房地产发展须避免投资大起大落

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：浙江莱茵达集团
报告来源：满堂红地产网

报告内容：

　　痛之爱之、希望与惶恐，发展与调控，房地产业这一是非之地，时至今日已然成为了万众注目之焦点。这是其国民经济支柱产业的基本属性所决定的，也是与其密切关系到百姓民生的基本特征相对应的。政府有宏观经济管理和调控的职能，而房产品则可能是百姓一生中最大的消费，有了最具控制力的统治机构和最具影响力的广泛群体的最深入参与，注定房地产市场不会太平、也不可能太平。我们说政府、开发商与消费者是市场的三大主体，而这三大主体的心态和行为以及由此产生的三者之间的关系共同决定了这个产业的命运。

　　土地的国有性质注定了政府在房地产业中的参与程度相对其他产业来说无论在深度还是广度上都是最为深刻的。在其他领域，市场化已经发展得非常充分，资源配置完全或基本完全由市场机制这根杠杆来调节，而房地产业中政府对资源的配置尤其是生产资料的配置起着完全的、主动的、主导的作用，这种作用是通过土地价格和释放量的调控来实现的。因为生产资料提供者的角色，使得政府对产业调控的能力和效果比较其他产业要强得多、好得多，它的政策制定对产业的影响也是最为深远的。同时在扮演着管理者和调控者的同时，它也享受着由此带来的在财政收入、市政配套等方面的利益。

　　因此，与民与己与国家经济，从去年开始的对房地产业的调控的出发点和落实点我们都充分理解和完全拥护，我们也希望继续巩固该轮调控所取得的成果，抑制房地产泡沫的产生。但同时政府也应该注意到房地产投资的不断下滑同样会给产业本身的发展和国民经济的健康造成不小的伤害。香港繁荣就是因为在投资中形成的一大批中产阶级在个人财富激增的同时成为了香港经济的脊梁。我们不愿意看到由于投资的过度、过快回落，浇灭了投资者的投资信心、关闭了其可能成为中产阶级的大门，甚至导致我们许多好不容易已经成为中产阶级的人们重新返回了贫穷。在投资高速增长的时候，我们要防止过热，在取得调控成效，投资下滑的时候，我们更要防止投资落入低谷。市场经济条件下，供求关系决定价格和市场走势是万年不变的真理。在供应方面，首先，由于银根紧缩和房地产生产投资与消费的时滞性共同决定了因为投资下滑过快，开工面积大幅度减少，从而造成2年后产品供应量的相应缩水，这与中国城市化水平不断提高、住房需求不断提高的趋势是极为矛盾的。其次，中国房地产企业的再投资能力较差，使得企业在生产和供应的连续性上存在着很大的差距。再次，土地这个稀缺资源的匮乏导致供应量不可能以需求增长的幅度提高，这也直接影响了住宅的充分供应。住宅需求分为基本需求、改善性需求、城市化需求、被动性需求、投资性需求和投机性需求6种，我们可以将前四种归为有效需求，有效需求基本在时间和数量上是稳定不变的，相对应供应多少其关联系数很小。这使得在2年的时间内，在投资持续下滑、供应量增幅持续回落的背景下，需求却是在快速的提高。供应的不力与需求的旺盛也必将会在2年之后激化更大的矛盾，其直接的影响便是价格的上扬。逐利的天性使得资本再次纷纷涌入房地产业，新一轮投资过热的形成在所难免。

　　这种高增长——高回落——高增长的循环摆动，给需要可持续、科学发展的中国房地产业带来的将是严重的伤。仅以上海为例，由于前几年房地产投资额较大，2004年住宅供应量充足，基本已从“求略大于供”向“供略大于求”转变，预计2005年上海住宅上市量还会出现较大幅度的增长。但进入2006年之后，由于从去年开始宏观调控效果已经开始得到显现，房地产投资额增幅回落，则相应的供应量也将会在2006年出现增幅回落。回顾近年来上海房地产开发数据规律，偶数年的施工面积与相邻偶数年的竣工面积之比基本维持在2.2-2.6之间，而年开发投资额与该年竣工面积之比基本维持在0.36左右。以此推测，有关专家预测2004年上海的房地产开发投资额为930亿元，那么2006年上海的商品房竣工面积为3251万平方米，按照住宅开发所占比例70%计算，则2006年住宅竣工面积2275万平方米。目前上海的住房需求基本为有效需求，大约在1800万平方米/年左右，如果按有关专家预测，上海每年的住房需求增幅在1000平方米以上的话，那么在2006年以后，上海每年的住房需求至少在3500万平方米左右。这显然与2006年的供应面积有了较大的差距，如果2005年房地产投资增幅继续回落，则在2006年以后，供求矛盾将会重新凸显，爆发性需求将会不可避免的出现。

　　这种结局的出现显然违背了国家宏观调控的初衷，它的结果则必将是在若干年后将房地产业又重新拉回到新一轮的调控中来。对政府和开发商而言，这种被动的宏观调控就应该转向“自律、自我、自觉、自发”的调整。政府应该合理、适度的运用行政的、法律的调控手段，在制订阶段性调控政策的时候，要根据阶段性特征和市场变化的规律不断调整，以防止大起大落的风险。

　　第一、政府与开发商共同建立起充分的信息披露机制，对房地产投资与消费动态进行随时跟踪研究，并向社会公布

　　第二、中央与地方政府相互协调，建立起区域性产业政策和地方产业“游戏规则”，对刚性的、必须与国家政策方针一致的政策要坚决拥护，对有些符合区域特点的、需要灵活机动、分别对待的政策规定要进行一定的调整。以达到用两种不同的手段将房地产投资和消费控制在正常的范围之内。

　　第三、作为市场另两大主体，在享受权利的同时，开发商与消费者对于房地产业发展的责任和义务也同样不能回避。开发商在达到建立起良好的诚信机制的基本要求后，要最大限度的开发符合经济生活和百姓生活的产品，研究区域市场和社会经济形态，科学预测和引导市场，促进目前较为严重的产品供应不平衡的结构问题。消费者在自我维权的基础上也要充分理解并同政府、开发商以及其他这个市场所有参与者一起呵护这个对国计民生举足轻重的产业。他们应该在收入可能的前提下，准确定位自己的消费产品，准确选择消费时机，理性分析价格的波动，建立良好的消费预期、激发合理的消费热情。

　　（全文结束）