上海房价未来几年走势分析

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：上海财经大学
报告来源：城市开发

报告内容：

　　虽然2003年上海房价上涨了近25％，5000元/平方米以上的住宅上涨率达到30％，部分地区的房价上涨甚至超过了50％，但由于其中投资性购房比例已达16％，逼近国际公认的20％警戒线，给宏观经济埋下了不小的隐患，政府也已采取措施进行干预。一时间，“上海房价是涨是跌”、“走势如何”成为了圈内、圈外人士最为关注的话题。

一、上海房价今后两年走势分析

　　笔者认为上海房价在2004、2005这两年既不可能疯涨也不可能下跌，而是在各因素的合力下保持稳健增长。主要原因如下：

　　1、疯涨动力早已殆尽

　　房价的高低主要取决于房屋的供应与需求。2003年房价之所以疯涨主要是因为大量动迁居民需要住房，非典之后人们的消费需求开始释放,申博成功及上海的国际知名度不断提升使外商看好上海，热钱大量涌入并投资房地产，这些因素导致需求急速膨胀，再加上投资性购房产生的虚拟需求和部分房产商的蓄意炒作，使得上海房价高涨。但是，今年以来情况发生了变化。首先，市政府为了压低房价，不仅减小旧改力度，减少每年的动迁居民数量。而且从2003年起，连续3年每年开工300万平方米中低商品房，建成后的房源由政府搭桥供应给有关的动迁基地并优先向中低收入的动迁居民租售。韩正市长在市十二届人大二次会议上做的《政府工作报告》中，将商品住房价格上涨偏快，房地产市场调控有待加强作为亟待解决的问题之一。从这点可以看出，市政府对于压低房价、降低投资性购房比例，从而减少虚拟需求的决心。其次，随着购房者对楼市的深入了解，他们已变得越来越理智，原先的狂热已降温不少。再加上部分热钱的撤出，可以预见，这两年上海的楼房供应量将会有所上升，而需求量将会有所下降。

　　2、房价不可能下跌

　　股市开始好转，部分投资者已从楼市撤出，不少人不禁要问：上海房价是否会跌?答案是否定的。第一，无论是原先的招投标还是即将实行的拍卖制度，由于政府控制土地供应，众多竞争者对同一块土地的争夺会更加激烈，这样开发商获取土地的代价也会更高，进而抬高地价，导致房价上涨。第二，市政府发布《上海市城市规划管理技术规定》，要求降低高层住宅和商业建筑的容积率。另外，水泥和钢铁纷纷涨价，这无疑增加了楼房的建筑成本。第三，中国人民银行在2003年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，央行的新政策抬高了贷款的门槛，使得开发商获取贷款资金受限。这必然导致开发商今后付出的自有资金成本增加，最后承担这部分成本的还是购房者。第四，这两年上海的经济增长已到了关键时刻，市府一再强调，一定要突破这一瓶颈，在这个关键位置，经济如果上不去，那就会下滑。据统计，2003年上海房地产市场所占比重已达7.4％。由此可见，上海房地产业对于上海的经济增长是如何的重要。在现在这个敏感时期，如果房价下跌，必然会打击投资者的信心。同时原本准备购房的消费者也会持币观望，进而导致房地产市场疲软。由于房地产开发投资资金中大部分来自金融机构，而购房者中包括“炒房客”也有不少是向银行贷款的。所以一旦房地产市场疲软，就有可能出现坏帐，影响金融业，进而影响全市的经济增长。第五，虽然在近两年住房的供应会增加而需求会有所下降，但从整体上来看供需基本平衡。第六,虽然目前股市有所好转，但经历了令人“难以忘怀”的大熊市之后，很多股民目前的心思都是想尽快解套，撤出股市。更何况现在的股市还不稳定，日后还会陆续有新的政策出台。所以可以预见，在近两年不会有大量的资金从楼市流向股市。

　　3、稳健增长是大势所趋

　　在排除了房价疯涨和下跌的两种可能后，综合国内经济持续健康增长、国外资本看好我国、上海正处于发展的上升时期以及购房者越来越理性和虚拟需求下降这些因素，我们可以清楚地看到，上海的房价必然会在这两年随着上海城市配套建设的不断完善，及房地产市场结构的不断调整和优化而保持稳健增长。2004年2月10日的上海《新闻晚报》刊登的调查数据显示，今年上海房价上涨了2.8％，稳健增长趋势已初露端倪。

二、上海房价中长期走势分析

　　笔者认为，上海整体房价从2005到2010这段时间内或许会出现波动，但上升将是主旋律。从三方面进行分析。

　　1、大背景好

　　加快金融体系与国际接轨的步伐、洋山深水港的即将竣工、城市各配套建设的不断完善、F1赛事即将临近和国际时装节的举办等都表明上海正大踏步地朝着国际大都市迈进。正是因为对上海前景的看好，许多国外资本、客商不断汇入上海，这一趋势在近几年不会改变。接着就是2008年北京奥运会，作为世界体坛盛事，其广告效应不言而喻，更重要的是，当今奥运会已经超越了体育的界限，它已成为一个向世界展现自己的舞台。作为部分比赛承办地，上海必将受惠良多，再两年后就是期盼已久的世博会了。众所周知，世博会不是一个单纯的展览会，由于它的影响力和特殊性，它会给承办地区、国家引来很多外商，带来商机。

　　2、市场广阔

　　主要原因有四点。第一，上海还有很多的旧房需要拆除，这一大批动迁居民是一个很大的需求量。第二，为了吸引人才，建筑人才高地，上海市政府不断推出新政策，让全国、全球人才能更方便地来沪工作、生活。第三，目前，上海城市居民对于提高居住水平的要求依然很高。据浦东新区统计局对浦东城区户籍居民进行的购房意向调查数据显示，有48.9％的居民想要购房。据此推算，浦西有此意愿的人不少。而且根据上世纪90年代的经验，未来上海居民收入快速增长是很有可能的，这将支撑住房消费的总体经济能力，为居民梯度改善住房水平提供动力。第四，“反向抵押贷款”在发达国家被证明是一种成熟的融资方式，也是国际上解决老年人养老问题的一种方式。保监会、建设部等部门正在对“反向抵押贷款”寿险开展调研，一旦这一政策通过，将会有相当一部分人特别是退休人员和老年人消除顾虑去购房。 “反向抵押贷款”是让老年人以房养老，将个人房产引入保险领域和老年保障体系，实现房产的融资功能，这无疑会对改善老年人的晚年生活和减轻社会保障体系的压力起到很大作用。

　　3、政策支持

　　2003年9月1日国务院发布18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其调子是“促进”而不是“整顿”，是在原先“健康发展”的基础上进行“持续”性地大发展，因为房地产业已是支柱产业。国务院发布的18号文可以理解为房地产业发展的纲领性文件，从中不难看出国家政策对房地产业的大力支持。同年年底，有媒体报道，有关方面正在考虑调整上海公积金最高贷款额度、扩大公积金个贷规模。据有关业内人士透露，调整后的公积金最高贷款额度可能在15万元左右，但包括补充公积金部分，总的最高额度将在30万以下。市公积金管理中心正在研究进行城市间住房公积金余额的调剂、扩大个贷限额的方案。如果方案通过，无疑会大大刺激消费者的购房需求。

　　良好的大背景是房地产业发展的基石；广阔的市场是房地产业发展的动力源泉；政策的支持是房地产业发展的有力保障。所以即使在2005至2010年间，由于某些意外因素造成房价发生阶段性波动，只要不是天灾战祸或是社会发生重大变故，上海房价总体上肯定是呈上升趋势的。

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