置业居住改变生活

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：郑州
调查时间：2004年5月
样本数量：300
样本情况：300名20-60岁的购房者
调查机构：河南君友商务咨询有限公司
报告来源：河南君友商务咨询有限公司

报告内容：

数据背景

　　盛世中原，盛世地产，如今的郑州地产呈现出欣欣向荣的热闹场面，市场供需两旺，然而随着市场的不断培育，消费者的心态变得越发成熟与理性，究竟什么样的住房才能更好地满足购房者的居住需要？越来越大的市场蛋糕，各家地产商又能分割多少？在“五一”黄金周召开的住交会上，河南君友商务咨询有限公司通过随机抽样方法，调查了300名20-60岁的购房者，试图通过了解消费者的需求来分析当前郑州楼市的一些特征。

居住，购房第一要务

　　初次置业、满足基本的住房需求是购房者的最主要的目的。调查显示，首次购房的被访者比例达到63.3％，约占被访者总体的2/3；二次购房的比例为21％，仅有2.7％的被访者表示购房是为了投资收益。（见图一）

图一：购房者目的分析

　　随着郑州开放程度的加深，在全省的首位度地位不断提升，来自各地的人才纷至沓来，寻求创业和发展，随着工作的逐步稳定及收入的提高，他们强烈要求告别租房时代，自然地便产生现实的购房需求，从而形成了大量的首次置业者；同时由于郑州商品房市场的起步较晚，原有的住房与现今的新居住时代的房屋差别明显，因此部分购房者虽然已经拥有住房，但随着荷包的日渐丰满，开始考虑改变居住条件，进而提高生活的质量。同时，可以看出，当前购房者购房主要以居住为主，投资需求表现不明显，反映了郑州楼市发展中阶段的特征。

购房，房价至上

　　对于大多数购房者，房价仍然是其心中的最主要的标竿；由于购房是大宗消费支出，购房者对价格最为看重不足为奇。随着城市框架的拉大，居民出行越来越成为生活的主要问题，考虑到工作地点及生活的便利，楼盘周边的交通也是购房者考虑的主要因素，同时，我们发现，被访者对开发商的信誉及知名度也较为看重，这一方面表明购房者变得越来越理性，另一方面也反映了品牌无形资产在如今不断成熟的房地产市场上发挥的巨大作用。另外楼盘若有优越的地段位置，经典合理的户型设计，也会更加重购房者青睐的砝码。（见图二）

图二：购房考虑的主要因素

　　房价是牵动大多数购房者最为敏感的神经，消费者捏紧的钱袋子究竟有多少为住房而留呢？调查显示，购房者预期的房屋总价集中在10-20万元之间，其中16-20万的住房最为购房者所接受（38％）（见图三），而这正是当前郑州楼市主流水平；10万元以下的住房鲜有问津（6.3％），也反映了消费者逐渐成熟的购房心态；随着一批中产阶层队伍的壮大，总价较高的中高档社区也渐受青睐，房款预算在21-30万的购房者比例达到20％；计划购买的房屋总价在31-40万的被访者比例为5％，该价位的楼盘应属于郑州的高档楼盘，虽然比例不高，但这正反映了高档楼盘特有的高端细分市场特征。

图三：购房者住房预算支出

　　在购房区域的选择上，购房者往往考虑楼盘周边的交通及生活的便利程度，城市未来的发展趋势等。超过70％的被访者表示将在金水区购房，选择在其他各区域购房的比例均未及10％（见图四），体现了金水区在郑州的黄金位置。作为郑州的中心区域，拥有众多的政府机构，写字楼，商业中心等，交通便利，基础设施完善，同时郑东新区的崛起，使金水区核心城区的地位更加明显，在这里，购房者更容易找到最合适的生活半径，因此金水区在购房者心中有无与伦比的区位优势，虽然该区域房屋均价居各区域之首，但仍有大量的购房者趋之若骛；另外本次调查显示，有3.7％的被访者打算在郑东新区置业，虽然比例不高，但作为近两年才进行开发，却已有部分购房者未雨绸缪，可见其未来的发展潜力不可限量。

图四：购房者区域选择

　　户型越来越成为购房者考虑的主要因素，调查显示，三室两厅正成为郑州楼市的经典户型结构（32％）（见图五），在居室选择上，两室和三室的户型备受推崇，四室以上的住房曲高和寡；同时在居室既定的情况下，购房者大多倾向于购买两厅住房，体现了当前消费者渴求起居与饮食功能分区的心理趋势。

图五：购房者房屋户型选择

传统媒体风光依旧

　　传统媒体仍然是购房者获取楼盘信息的主要途径，其中报纸广告成为楼盘宣传的最有效的方式（91％）（见图六），由于住房支出的大宗性，有较多的购房者显得较为谨慎，他们更愿意利用房展会或亲临楼盘现场做实地考察，以降低风险，减少其内心的不安情绪。同时由于购房者的谨慎心态，他们往往更相信自己身边的人，尤其是亲朋好友的介绍，这也意味着开发商需要重视楼盘售中及售后的服务工作，使现有的业主更满意，由此形成示范效应，购房者相信了朋友，便会相信你，而为了卖楼而卖楼，把购房者售前当上帝，售后任摆弄的开发商，只会与消费者越走越远。

图六：楼盘信息知晓途径

明星楼盘受宠

　　本次住交会，各家楼盘齐登场，尽其所能，卖力吆喝，究竟谁是最大赢家，购房者心中自有一杆秤。调查显示，建业以其在业内长久的品牌积累和大手笔的宣传攻势在购房者心中建立了最深刻的印象（52.7％）（见图七），另外中方园、鑫苑名家等知名楼盘也给不少消费者留下较深的印象；与此相照应，购房者计划购买的楼盘恰恰是在其大脑中印象最深的，建业、中方园、鑫苑名家等楼盘是被访者最优先考虑购买的楼盘（见图八）。

图七：购房者心中印象最深的楼盘

图八：购房者计划购买楼盘

楼市前景美好

　　未来郑州楼市看涨是主流趋势，67％的被访者认为郑州的房价将呈上升趋势（见图九），近几年，郑州经济的高速增长，居民收入增长明显，消费信心增强，郑东新区的迅速崛起，未来会加强带动辐射作用，因此可以预计郑州的房地产市场还将持续扩张和繁荣态势，房地产市场的供给将更为充足，需求也会更加旺盛，市场机制将不断完善，房地产正日渐成为经济发展的领跑者与晴雨表，并有力的推动着经济的快速发展。

图九：未来楼市价格预测

　　（全文结束）