商业地产存在的问题及发展趋势

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国房地产报
报告来源：中国房地产报

报告内容：

　　大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地。而如果定位不准、经营不善，则又造成对土地资源的巨大浪费.中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，即要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的市场零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。而中国商业地产市场的现实情况是：总体不足，局部过热——　

　　改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。

　　那么，国内的商业地产市场究竟是一种什么样的现状？在商业地产的发展进程中存在哪些问题？地产商在今后的商业地产开发中应当避免何种误区？怎样推动商业地产的健康发展？中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路进行了精彩论述。

总体不足 局部过热

　　在对当前商业地产形势的总体判断上，荀培路认为，应该承认，我国对商业地产开发和商业网点的建设情况，没有一个完整的、统一的数字。最近，有关调查报告引起了中央领导的重视，开始这方面的专业调查。从有关方面和协会的初步调查结果来看，从总体上判断整个市场的情况是：商业网点总体不足仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争。

　　今年3月份，商务部在全国10个大中城市所做的一项调查显示，2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型商业设施，给中小城市带来很大的压力，也极易引发金融风险和贷款风险。不仅存在着商业网点同质化竞争的现象，而且造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张等问题。

　　发达国家人均商业面积通常是1．2平方米，而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。按照国民经济发展总的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿元，生产销售总量达到17万亿元，现在的差距应该是很大的。所以，不能简单地做出“商业地产过热”的判断，不能搞“一刀切”。

　　商务部领导在最近的讲话中说仍然要加快市场体制建设，研究吸引投资的政策，调动社会各方面对市场建设的积极性，引导各个方面的资本进入市场，加大对商品市场建设的投入。同时也指出，对商业网点的开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目投资。

四大误区

　　对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，荀培路从四个方面分析了原因：

　　1、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。

　　2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。

　　3、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　从去年年底开始，一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30％以上。前几天在央行论坛上，商业地产专家们认为购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到80％是比较理想的，至少不能低于50％。

　　4、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。

四点建议

　　针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，荀培路提出了几条应对之策：

　　1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。

　　2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界500强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。从去年开始，大连万达广场的一些项目出现了问题，但不能简单否定订单式商业模式。

　　3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。

　　4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。

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