2004年中国房地产市场形势

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：建设部住宅与房地产业司
报告来源：社会科学文献出版社

报告内容：

一、2003年房地产市场形势

　　2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。

　　1.投资继续保持较快的增长速度

　　全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。

　　近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。

　　2.供销总量基本平衡
　
　　全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。商品房空置面积1.28亿平方米（空置一年以上的5425万平方米），同比增长2.2%；其中，商品住宅空置面积8336万平方米（空置一年以上的3235万平方米），同比下降2.1%。东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长，而西部地区增幅为6.8%。40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。住房二级市场日趋活跃，南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超过或接近商品房成交量。

　　东、中、西部地区商品住房竣工面积、销售面积占全国总量的比例均分别为61％、20％、19％；空置面积占全国的比例为61％、21％、18％。

　　3.价格总体上稳中有升

　　全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段、结构等因素）同比增长3.8％，商品住宅平均价格同比增长3.9％，低于同期城镇居民可支配收入实际增幅（9.0%）和GDP增幅（9.1%）。

　　东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升；40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。

　　4.宏观调控意识进一步增强

　　各地根据国务院“18号”文件的规定，加强土地供应和城市规划的调控力度，完善有关政策，切实解决市场运行中出现的突出问题。上海、天津、厦门、郑州、哈尔滨等大多数大中城市都积极开展房地产市场信息系统和预警预报体系建设；重庆、南京、贵阳、无锡等城市以市场分析报告或楼市专刊等形式，定期发布市场信息，增加市场供求信息的透明度，引导理性投资和消费；成都市划定了本市商品房空置警戒线的范围；

　　杭州、宁波等城市针对房价上涨过快问题，增加经济适用住房供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标，促进中低价位商品房供应。

二、存在的主要问题

　　当前房地产市场发展总体上是健康的，但部分地区出现的供求结构性矛盾、房价阶段性过快上涨等问题仍然不容忽视。

　　1.部分地区供求结构性矛盾明显

　　突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。据有关部门去年对杭州市18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品房中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000～4500元/平方米的也只占38.7%；建筑面积80平方米以下的户型仅占1.1%，80～120平方米的也只占27.9%。南京、苏州市上市的商品住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米。宁夏全区2003年在建商品住宅中90平方米以上的户型占69.4%，而当年底空置商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，如福建省空置商品房中，非住宅用房约占2/3；济南市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%。

　　2.局部地区商品房价格上涨过快

　　江西、山西、安徽等3个省份商品房平均价格涨幅在15%以上；40个重点城市中，太原、南昌、上海等3个城市的商品房平均价涨幅超过20%。

　　商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动。供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，南京、杭州、宁波、苏州等城市反映商品房市场呈现阶段性供不应求，南京市2003年商品房预售供需比为0.8∶1。中低价位商品住房供应和成交量下降，也使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动。主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。据上海市测算，近年来上海市土地成本明显增加，中心地区地价（包括拆迁成本）已约占房地产开发总成本的50％左右；精装修以及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质的提升，使开发成本提高6%～7%；因建材涨价，建安成本上涨也使房价上涨5%。杭州市建材涨价使多层建筑建安成本上升