房地产开发的助推器，1-4月份，黄岛区房地产投资3.4亿元，占青岛市投资额的12.6％，从施工规模看，各类房屋施工222.2万平方米，高居12个县市区施工面积之首，占青岛市的17.8％，其中施工面积在10万平米以上的大盘6个，占青岛市10万平房米以上大盘的22.2％；从销售价格走向看，目前全部已竣工房屋的平均售价在2600左右，且具有明显的区域特征：新近崛起的新政府周边高档楼盘房屋均价在4000元/平方米左右。

　　房地产在青岛市经济发展与城市建设中作用突出，但从青岛市房地产开发的现状和走势看，占用信贷资金多、供求结构失衡、房价与居民收入差距明显、拖欠应付款严重等四个阻滞发展的问题凸显。

滞点一：银行潜在风险有增无减

　　房地产开发资金来源中国内贷款增幅持续高位，占比不断提高，银行信贷风险大的问题一直非常突出。今年1-4月，青岛市房地产企业本年到位资金来源59.5亿元，比去年增长46.6％，其中：国内贷款14.1亿元，增长78.4％，高于当年到位资金增幅31.8个百分点，占资金来源的23.8％，比去年占比提高4.3个百分点。近日国务院发出通知，决定适当提高房地产开发投资项目资本金比例，由20％及以上提高到35％及以上，这无疑对青岛市房地产开发企业项目运作提高了门槛，对企业经营的资金链将产生更为严峻的考验。

滞点二：拖欠款现象仍然突出

　　虽然青岛市自去年年底以来一直在致力于解决工程款拖欠问题，但房地产企业仍拖欠建筑企业大量的工程款，给青岛市建筑业的健康与长效发展带来阻滞，同时也容易诱发拖欠农民工资、造成社会不稳定等问题。1-4月，青岛市房地产开发企业拖欠各项应付款7.5亿元，比上年增长49.1％，拖欠款占完成投资的比重为28.3％。其中拖欠建筑企业工程款5.7亿元，增长42.9％。

滞点三：房价涨势未止，经济适用房不“经济”

　　今年以来，虽然青岛市商品房价格受竣工房屋地域影响，整体价位涨幅不大，但据城调队数据显示：市内四区及崂山商品房售价上涨10.8％，经济适用住房价格上升5.2%。解析房价上涨的原因，一是地价升值，从近两年的土地拍卖行情看升值的部分转嫁到房价当中，带动了青岛市房地产价格继续整体走高。二是钢材、水泥、砖等建材价格上涨，直接影响到房地产开发建筑成本的提高，而最终转移到房价中。三是住宅档次提高，房屋结构、质量、环境、配套及物业管理水平的提升也是重要原因。四是投资炒房、媒体炒作、开发商的不适宣传行为也是拉动房价上涨的因素之一。上海的房价居全国首位，据调查其投资炒房的比例占16.6％的份额，估计青岛市这一比例应该相对低一些，据青岛市有关部门近期对未来三年内在青岛有置业需求的青岛市居民506人的调查问卷显示，购房用途首选居住的占91.5％，商住的占2.2％，用来投资的仅占6.3％，如果考虑到青岛市以外的因素，用来投资、炒房的比重会更高，大约占10%以上。

　　据测算，1-4月份，青岛市全部商品房平均售价2808元，比去年提高212元。经济适用房地处偏远市区北部，但据新近有关部门公布的基准价格看，平均销售价格浮动15％以后也逼近2800元/平方米，与同类地区商品房售价价差200元左右，而北京市的经济适用房价格定位也不过3000元/平方米，这对于年人均收入仅为10075元远远不及北京的青岛市民来讲经济房并不怎么“经济”。

滞点四：投资地域结构向郊区偏移，市内四区开发不足

　　青岛市郊区经济的迅速发展，城市化进程的加快，住宅郊区化日益兴起，加上市内老城区土地的稀有与地价的扬升，致使许多房地产企业纷纷将目光转投郊区板块，今年以来这一趋势更加明显，且呈现出投资地域偏移市郊，市内四区开发不足的倾向，供求失衡关系仍未得到有效化解。

　　从开发投资看，1-4月份在青岛市商品房开发投资额中，市内四区及崂山投资13.9亿元，占青岛市的52.4％，施工面积571.5万平方米，占45.7％；五市及城阳投资12.6亿元，占47.6％，施工面积679.2万平方米，占54.3％，比市内四区及崂山施工面积占比高8.6个百分点。

　　从供求情况看，市内四区及崂山竣工房屋量不大，给这一地区房屋销售的实现带来制约，但潜在需求仍占据青岛市的主导地位。1-4月，青岛市市内四区及崂山区各类商品住宅竣工11.1万平方米，仅占青岛市住宅面积的18.6％，商品住宅实际销售面积13.2万平方米，占青岛市的21.2％。另一方面，在青岛市房地产开发预售商品房所收定金及预收款20.2亿元中，市内市区及崂山就达12.2亿元，占60.4％。

　　这种投资地域格局容易造成两种负面影响：一是青岛市郊区五市一区毕竟人均收入有限，流动人口比重小，对周边地区的集聚效应辐射能力较弱，市场空间较狭窄，承载能力有限，过量的房地产开发极易带来商品房屋的空置；二是目前青岛市潜在需求量巨大的仍是老城区居民，青岛这些年虽然一直致力于住房产业的发展，但由于历史原因造成的住房欠账较多，青岛市居民的居住条件远不如省内其他地区，加上土地稀缺性带来的市南、市北老城区可供房源不多，唠山区的楼盘价格颇高且多为外地人买走，致使青岛市居民对市内四区住房的有效需求尚未真正释放，所以可以说，青岛市房地产市场供求紧张，实质是老城区商品房供给不足，与需求缺口大。

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