房地产资本金提高，购买者依然看好商业地产

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：福州
调查时间：2004年4月
样本数量：250个
样本情况：商业地产的购买者、经营者
调查机构：博智市场研究有限公司
报告来源：博智市场研究有限公司

报告内容：

　　4月25日起，中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点；4月27日国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例；29日，有消息称，银监会通知商业银行未来几天停止发放任何贷款；各大商业银行纷纷表示，将响应银监会的政策引导，对房地产等过热行业贷款“减速”。新的政策调整，新的市场形势，是否会影响购买者的热情，购买者对今后的商业地产会有哪些需求特点。对于这些问题，博智市场调查公司联合开展了商业地产购买者的相关调查。

调查主要结论：

　　本次调查结果显示，商业地产购买者中，有三类职业背景的客户比较突出，他们分别是私营业主（个体工商户）、自由职业者和企业中高层管理人员。私营业主大部分是从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而自由职业者和企业中高层管理人员则有较强的资金实力，寻求多元化的投资。相对而言，机关事业人员的投资兴趣相对较小。

　　购买商业地产的客户多数属于高收入人群，家庭月收入3000元以上的达到了73.3%，其中有13.3%的受访者家庭月收入达到了10000元以上。

　　调查结果还显示，商业地产项目因其高风险和高收益的特点，目前吸引的目标购买客户群呈年轻化的趋势，40岁以下的人成了商业项目购买的主力客户，其购买商铺主要有以下原因：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。

国家调高房地产企业资本金没有影响商铺购买者对商业地产购买的看好

　　80%的商铺投资者认为国家提高房地产企业的资本金不会影响他们的购买决定，只有20%的投资者可能会改变决定，大部分购买者认为不管政策怎么变，只要看准了市场，投资对头，都会是有回报的，购买者对自身的眼光和能力还是比较自信的，所以只要有可能他们就会决定买，不会随意改变的。

　　40%的商铺购买者认为国家提高房地产企业的资本金会使商铺的单位价格回落，他们这样认为的原因主要在于由于国家此项政策的推出，可能会导致一大部分的商铺购买者驻足观望，看看形势再说，导致商铺的空置率提高，而房地产商急于回收资本，可能会适当降低商铺的单位价格。33.3%的购买者则认为商铺的单位价格会提高，主要原因在于这一政策提高了房地产商的入市门槛，商铺的投资可能会降温，市场上的商品少了，价格就自然提高了。26.7%的购买者则认为商铺的单位价格会保持不变，他们觉得宏观调控政策并不见得会很快见效。

　　对于国家的这一政策，大部分购买者认为是有必要的，这样可以抑制重复投资，规范市场，不会导致房地产的投资过热。

商业地产依然有很大的潜力

　　商铺经营者中，有46.7%的人自己没有商铺，这部分人大多是租用别人的商铺来自己经营，他们有很强的购买欲望，只是苦于资金不够或看不好市场，因此只要条件具备，他们是潜力很大的客户。已有商铺的购买者希望转卖现有的商铺去购买自己认为更有增值潜力的商铺，这部分实力强的购买者则希望多投资能多收益。

在支付问题上，更多的购买者倾向于一次性付清

　　43.3%的购买者愿意在资金成本允许的情况下一次性付清，他们觉得这样可以省很多的麻烦，而且也可以节约总成本。但是由于商铺的特殊性和高单价，部分资金实力较弱的购买者倾向选择银行贷款的方式进行购买和经营，以便保持资金周转顺畅（30%），而26.7%的购买者则采取利息较低的分期付款方式购买。

　　另外，在首付的承受能力方面，调查结果显示首付7万元以上的占了65%，其中首付在9万以上的占了35%的相对多数，说明目前有实力的购买者占了相当大的比例。

　　与首付额度调查相关联的是对月供额度的调查，42.9%的购买者选择2000-2500元的月供，其次是2501-3000的月供（23.8%），在经济能够承受的情况下，大多数购买者更愿意选择低月供购买商铺的购买方式。

购买者的购买目的和倾向是比较清晰和理性的

　　购买者的购买目的和倾向是比较清晰和理性的，在被调查的人群中，60%的购买者并不直接经营商铺，也就是存在商铺第二次招商的环节，其中56.7%的购买者作为长线投资，靠阶段性地收取租金获利，只有3.3%的购买者购买商铺纯粹是“炒商铺”，做短线投资，会考虑在适合的价位转手出售；23.3%的购买者选择自己经营，特别是有一定经营经验的商户，积累到一定资金后，开始选择每月用租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。

中等面积的商铺最受欢迎

　　商铺面积的大小直接与购买者的经营成本和经营方向相关联，20-49平方米的商铺最受购买者的欢迎，占到了50%，其次为50-99平方米，为36.7%，20平方米以下和100平方米以上的分别占6.7%。从一个侧面表明福州市场的商业物业已发展到一定程度，商铺面积为50-99平方米的占到了36.7%，又如经营服装、小百货、精品，对商铺的面积要求比较低，这三个行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积要求都在10-50平方米。

商铺的基本配套不可少

　　在基本配套配套，有保障的水、电以及单独的洗手间这些商铺必备的投资无一例外地成为投资者看中的因素，它们被考虑的可能性依次为60%、63.3%、63.3%，只有23.3%的购买者根据自身的条件认为没有特殊需要。

购买者重视统一的物业管理提供

　　对于商业物业的配套管理，购买者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了60%，统一的宣传和包装可以令业主省去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为购买者考虑的问题之一，占33.3%，而在代租、代售和代交费方面，购买者有许多自己的方法，认为没有多大的必要，分别只有16.7%和10%的人选择。

新城区和城市繁华地带具有同样的吸引力

　　在商铺区域的选择中，分别有33.3%和30%的购买者选择城市繁华地带和新城区，城市繁华地带由于其特殊位置和高人流量，成为购买者关注的目标，这些地方也往往是城市的核心商圈，而新城区则以它未来具有的潜力吸引者购买者，相对而言，旧城改造区的商铺购买关注则相对较为冷淡。

多数购买者倾向于选择价位较低的商铺

　　当购买者决定选择购买某一商铺的时候，价格首当其冲成为其重点考虑的先决性条件和因素，由于市场上的不确定因素，个体消费者看好的是投资风险小，有一定回报的项目，在资金允许的情况下，他们一般会选择价位较低的商铺，大多数的被调查者将选择集中在1万元-1.3万元/平方米，占50%，8000-10000元/平方米的也占了25%，2万元/平方米的仅有6%。

沿街的商铺最受购买者的追捧

　　在各种商铺种类里，独门独户的临街商铺最受购买者的追捧，这可能是因为这类商铺容易被流动的消费人群接触和发现有关，这类商铺在购买者中被接受程度为60%。其次是商厦购物中心的商铺，但此类商铺与整个商场购物中心的经营高度有关，如果整个商场购物中心盘活，个体能有效利用整个卖场的整体效益，带来人气，反之则会受到牵连。专业市场商铺和社区的商铺则较少购买者关注，各有10%的被访者表示愿意购买。

福州市场发展拥有良好的信心条件

　　26.7%和30%的购买者对福州未来五年内商业的发展充满信心和较有信心，36.7%的购买者则认为一般，只有6.7%的购买者信心不足，因此整个福州市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业地产的发展是非常必要和必须的。
　

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