2004中国产业发展景气报告(上)

报告类别：分析报告
行业分类：经济
调查时间：2004年5月6日
研究机构：上海证券报
报告来源：上海证券报

报告内容：

　　今年一季度,国民经济保持了去年以来的快速增长势头,工业快速增长得益于投资、消费和出口三方面力量的共同推动。一季度,投资增长景气再创新高,并呈现出加速增长趋势,是拉动工业增长的第一力量。一季度,40个重要工业行业中,有31个行业位于较好景气水平以上。

　　四类行业增长态势值得关注:第一类,2002年下半年以来形成的高增长行业,继续显示出很强的活力和加速增长的趋势；第二类,国家重点调控的钢铁、水泥、电解铝(有色金属)等行业,处于景气良好的上升区间,价格高位波动,效益改善明显,表明行业内供求关系仍然偏紧,但从发展趋势看,趋势不乐观；第三类,电力、煤炭、石油、运输等新形成的瓶颈行业,受需求增长的拉动,这类行业均处于较高的景气水平；第四类、新出现的一批高增长行业,涉及领域加大。

　　第二季度以至全年,产业增长格局将与去年有很大不同,呈现五大新特征,景气走势值得关注。

　　三方面力量推动工业快速增长,四类行业增长态势值得关注

　　今年一季度,国民经济保持了去年以来的快速增长势头,消费、投资和进出口继续快速增长,经济运行态势良好。

　　重工业是当前经济增长的主要拉动力量。2004年一季度,工业增长景气继续走强,达到历史新高,并呈现出加速增长趋势。据统计,1-3月份累计实现工业增加值11318.26亿元,比上年同期增长17.7%,增速与上年基本持平。其中,重工业增加值7577.68亿元,同比增长20.1%,增速比上年提高0.9个百分点；轻工业增加值3740.58亿元,增长14.9%,增速比上年加快0.8个百分点。重工业增速比轻工业高出5.2个百分点,对工业的总体增长贡献达到72%以上。国民经济的重化工业趋势进一步加强。

　　工业快速增长得益于投资、消费和出口三方面力量的共同推动。2004年一季度,投资增长景气再创新高,并呈现出加速增长趋势,是拉动工业增长的第一力量。与此同时,全社会消费增长景气水平也较上年明显提高,达到了140点的历史新高。不过,出口增长景气虽位于历史高点,增幅明显回落,增长贡献不断下降。

　　国务院发展研究中心产业经济研究部的有关研究显示,一季度,40个重要工业行业中,有31个行业位于较好景气水平以上(见表1、表2,增长景气指数大于120)。

　　其中,有四类行业增长态势值得关注:

　　第一类,2002年下半年以来形成的高增长行业,继续显示出很强的活力和加速增长的趋势

　　如汽车、电子计算机、通用机械、合成材料、食品加工制造业、橡胶工业等,仍显示出很强的活力和加速增长趋势。

　　其中,汽车制造业继续保持快速增长态势,1-2月景气水平达到159,较2003年底上升2点左右,全行业实现销售收入1228亿元,同比增长21.4%,利润97.3亿元,同比增长45.6%。汽车总产量73.9万辆,同比增长18%,其中,载货车20.1万辆,客车17.9万辆,轿车32.5万辆,分别同比增长8%、13.9%和34.7%。需要指出的是,同上年相比,汽车生产增长速度明显下降,但这并不意味着行业增长势头放缓,因为同比增长率受基期影响较大,而去年同期汽车的增速是历史最好时期,所以一定程度上低估了当前行业的增长状况。

　　房地产行业增长态势良好,但增幅有所回落。据统计,1-2月房地产业投资完成1005亿元,同比增长43.6%。其中,住宅投资721亿元,增长48.7%。受此影响房地产建设步伐进一步加快,1-2月,商品房施工面积为54212万平米,同比增长44.6%,竣工面积为1909.9万平米,同比增长30.3%。房地产消费也同步增长,1-2月,商品房销售面积为2221.5万平米,同比增长42.7%,实现销售额578.8亿元,同比增长47.8%。随着开发力度的不断加大,以及上游建筑材料价格不断上涨,房地产企业的成本不断上升,同时一些金融调控手段的逐步实施,限制了房地产业的融资。受这些因素的影响,房地产业将逐步进入调整阶段。

　　电子工业延续了去年以来的增长态势,主要产品产量高速增长,消费类电子产品是拉动行业增长的主力,笔记本电脑、手机、数字电视等依然是市场上的热点产品。1-2月,电子工业增长景气指数为152.8,比去年年底上升6点左右,全行业实现销售收入2664.6亿元,同比增长38%,实现利润85.9亿元,同比增长70%。主要产品中,程控交换机、移动电话、微型电子计算机和集成电路等产品产量增幅均达到或接近50%以上,是近几年少有的增幅。

　　第二类,国家重点调控的钢铁、水泥、电解铝(有色金属)等行业,处于景气良好的上升区间,价格高位波动,效益改善明显,表明行业内供求关系仍然偏紧,但从发展趋势看,趋势不乐观

　　值得关注的是,部分企业出于对国家政策调整的超前反映,行业产出和投资增长出现超常加速现象。但从发展趋势看,由于原料、燃料、电力短缺,运输瓶颈限制等不利因素的影响不断增强,这批行业增长的后势堪忧。

　　钢铁工业2004年一季度增长势头进一步加快,增长景气指数达到157,比去年年底上升15点左右,幅度明显加大。据统计,1-2月,钢与钢材产量分别为3905.3万吨和4343.5万吨,同比增长25.2%和34.4%；全行业实现销售收入2138.1亿元,同比增长76.3%,实现利润162.2亿元,同比增长73%。由于全球钢铁原材料价格的迅猛上涨,钢材产品价格随之进一步上涨,同时企业开工率普遍不足,世界钢材市场的短缺日益加重,国内钢材市场主要品种价格均保持上涨,平均增幅达28%左右,预计这种短缺状况将持续到2004年年底或2005年初。

　　有色金属工业在需求继续扩张的同时,产量增长受到诸多限制,价格水平持续攀升。1-2月,有色金属工业增长达到景气149,较去年年底上升9点左右,全行业实现销售收入627.5亿元,同比增长43.5%,实现利润32.8亿元,同比增长110.65%。从发展趋势看,受原材料及能源、运力的瓶颈制约,生产增速将继续低于消费需求,部分产品短缺会日益严重。

　　水泥制造业在需求力量的推动下,生产增长加快,产品价格出现恢复性上涨。1-2月,水泥工业增长景气为143.2,比去年年底上升4点左右,实现销售收入258.5亿元,同比增长42.3%,实现利润16.6亿元,同比增长31.6%,水泥产量为10862.9万吨,同比增长21.6%。

　　第三类,电力、煤炭、石油、运输等新形成的瓶颈行业。受需求增长的拉动,这类行业均处于较高的景气水平

　　但由于产出和供给能力短期内难于明显扩大,增长景气走高的幅度比较有限,对下游行业增长的瓶颈制约将日益突出。与此同时,供求失衡局面的延续,将促使价格水平持续稳步走高,并进一步加大下游行业的成本压力。

　　电力工业一季度供需缺口进一步扩大,供应紧张的局面有所加剧。据统计,1-2月份,全社会用电量比去年同期增长16.2%,其中重工业用电增速高出全社会用电量1.27个百分点,同比增长18.5%。尽管电力生产较快增长,全国发电量3068.15亿千瓦时,同比增长15.3%,但仍慢于需求增速,电力供需形势依然严峻,部分地区特别是经济较发达地区和西部地区,出现较大范围拉闸限电现象。投资拉动的工业快速增长,特别是重工业及高能耗产业的快速增长,对我国电力供应带来了压力,同时增强了电力价格上调的预期。

　　煤炭工业进入2004年后,生产、运输、消费和出口均保持较高增长速度,煤炭市场价格上涨,企业经营状况好转,但煤炭运输难的问题仍将继续困扰煤炭工业。从当前形势看,今年全年煤炭业将呈供应偏紧的态势。据有关部门分析,今年预计新增煤炭需求达1.2亿吨,而与此同时,我国煤炭资源供应偏紧,除了神华集团、平朔、阳泉等煤矿尚有部分增产潜力,其他国有重点煤矿增产潜力有限。

　　交通运输业继续保持增长势头,其中,煤炭,矿石等生产物资运销需求增加刺激了货运量和周转量的提高。但由于运输能力短期提高的空间有限,行业景气水平变化的幅度并不大。几种运输方式中,港口运输增长较快,累计完成货物吞吐量47658万吨,比去年同期增长126.3%,其中外贸吞吐量8622万吨,同比增长122.9 %。交通运输能力的短缺,尤其是铁路运输等大宗能源、原材料依赖程度较高的运输方式,已经形成了新的瓶颈,由此将对交通业的基础设施建设提出更高要求。

　　第四类、新出现的一批高增长行业,涉及领域加大

　　 随着国民经济重化工业进程的加快,在汽车、钢铁、电力等高增长行业之外,一批新的高增长的工业行业开始形成。具体如金属制品业、专用设备制造业、摩托车制造业、船舶制造业、电器机械和设备制造业、通用设备制造业等。与此同时,随着居民日常消费结构的不断提升,植物油加工业、日化工业、文教体育用品制造业、饮料业等消费品工业,增长景气也开始大幅攀升。

　　船舶制造业去年以来,国内汽车、钢铁、机械等行业的高速增长带动煤炭、石油、铁矿石的需求快速增长,进而对航运能力产生了巨大的需求。运输企业为了尽快扩充运输能力,纷纷向船厂追加订单。据统计,2003年我国承接新船订单近1800万吨,占世界份额由2002年的13%提高到18%,船舶出口30亿美元,同比增长57%。生产和出口的大幅增长拉动了船舶制造业各项指标的改善。今年1-2月,该行业工业总产值107亿元,同比增长23%；利润总额同比增长170%。预计这种增长态势将持续到2005年底或2006年初。

通用设备行业2003年下半年以来增长景气持续上升,增幅超过40个百分点,年底已经达到166点,进入2004年后继续上升。据统计,2004年前两个月全行业实现销售收入283亿元,同比增长43%；利润总额12.6亿元,同比增长104%。其中,工业锅炉增长25.4%；高精度机床增长85.8%；数控机床增长82%。预计2004年二季度,通用设备制造业景气水平仍将在高位运行,且稳步上升。

　　化学工业进入2004年继续快速发展,行业景气大幅提升,经济效益明显提高。其中,化肥生产克服了原材料供应短缺等不利因素影响,保持了较大幅度的增长。无机化工产品中的三酸两碱产量都明显提高。三大合成材料因需求旺盛,合成橡胶和合成纤维都有明显增长。产品价格上升是行业快速增长的一个原因,大部分化工产品价格依然走好,纯碱和烧碱价格正在逐步回升,尿素价格高于去年同期,由于国家加大力度满足化肥生产,尿素市场已显平稳,环比增速放缓。有机产品、塑料树脂以及橡胶制品价格仍在上涨之中。

二季度以至全年,产业增长格局将呈现出五大新的特征

　　2004年第二季度以至全年,产业增长格局将呈现如下特征:

　　第一,以消费结构升级带动为特征的产业群将继续保持稳定快速增长

　　其中,汽车制造、电子计算机、手机、中高档数字家电产品和相应的信息服务业等将继续保持较高的景气水平；房地产业在宏观政策和土地转让政策影响下,增长速度可能出现一定程度回调,但总体仍将保持在较高增长水平。食品工业作为居民传统消费结构升级的重要领域,将继续成为景气良好行业,乳制品业、饮料制造业增长速度有可能继续加快。值得格外关注的是,日用化工产品制造业、文教体育用品制造业、植物油加工业增长速度将快速提升,并成为新的增长亮点。

　　第二,重化工业产业群将加速增长

　　一方面是终端消费品行业快速增长对上游制造业领域的需求拉动,另一方面,中国经济重化工业新阶段形成的"投资呼唤投资"的加速增长机制正在形成,由此,化学、机械、钢铁、有色、建材等行业在过去两年形成的快速增长趋势还将持续较长时期。其中,部分与当前供给瓶颈行业投资相关联的制造业领域,如与电力投资相关的锅炉及原动力设备制造业、电力设备制造业,与运输能力扩容相关联的船舶制造业、专业港口建设、铁路建设用材料和设备制造等,增长速度将明显加快,并成为新的增长亮点领域。

　　第三,能源、原材料行业的瓶颈制约有可能进一步加剧

　　2003年,重工业快速增长形成的对能源和原材料行业需求的拉动,使得部分钢材品种、化工原料和电力一度出现供不应求的紧张局面,并导致生产资料价格出现多年不见的快速上扬态势。与此同时,国际市场上资源类产品价格上涨,也推动了国内相关产品价格上升。这一需求拉动力量进一步传递到铁矿石、焦炭、煤炭、原油等上游基础能源和原材料领域。2004年,由于上游原材料供应和生产能力扩张速度短期难于明显提高,加上部分因国家考虑到资源稀缺而进行的限产调整,能源和原材料领域供求形势明显改善的可能性不大。预计2004原材料价格将维持在较高的水平,能源和原材料行业将深受其惠,有色金属、钢铁、石化、橡胶制造业、化学纤维业等将处于较高的景气区间。

　　第四,高技术产业中,电子计算机与电子元器件制造业将继续保持高增长格局

　　今年电子计算机制造业和电子元器件制造业将继续保持高景气、高增长格局。与此同时,受电信行业投资周期的影响,通信设备制造业将有可能在2004年年底或2005年年初出现明显回升态势。

　　第五,出口依赖行业增长趋势将一定程度受阻

　　近两年出口的快速增长,使我国成为全球反倾销、技术性贸易措施受害最严重的国家,预计2004年我国产品遭遇的反倾销调查和技术性贸易壁垒将呈现递增之势,并将给出口增长带来诸多不利影响。其中,纺织服装业、化学原料药制造业和部分家电产品制造业等高度依赖出口的行业,将出现一定程度的景气波动和下降。

分行业增长形势分析之一:已经形成的高增长行业

　　机械工业 保持快速增长势头

　　在电力、煤炭、钢铁、房地产、汽车等行业对机械产品的强劲需求的带动下,2月,机械工业仍保持快速增长的势头,景气指数在2003年底146点高水平上继续攀升至152.3点。各子行业景气水平均有提升,普通机械制造业、电器机械及器材制造业和仪器仪表制造业均运行在145点以上景气高位,其中普通机械制造业景气指数增长幅度最大,由去年底的141.7点上升到2月份的150.4点；专用设备制造业波动增长的态势仍未改变,景气水平跃入130点以上的景气良好区间；交通运输设备制造业(不含汽车)景气水平自去年底跃入120点以上的景气较好区间后,继续平缓增长,2月份景气指数上升0.4个百分点,运行在125.11点。

　　主要产品全面增长

　　随着农业投资和产业结构调整力度的加大,农业机械生产快速增长,2月生产大中型拖拉机11253台,同比增长106.44%；2003年以来我国电力短缺问题严重,由此带动了电力投资的加大导致发电设备生产迅猛增长,2月份生产598.06万千瓦,同比增长100.12%；通用设备中代表机床发展方向的高精度机床和数控机床产量大幅增长,分别生产446台和7205台,同比增长85.83%和81.94%,大型机床生产797台,同比增长77.11%。

　　销售、利润等主要指标均大幅提高

　　全行业累计产成品1561.01亿元,同比增长12.44%,实现销售收入2668.90亿元,同比增长32.53%,实现利润总额95.07亿元,同比增长26.09%。在子行业中,仪器仪表制造业表现比较突出,销售收入、利润等指标增幅都名列前茅,分别为38.27%、94.45%；交通运输设备制造业(不含汽车)继续向好发展,累计产成品和销售收入分别增长8.14%和17.43%。

　　工程机械涨价明显

　　2004年以来大型基础设施和城镇化建设以及房地产市场的快速发展使得工程机械需求大增,市场供需关系发生转变,工程机械涨价问题,目前已在市场上得到体现。2月底,拉萨市场上的装载机价格涨幅超过1%,而搅拌机、灰机之类的建筑机械,涨幅超过了20%,有的品牌产品涨幅更高。由于价格急涨使得部分商家产品利润大增。

　　2004年下一阶段,机械工业仍充满机会,行业景气水平继续走高。基础设施和房地产建设虽趋于平衡发展,但仍会保持相当规模不会迅速走低,对工程机械行业的需求仍会看好；电工行业、重型矿山机械行业手持订单较多,供不应求的局面短期内也不会改变；机床行业仍存在较大发展空间；农机行业将会加速发展。

　　电子工业 延续快速增长走势

　　2月份,电子工业继续延续2003年快速增长的趋势,景气指数从2003年底的146.64点上升至152.77点,景气水平跃上一个新台阶。电子元器件制造业景气水平的快速上升是拉动电子工业景气继续向好的内在因素,电子计算机制造业和通信及相关设备制造业景气增长趋缓。

　　各项指标大幅增长

　　电子工业2月实现工业总产值(当年价格)2682.04亿元,同比增长33%。实现销售收入2279.34亿元,同比增长49.78%。各子行业销售收入均出现了大幅增长,电子计算机制造业收入增长幅度最大,达到64.84%,其销售收入总额为1021.37亿元；电子元器件制造业实现销售收入650.97亿元,同比增长34.28%；通信及相关设备制造业实现545.08亿元,同比增长46.46%,增幅同比提高近29个百分点。

　　电子产品产量也有不同程度的增长。其中,微型电子计算机生产520.33万部,同比增长81.13%；彩色显像管生产1365.86万只,同比增长13.80%；半导体集成电路243369.7万块,同比增长44.65%；大规模半导体集成电路100175.4万块,同比增长48.62%；程控交换机1081.31线,同比增长73.29%；数字程控交换机887.64线,同比增长50.89%；移动电话机3670.52万部,同比增长51.79%。

　　电子元器件制造业成为引领行业增长的主要动力

　　在电子计算机制造业2003年超过通信设备制造业成为拉动行业增长的动力之后,2月份电子元器件制造业表现尤为突出,代替电子计算机制造业成为新的引领电子工业快速增长的主要动力。2003年以来在电子计算机制造业和消费类电子产品高速增长的拉动下,电子元器件制造业发展迅速,增长景气出现较大增幅；汽车业的飞速发展为汽车用电子元器件提供了良好的发展机遇,汽车电子相关的元器件产品的需求量也越来越大；全球制造业基地向中国转移,这些企业的本地化配套策略又为我国电子元器件企业带来空前的发展机遇。

　　电子工业仍将快速增长

　　下一阶段,电子工业的发展仍会延续现在的发展态势,增长景气指数继续上升,但增长幅度将会减弱。在全球经济复苏、信息化、消费类电子产品的升级换代等因素的作用下,作为高科技行业原材料的电子元器件业将进入新一轮上升周期,特别是半导体和IC产业将是电子元器件制造业较大的亮点。电信网、计算机网和广播电视网"三网"融合的趋势进一步加快,彼此交叉,对电子工业的推动力量增强,数字电视、第三代移动通信的发展将进一步促进电子工业发展。

　　化学工业 经济效益大幅提高

　　化学工业作为基础原材料工业,随着国内经济的持续稳定增长及重化工业化进程的推进,获得了巨大的发展机遇。2003年,我国化学工业发展较为迅速,进入2004年,行业延续上年势头,产量继续稳定增长,经济效益也大幅提高。

　　自2002年2月以来,化学工业的景气指数一路攀升,从106.4点升至137.1,两年间上升了20个指数点,全行业获得了快速发展,景气状况有极大提高。特别是2003年四季度开始,这种上升的势头更为强劲,至今年2月份,不到半年的时间里行业指数就提高了约10个指数点,化工行业正进入新一轮景气周期的特征愈为明显。化学工业的景气状况主要表现在以下几方面:

　　生产稳定增长,特别是一些重要的大宗化工产品产量增长迅速

　　1-2月份,全国化工行业完成现价工业总产值1636.2亿元,同比增长27.1%。无机化工原料"三酸两碱"除浓硝酸增长7.4%外,其他增幅均在10%以上,特别是硫酸产量同比增长了19.5%。农资产品化农药产量稳定增长。三大合成材料增长也极为迅速,增幅在10%以上。

　　化工产品价格继续上扬

　　2月份,受下游需求的拉动,中国石油和化学工业协会重点跟踪的146种石油和化工产品中,价格较去年同期上升的有110种,占75.3%。其中有机化工原料、化肥、合成树脂、橡胶等产品价格涨势显著。

　　经济效益大幅提高

　　在产值增长的同时,化学工业经济效益也得到极大提高,并且提高幅度远甚于产量产值。1-2月份,全国化工行业实现产品销售收入1521.5亿元,同比增长25.9%；利润总额85.72亿元,同比增长86.3%；税金总额62.58亿元,同比增长21.3%。全行业销售利润率为13.2%,同比提高了0.9个百分点。

　　化工行业经济的走强,与合成材料制造业、橡胶制品业等子行业的景气上行密切相关

　　下游需求快速扩张,以及国际石油化工行业走向复苏(表现为需求增加,国际价格上扬),推动相应产品产量增加,价格上涨,这是行业景气指数提高的基本原因。值得关注的是,以往走势较弱的肥料、农药等农资板块在粮食增产、农民增收等中央政策以及农产品价格上扬的市场信息刺激下,景气逐渐回升。

　　 汽车工业 景气指数平稳走高

　　我国汽车行业在经历了2002年"井喷"行情后,2003年继续高速增长,景气指数平稳走高,从年初的144到年底的157,2003年生产汽车444.37万辆,同比增长35.20%；销售汽车439.08万辆,同比增长34.21%,汽车行业完成工业总产值10221.38亿元,同比增长36.13%。汽车市场呈现了良好的成长性和巨大的潜力。

　　2004年1-2月景气水平继续走高,达到159,较2003年底上升2点左右,全行业实现销售收入1228亿元,同比增长21.4%；实现利润97.3亿元,同比增长45.6%；累计产量73.31万辆,与去年同期相比增长18.82%。需要指出的是,同上年相比,汽车生产增长速度明显下降,但这并不意味着行业增长势头放缓,因为同比增长率受基期影响较大,而去年同期汽车的增速是历史最好时期,所以一定程度上低估了当前行业的增长状况。

　　轿车继续保持快速增长态势,在三大车型中,1-2月产销量同比增长幅度最大的是轿车,分别为34.39%和36.09%,与之对应货车产销量同比分别增长6.69%和25.98%,客车产销量同比分别增长10.51%和4.86%。2月份全国共生产轿车18.16万辆,比上年同月增长62.1%,呈大幅回升态势,今年1-2月汽车市场波动较大,降价动作频繁,经济型轿车动辄降价幅度达万元,反映到汽车销售畅滞不一,许多消费者持观望态度。

　　根据目前汽车工业的发展态势,预计2004年中国汽车销量将在500万-540万辆,同比增幅将超过20%。长期来看,估计汽车发展的黄金时期还将有20年。但我国汽车工业在快速发展的同时也存在一系列问题,汽车价格在整体上仍然较高。

　　预计未来几年,我国汽车特别是轿车的价格将呈不断下降的趋势,预计2006年除高档轿车外,其他车型价格将基本与国际接轨；当前我国汽车行业的产业集中度不高,战略重组仍将是中国汽车业发展的"必经之路"。通过竞争,一部分规模小、技术力量弱、成本居高不下的汽车企业将退出市场,中国汽车工业将形成几家生产规模大、技术开发能力较强、产品系列化、分工协作合理化的大型企业集团,并最终形成少数几家企业集团控制全国大部分汽车市场的局面。

　　3月15日,"消费者权益日"当晚,国家质量监督检验检疫总局正式颁布了《缺陷汽车产品召回管理规定》,同时,国家质检总局主管的中国汽车召回网站正式开通,并开始接受汽车消费者的质量投诉。这也表明我国汽车行业正在逐步走上健康发展的轨道。

　　房地产业 投资继续呈惯性增长

　　2003年全国房地产开发市场经历了由年初的过快发展逐步回落到年底相对平稳发展的过程。2004年1-2月份,房地产业投资(包括房地产开发、物业管理、房产中介服务和其他房地产活动)达到1005亿元,增长43.6%。在房地产业中,住宅投资达到721亿元,增长48.7%。房地产业的相关行业建筑业投资也呈快速发展的趋势,1-2月份投资达43亿元,增长93.4%。

　　房地产行业投资高速增长是很多因素共同决定的,首先是2003年房地产行业快速发展的惯性作用,不少在建项目施工延续到了今年；其次,新加工项目也在继续增长,且施工速度加快。一些土地储备较多的房地产企业为了避免投资风险,纷纷加紧了开发力度。此外,建筑材料价格上升也是原因之一。2月份,钢材出厂价格比去年同期上涨了22%,水泥上涨了1.5%。扣除建材价格上涨的因素,房地产业实际投资增长会略有减少。

　　由于近年来房地产市场出现了局部过热情况,政府从金融支持,原材料供应,市场控制等角度相继出台了一系列政策,从源头治理房地产行业,目的是降温,使行业能够持续健康发展。121号文件对于土地市场的贷款实行严加控制；国务院出台禁止开发区建设用地划拨的规定,杜绝了政府的变相圈地运动；国土部收回地方政府的部分土地出让权等等,这些都是政府近期整顿房地产市场的举措。

　　在二级市场上,政府加大房地产结构的调整,对高端住宅,别墅项目严加审批,央行121文件同样提出第二套房产按揭问题的思路。在三级市场上,近期物业税改革,将会给三级市场的消费者和投资者带来较大压力,一旦实现,也会给三级市场带来一定的冲击。

　　2004年房地产开发商如何获得资金就成为了社会关注的问题。121号文件的出台缩小了房地产开发商的资金渠道,但目前我国房地产行业的其他融资渠道仍然不够健全,房地产企业股票上市尚待发展；房地产或住房基金尚待健全和建立；外来金融机构需要一个发展过程；住房公积金的作用尚待进一步发挥,一个多渠道、多形式的房地产金融体系,还远未建成。这些都是2004年值得重点关注的问题。

　　（全文结束）