京沪穗楼市消费各有千秋

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：温州商报
报告来源：温州商报

报告内容：

　　如果将目前广州的楼盘“克隆”到北京，必会被北京人讥笑为“土气”；但若将北京的楼盘卖给广州人，肯定也会遭受冷遇；而广州楼盘的大面积绿化地与小区园林景观配套若照搬到上海则会备受市场“唾弃”。

　　北京人买房首先是要体现一种“豪气”，一种身份与地位；上海人买房更多的是体现一种投资策略；而广州人买房，则不仅要购买一个住的地方，更要买一种生活方式，一种健康的生活方式。这就是京沪穗三地房地产市场最大的“地方差异”。

北京讲究“豪华气派”

　　“皇城根下，天子脚下”，根深蒂固的传统观念，造成北京消费者在购房时，可以不强求浪漫惬意，但一定要时尚气派。例如建筑要宏伟、户型要“宏大”，会所要豪华高档，甚至售楼部也很在乎是否时尚气派。

　　北京的豪宅经常配设豪华装修，由于气派，可以卖出令广州同行为之“咋舌”的高价。例如位于北京建国门内的高档公寓贡院６号，外表看起来平淡无奇，但里面的装潢却极尽奢华，所有装修及家具全采用高档名牌，配有金银箔墙身、百年榆木地板、整张马驹皮缝制而成的茶几及各类豪华现代化设备。自然，其售价也极显“豪气”——每平方米４万元！而在广州，只有位居地王二沙岛内的超豪别墅才能卖出每平方米２万元以上之价。

　　装修豪华配设高档只是北京消费者讲究豪华气派的一个方面，北京市场在追求户型超大方面更是令各地同行无法“媲美”。以北京朝阳ＭＮ为例，该楼盘７０多平方米的单位竟然只是个单身公寓，而１２０平方米居然设计为１房１厅！贡院６号３０７平方米的建筑面积、２４４平方米的套内面积，也只做４房２厅；至于北京ＧＯＬＦ公寓，几乎都是３００多平方米的４房单位。

　　在广州、上海，户型面积大都在８０—１１０平方米之间，９０平方米的户型多已是三房单位，相对北京楼盘而言，广州、上海的楼房充其量只能算是一个“鸟笼”！北京户型之大不仅令广州、上海同行咋舌，更令南京、武汉等城市的同行备感奢侈，认为是“铺张浪费”。

　　面积大装修高档豪华气派，当然是以“重金”为支撑，据对北京１５７个在售楼盘的调查显示，每平方米售价在１万元以上者便高达７６个，８０００元—１００００元的楼盘有５６个，而经济适用的只有２５个楼盘，反差如此强烈，令人咋舌。

　　追求高档比拼豪华，重视“气势”，是北京楼市与其他城市楼市之间的最大差别。而建筑精致的广州楼盘会被北京消费者所不屑，只因广州楼盘缺乏宏势与气派，显得“小家子气”。因此，在北京开发楼盘，可以不求精致甚至可以做得粗糙，也可以不讲通风透气，但一定要重视大房大户型，而且一定要追求豪华气派。

广州强调“生活惬意”

　　与北京市场重“气势”讲派头不同，广州消费者更看重的是“形”，即楼房居所的结构朝向、实用率、容积率甚至楼宇之间的间距，强调的是生活的健康、舒适与惬意。

　　广州购房者要求住得舒服惬意，因此大面积的园林景观与小区配套必不可少。近年来，广州购房者对楼盘小区园林环境与配套的要求越来越高，以致高档时尚的单体楼难以卖得起价，而拥有小区园林配套的楼盘却大为走俏。目前在广州，甚至连老城区内的楼盘也千方百计地辟出一块绿化地营造一个小区园林景观。然而在北京，虽然近年来大盘开发风起云涌，但小区园林景观配套却远远难比广州楼盘，小区景观绿化配套业已成为广州楼市有别于国内其他城市最大的地方特色。

　　广州楼盘大都是一梯三户或三梯八户，或者一梯二户甚至一梯一户穴例如金碧华府雪，一梯四户尤其是一梯五六户以上者极为少见；而且，广州楼盘每层户数普遍不多，一层八户已是“极限”，但在北京，一梯四户甚至十户八户的楼盘比比皆是而且颇为走俏，一层多户的现象更极为普遍，购房者也丝毫没有嫌弃，倘若放在广州市场销售肯定不如意。

　　岭南建筑特色之一是在房屋内设置“天井”，例如南沙滨海花园别墅便有此设置，其作用是为了强化通风采光效果。而一些楼盘例如华南碧桂园翠宏台与中海康城甚至位于滨江东某豪宅则用“入室花园”来提升房屋的“绿化率”与舒适度。围合结构楼盘在广州很不受欢迎。

　　去年突如其来的一场“非典”风波，给广州房地产市场带来了极大的震撼，“健康住宅”开始受到广州购房者的热切追捧。在看楼过程中，大至园林、软硬件配套，小至楼间距、容积率、楼体的进深、户内的自然通风状况等，买家都问得特别仔细。如今在广州，仅有大面积绿化地已不足以满足买家对健康住宅的要求。除了对楼盘小区绿化环境配套设施等硬件条件特别重视外，广州购房者甚至开始将目光转向“软件”配套上，例如在楼盘小区内增加一些健康保健设施，在室内增设负离子发生器，在会所增加医疗体检中心、与附近医院设立业主保健咨询系统以及提供“家庭医生”上门服务等。

　　因此，在广州开发楼盘，可以不追求豪华不讲气派，但一定要注意户型设计，强调通风采光，重视楼盘绿化环境小区配套甚至健康因素。

上海重视“投资价值”

　　有上海同行到广州楼盘“踩盘”，他看到一些拥有大面积绿化地，尤其是拥有喷泉、泳池、人工湖等小区景观配套的广州楼盘大肆走俏备受市场追捧时颇感诧异：“难道购房者不知道这些东西今后的维护费用都要自己来承担吗”这其实是精明的上海购房者与追求舒服惬意的广州购房者的最大差别。

　　目前上海市总面积为６３４０平方公里，却居住着１７００万人口穴其中外来人口占３００多万雪，人均土地面积只有北京、广州的三分之一，上海后备土地资源也十分有限。正因此，尽管大盘开发在广州、北京风起云涌，但在上海却“俏”不起来，广州、北京数千亩甚至上万亩的大盘比比皆是，但在上海，上千亩的楼盘已是凤毛麟角。

　　上海楼盘不像广州一样追求大面积的园林环境小区配套，土地资源稀缺只是表面原因，还有更深层次的原因。众所周知，上海购房者中不仅有大量的“外来置业者”，更有大量的“投资客”，有购房者买房出租投资，更有购房者购房“待价而沽”。因为投资氛围浓厚，因此很多上海购房者首先考虑的并不是住得是否惬意舒服，反而必须计较今后所要承担的费用。当然，对于一般住家而言，精明的上海人也极其重视物管费中所增加的“小钱”，因为“细水长流”，数十年一算便是一笔大数目，精明的上海消费者不会不在乎。

　　在北京、上海、广州三大城市中，北京与广州楼价近年来一直在“跌跌撞撞”地 “回归价值”，但上海楼价多年来一直上涨。正因此，上海市是京沪穗三大城市中惟一一个政府出台调控房价新政策的城市。据悉，在北京大量经济适用房被开“大奔”的富豪购买，广州政府已停建经济适用房之时，而上海为切实保证中低价商品住房用地的适度供应量，除对按政策购买的重大工程配套商品房，实行封闭式运作５年内不得转让，以限制购房者的短期炒作行为外，政府还引导鼓励开发商建造面积不大功能齐全的“紧凑型”住房。

　　因此，在上海开发楼盘，切莫盲目追求大面积绿化园林景观，不要强求住得舒服惬意，也可以不讲豪华气派，但一定要增强购房者的投资信心，突显楼盘的“投资价值”，同时还要考虑政府对户型与房价尤其是炒房行为的态度。

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