用周期波动理论审视和预测房地产态势

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国房地产及住宅研究会
报告来源：南方房地产

报告内容：

一、房地产业对国民经济发展的贡献持续增大

　　自1998年以来，我国房地产投资和销售额出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增。而且每年的商品房销售额增长率都高于房地产投资增长率、销售面积增长率，也高于竣工面积增长率（见表一、表三），房地产开发投资额占国内生产总值和全社会固定资产投资也逐年上升（见表二）；房地产业对国民经济发展的贡献持续增大，总体上看呈现了一种需求拉动增长的好态势。

　　表一：全国历年商品房销售额和房地产投资增长表

　　注：各表2003年房地产和商品房数字是根据“月报”，与以后公布的“年报”数字可能会有不同。

表二：全国历年经济与房地产投资增长表

　　表三：全国历年商品房竣工与销售增长表

二、房地产业呈现持续健康发展势头

　　2003年尽管有“非典”的影响和有关政策的调整，但我国房地产业继续保持了健康发展的良好势头，特别是国务院在八月份颁发的18号文件，指引着房地产和住宅产业承前启后、继往开来，同时充分重视和努力解决前进中出现的问题。因而去年房地产开发持续获得了高增长。

　　根据国家统计局公布的2003年1～12月的房地产开发资料：

　　1、全国房地产开发投资首次突破一万亿元，达到10106亿元，同比增长29.7％，增幅比去年同期增加7.8个百分点。其中：商品住宅完成投资6782亿元，同比增长28.6％，占全部房地产开发投资的比重为67.1％；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过30％。

　　2、全国完成土地开发面积2.09亿平方米，同比增长20.2％。完成土地购置面积3.7亿平方米。这几年，土地购置连续大幅增长，2003年仍保持了21.5％的高增长率。

　　3、全国完成商品房竣工面积3.95亿平方米，同比增长21.5％。其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21％。

　　4、全国完成商品房销售面积3.2亿多平方米，同比增长29.1％。其中，商品住宅销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9％。

　　5、商品房销售额达7670.9亿元，同比增长34.1％。

　　6、商品房空置面积1.28亿平方米（其中空置一年以上的5425万平方米），同比增长2.1％。其中，商品住宅空置面积8336万平方米（空置一年以上的3235万平方米），同比下降2.1％。

　　总的评价是，销售增长率高于竣工增长率，仍是需求拉动投资增长的态势。但投资增长幅度偏高，要引起我们的注意。

三、固定资产投资增速过猛，应高度重视

　　据有关政府部门的判断，从国民经济宏观形势来看，目前的固定资产投资增速过猛、在建规模偏大的问题已经凸现，需要引起高度重视。

　　由于投资增速过猛，加剧了煤、电、油、运供求关系紧张的矛盾；影响了经济结构的调整优化，投资增速比消费增速高了近44个百分点，比例严重失衡；一、二、三次产业投资比例也严重失衡；加大了通货膨胀的压力，流通环节生产资料价格去年上涨8.1％，今年头两个月同比增长15.1％，居民消费价格总水平也上涨2.6％。

　　历史经验告诉我们，经济的大起大落总是与固定资产投资规模密切相关的。之所以说今年我国经济发展处在一个重要关口，就是要努力实现经济平稳较快增长，避免出现大起大落。而关键又在于坚决控制住固定资产投资规模。对这个宏观经济的大局，应有充分的认识和理解。

　　周期波动的理论告诉我们，市场经济的一般规律是：供小于求→剌激价格上升→利润增加→剌激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求。如此循环往复。这种现象暴露了市场经济的一个重要弊端，即自发调节性。由于利益（利润）驱动的作用，往往使供、求关系走向两个极端，出现供大于求或供小于求。这就是说，在经济发展的过程中，有两种对立的因素同时发生作用：一种是由于追逐超额利润而扩大生产规模，所引起的一系列有利于生产和市场扩大的促进因素；另一种是由于社会购买力落后于生产增长，或短期内的市场饱和现象所引起的一系列限制生产和市场扩大、甚至使扩大再生产发生中断的制约因素。这两种因素在不同时期的各自消、长，导致供、求关系不断发生变化，从而使再生产不断出现扩张和萎缩的周期性波动。

　　当代西方经济学家则比较普遍地认为，经济波动是乘数原理与加速原理相结合的作用的结果。

1. 所谓乘数原理是指：在一定的消费倾向（消费需求）下，投资的增加可直接或间接地导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加；反之，投资的减少也会直接或间接地引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。
   　

2. 所谓加速原理是指：当国民收入（或产量）与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长；反之，当国民收入（或产量）的相对量停止增长或下降时，会引致投资的加速减少。
   　

3. 因此，当投资增加时，首先因乘数原理的作用，会引起国民收入的大幅增加；而随着收入的增加，因加速原理的作用，又会引致投资大幅增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限即供大于求时，投资就将减少或者停止。当投资减少时，因乘数原理的作用，国民收入就会大幅减少；收入减少后，因加速原理的作用，又引致投资大幅减少，从而形成螺旋式的下降。当收入（或产量）下降到极限即供小于求时，在一定的消费需求下，就会增加投资，经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动。政府采取的宏观调控措施，就是要消除这种周期性的波动，使经济平稳增长。所以又称“反周期行政干预措施”。

四、如何看待房地产市场形势

　　2003年8月，国务院颁发了一个指引房地产和住宅产业承前启后、继往开来的重要文件--《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。《通知》既充分肯定了近五年来我国房地产业健康发展的主流：“城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”；又指出了当前我国房地产业存在的问题：“房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。”

　　因此，我们房地产业既要保持较快的、然而又是适当的增长速度；又要认真解决“一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快”的问题，特别是空置房较多的城市要加强调控。

　　保持适当房地产增长速度，既是国民收入提高后改善居住条件的客观需要；又是扩大消费热点、拉动经济增长这个大局的要求。因此，一定要避免因调控措施失当而造成楼市的大起大落。这是在制定调控政策时要考虑的一个重要出发点。

　　从防止房地产市场局部过热的角度来看，我们要进一步研究房地产投资增长与国内生产总值增长的良好对应关系的量化值。房地产业适当超前发展是允许而且必要的，但同时又要求与国民经济发展的总体水平相协调。由“热”到“过热”，由量变到质变，只是一步之差。特别是在连续几年旺销和投资高增长的情况下更容易发生由“热”到“过热”的转化。对此要有足够的警惕。

　　许多业内人士的共识是：房地产投资增长速度控制在为GDP增长速度的2倍以内比较适宜。去年GDP增长为9.1％，而房地产开发投资增长为29.7％，是GDP增长速度的3.26倍（这是就全国而言的，有的城市比这一倍数高出许多）。当然，由于房地产开发周期较长，因而不能单看某一个年份，而应当是看一段时间的平均水平。2000年到2003年，商品房投资增长率分别为19.5、25.3、21.9、29.7，而GDP增长率分别为8、7.3、8、9.1，两者之比分别为2.4、3.5、2.7、3.3倍。四年平均为3倍左右。

　　这几年，从中央到地方对房地产发展态势的把握上都更有经验和更加理性化了，对房地产市场的不良动态能够作出灵敏的反应，及时地采取调控措施。象上海市，过去宏观调控的重点是全面剌激消费。现在则根据市场情况，将调控重点转到促进合理需求，抑制过度消费，特别是抑制不合理的短期炒作和囤积居奇行为上来了。许多开发商也更加注重理性思维，减少了盲目性。因此，完全有信心实现我国房地产业的持续健康发展。

五、预测2004年房地产投资和市场态势

　　2004年房地产开发投资的增幅，预计会比2003年有所回落，但仍会有20％以上的较大幅度的增长。

　　从宏观经济的调控政策来看，2004年会出现一些减缓房地产投资增长的因素。例如：

1. 建设国债功能从反经济周期向促进经济社会协调发展转变以后，将会使国债项目带动房地产投资增加的能力有所降低；
   　

2. 抑制投资过快增长的宏观调控政策的实施，将会使信贷规模有所紧缩；
   　

3. 国家实行严格的土地保护制度，强化对土地使用的审批和监督，将会使土地供应有所抑制；
   　

4. 连续几年房地产投资高速增长，提高了投资增长的基数，也会影响今年投资的增幅。

　　但是也必须看到有许多有利因素。例如：

1. 2004年，我国经济将承接2003年的发展势头，继续保持高增长态势。有专家预测，我国的经济增长周期将继续由复苏阶段向繁荣阶段发展，国民经济有望增长8.5％左右；也有专家预测在7％以上。房地产业是国民经济的“寒暑表”，必然也会保持较高的增长速度。这是最根本的有利因素，是房地产业发展的前提和基础条件。
   　

2. 随着投资体制的改革，投资权直接下放给企业，国家主要采取经济的、法律的、技术的手段，辅之以必要的行政措施，调控地方和企业的投资方向，市场机制引导投资的作用将进一步强化，企业投资环境会明显改善。一大批房地产开发企业经过这几年的发展，自有资金的实力大为提高，投资的能力和意愿都很强劲。
   　

3. 城市化进程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全国总人口129227万人中，有52376万人是城镇人口，城市化水平己达40.53％。此外还有大量的城市流动人口。
   　

4. 住宅商品化步伐加快，单位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅转化。1999年两者大体上各占一半，2003年商品住宅就上升刭80％左右。这也是商品房开发投资增长较快的一个重要原因。
   　

5. 城市基础设施建设提速。
   　

6. 在消费结构升级的带动下，消费者支付能力提高。
   　

7. 住房保障体系进一步完善。
   　

8. 积极推进资金多元化格局。
   　

9. 这几年土地购置大幅增长，开发商有一定量可供开发的土地储备，等等。

　　预计2004年房地产开发投资仍会有20％以上的较大幅度的增长。

　　在这样一个快速增长势头下，对于商品房投资增长过快的城市，就要认真控制好房地产开发的速度和节奏，防止过热现象的发生，以保持房地产业的长期稳定发展。

　　同时，要控制好价格的上涨速度。在国民经济持续发展时期，价格正常上升是一种必然现象。但要防止上涨过猛的问题，特别是要对囤积居奇、过度炒作的现象加以抑制。

　　目前，投资性购房越来越多，在有的城市有的楼盘，投资性购房比例达到了四分之一。从搞活流通来看，自住性购房和投资性购房是两大购房动力。但问题在于，由于过高的投资回报的欲望和预期，导致投资性购房的过度炒作，把一些城市的房价急剧地抬高了。这就有必要加以调控和抑制。

六、用房地产业周期波动理论来审视当前楼市状况

　　总体来讲，房地产业周期波动呈上升期、下降期两大分野。具体而言，又可分为以下四个阶段：

　　第一，复苏与增长阶段。

　　此阶段持续时间较长，主要特征：一是交易量回升，购楼者大部分自用，炒家较少；二是房地产价格回升，但楼花价低于现楼价；三是房地产投资逐步增加，开发速度加快。

　　第二，繁荣阶段，也就是常说的波峰。

　　此阶段持续时间较短，主要特征：一是交易量急剧增加，但购房自用者逐步减少，炒家活跃；二是楼价越来越高，楼花价逐渐超过现楼价，当楼价炒得过高，形成有价无市，且影响到宏观经济时，政府开始推出调控措施；三是开发投资量急剧增加。

　　第三，衰退阶段。

　　此阶段时间短暂，主要特征：一是交易量从明显减少直到锐减；二是楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把用家挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，炒家纷纷抛售，楼花价下跌更快，以致低于现楼价；三是市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。

　　第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。

　　此阶段持续时间较长，主要特征：一是交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；二是价格跌势继续，甚至跌破物业原值，楼花价加速下降，且大大低于现楼价；三是发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的企业也在所难免。

　　根据炒家活跃的特征，是否可以认为，当前我们大体处于周期波动的第二阶段，即繁荣阶段的前期。如果我们能采取反周期措施，把“炒家”的问题妥善解决好，不致于把楼价炒得过高，那么繁荣阶段就能持续时间长一些，这应该是我们一致的目标。否则，就会缩短繁荣期，这是我们大家都不希望看到的。

　　为此，一方面要对过度炒作加以适当限制，防止房价恶性上涨；另一方面要加快住房保障体系建设，抓好经济适用房、低价位商品房和廉租住房的建设，切实保障中低收入者的需求。目前，杭州、宁波等城市，针对房价上涨过快的问题，增加了经济适用住房的供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标的办法，促进中低价位商品房的供应。同时，不少城市都已定期发布市场信息，加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。

七、建立健全房地产市场预警预报体系

　　当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，为政府调控服务，也为开发商决策服务。搞好这项工作的“基础”是准确、细分的统计资料，“关键”是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。

　　是否可以考虑规范为“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态。

　　“增量空置率”主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比，更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。

　　“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子，以社会上全部房屋存量为分母。

　　这两个指标对市场调控都很重要，应同时存在，并分别确定警戒线。在划分和设置警戒线，即解决发展速度、节奏问题时，应注意三点：

　　首先，必须处理好理论需求（潜在需求）和实际需求（有效需求）的关系，要充分考虑实际需求。理论需求（潜在需求）是根据有关发展因素预测出来的。这种预测的商品房（尤其是商品住宅）需求量，只是一种潜在的长期需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为实际需求（有效需求）不是取决于潜在需求，而主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平，以及由此而决定的国民收入水平（支付能力）。因此，必须加强对实际需求（有效需求）的调查预测，每年的投资增长率应该与此相平衡协调，不能盲目超前得太多。

　　其次，空置房固然有正常空置和非正常空置之分，但也不能因为仍在正常空置率范围之内，就可以放松对开发节奏的控制。因为一定时期的空置量，也要与这个时期的国民经济发展水平相适应，即与国民经济的承受能力相适应。理论上可以允许的空置量，实际上并不一定能允许。超越一定时期内国情国力的过大的商品房空置量，会给国民经济带来冲击和沉重的负担。

　　再次，警戒线应该是可调的。是否可以设想，警戒线一开始设置得低一些，今后随着国情国力的更加充盈，承受能力的更加提高，再逐步调高。这就是说，警戒线也应有一个审时度势、因时制宜的问题。国外的房屋空置率的警戒指标，是在经济高度发达、房地产业长期发展、市场机制比较成熟的情况下形成的，我们恐怕不能一成不变地照搬过来。

　　（全文结束）