为房消得人憔悴——南昌市房地产消费者研究

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：南昌
样本数量：525
样本情况：南昌市市民
调查机构：经济晚报 江西方圆市场调研中心
报告来源：江西方圆市场调研中心

报告内容：

　　南昌市房地产业已沉寂多年，随着2001年末外地房地产商的加盟，现在逐渐火爆起来。“华南虎”深圳万科啸声未绝，“东北虎”大连万达虎踪又现，香港金球、上海绿地集团和浙江中富等开发商的成功“登陆”，加上本地的房地产公司，南昌市房地产业这块大蛋糕将被瓜分。一场房地产业的战争就要在南昌打响，到底谁能赢得这场战争，我们将拭目以待。

　　走遍南昌市的大街小巷，新建的住宅小区随处可见，楼房如雨后春笋般疯长了起来，成为南昌市一道独特亮丽的风景。让不少市民都有“临渊慕鱼”之感！目前南昌市的房地产业已成为市场的热点，也成为百姓热切关注的焦点。为此，江西方圆市场调研中心与经济晚报合作，策划了本次关于南昌市房地产方面的电话访问，本次共访问529名市民，回收有效问卷525份，有效率达到99.24%。样本的性别结构：男50.1%，女49.9%；样本的年龄结构：21至30岁26.9%，31至40岁32.4%，41至50岁22.1%，51至60岁18.7%；文化层次：初中及以下21.3%，高中及中等学历35.4%，大专及本科39.4%，本科以上3.4%。

南昌人的住房现状

　　俗话说：“安居乐业”。由此可知，住房对每个人的重要性。调查分析显示：迄今为止在所有被访者中，有28.9%的住房是单位的集资房，是目前南昌家庭最普遍的住房。其次房改房，有18.9%的比例。刚买一两年的新商品房的家庭的比例有7.5%。自家建房、租房和早期购买的房子的比例分别占8.6%，9.6%，11.3%。从以上的调查结构可以看出，租房和早期购买的房子总共占了20.9%的比例，他们是最有可能的购房者。从以上的分类数据结构可以看出，自家建房的房子也有一部分人想买房。因此，在实际中想买房的群体将更大。如何引导这部分群体买房将是房地产开发商应该关注的问题。

　　对住房满意度的调查分析显示：被访者对自己住房感到非常满意的有26.13%，比较满意的有12.13%。最不满意的是住房面积太小了，有17.73%的家庭出现这种情况；其次是房型设计，占15.48%的比例；周边环境差绿化低、周边治安不好、房子质量问题、小区周边环境不健全和物业管理不好分别占有8.54%、7.14%、6.36%、4.8%和2.6%的比例。其它方面像交房面积与合同面积不相符，开发商买房前的承诺没有兑现等问题比重就比较小。最近一两年买的商品房的被访者有43.1%觉得满意，觉得不满意最多的是面积太小，其次是房型设计、房子质量、周边治安和小区周边环境等方面觉得不满意。从调查数据可以看出，有一半多的家庭对现有住房不满意，他们普遍觉得面积太小和房型设计不合潮流；其它的如绿化、治安、物管等方面也有一定比例的家庭认为不够完善。“不满意者十之五六”，如何让自己住得更舒适是他们所追求的，这也是房地产业的潜力所在。“工欲善其事，必先利其器”，如何让购房者买到称心如意的房子正是开发商绞尽脑汁思考的问题。

南昌：3.45万个家庭两年内购房

　　如果按照南昌市有33.19万户居民，那么在未来的两年内将有3.45万个家庭想买房。半年内想买房的有0.70万户；一年内想买房的有0.96千户；一至两年内想买房的有1.79万户；三至五年内想买房的有3.58万户；五至十年内想买房的有2.75万。半年内买房的群体主要是租房、早期购买的房子和单位的集资房的家庭。一年内买房的群体主要是单位的集资房和房改房的家庭。两年内想买房的群体主要是租房、单位集资房和房改房的家庭。从调查数据中可以看出，南昌市有超过一成的家庭在近两年内有买房的计划，房地产业在南昌市有非常大的发展潜力。许多外地的房地产开发商都看中了这一点，纷纷涌入南昌，瓜分这块甜美的蛋糕。据了解，目前南昌市市场已被外来的房产“大鳄”吃了一半多，市场开始重新洗牌。

　　对购房者买房的原因调查分析显示：有44.0%的家庭是因为想换一下住房环境而准备买房；因为住房过久而买房的家庭占了24.8%；因为结婚而买房也占了24.2%的比例；当作投资的人比较少，只有3.5%。结婚而需买房的家庭月均收入主要集中在1000元至3000元；住房太久而需买房的家庭月均收入主要集中在600元至5000元；想换个住房环境而需买房的家庭月均收入主要集中在1500元至3000元。现在买房者不会只徒有“慕鱼”情，也已具备了“结网”的能力。

“板块时代”的来临

　　进入2002年，南昌楼市就不甘寂寞，开发商们你方唱罢我登场，轮番上演着洪城楼市一幕幕的精彩。不论是无心还是有意，“板块”无疑成为他们共同演泽的话题。南昌楼市的“板块时代”来临了。为此，我们对购房者想购买那里的房子进行调查，调查结构显示：大多数的市民还是更愿意住在市中心，占调查总数的1/3，市中心板块还是永远的“好望角”，市中心交通便利，生活配套实施完善，更有沉淀的文化教育底蕴，这些优势是其它板块无法比拟的，有好多人难以舍弃都市繁华和原有的生活方式而蛰居其中。因为政府规划，红谷滩作为南昌市的行政中心，同时加强居住、文化、商业服务等配套功能，独特的规划和宏伟的蓝图使许多家庭选择红谷滩作为居住地也成为许多市民的一种选择，有21.3%的比例，选择红谷滩作为居住地主要是在未来的三至五年有买房打算的家庭，有56.7%的比例。朝阳片区近几年已成为南昌市商品房住宅最集中、密度最大的地区，它有着得天独厚的水资源优势，优美的环境、完善的生活配套实施便它成为南昌最适宜居住的板块之一，有9.9%的家庭打算在那里买房。京东片区已逐渐让人刮目相看，绿化面积的增加和片区的全面规划提升了片区的居住品位，因此有7.1%的家庭选择了京东片区。城南片区有5.7%的比例。也有少数的家庭选择新建县城区作为居住地，几乎都是在三至五年内有买房打算的家庭。

花园城市中的“花园”

　　目前南昌市正在为申办花园城市而努力，南昌变得越来越漂亮，各个置于其中的小“花园”功不可没。穿梭于南昌市的大街小巷，各幢类似风格的建筑鳞次栉比，“风景这边独好”。如此亮丽的风景会让人产生不至一点点心动的感觉。而调查结构显示，确实有好多人动心。在144个被访者中有80.6%的家庭会选择花园小区式的新商品房；有12.5%的家庭会选择单位集资房，而买二手房和房改房的家庭比较少。确实，花园小区式的商品房的环境、绿化和物业管理等等配套实施是其它的楼房没法比拟的，如此舒适安逸的环境难怪会有这么多人想拥有一套。在调查购房者选择住房类型的访问中，绝大多数家庭选择普通套型和复式套型，分别占有53.7%和28.7%的比例。选择错层套型和跃层套型所占的比例较少。通过住房的形式和家庭月均收入交叉分析，选择复式套型的家庭月均收入主要集中在2000元至3000元之间。普通套型的住房仍然是广大购房者的首选。

　　对142个的样本进行分析发现：购房者最爱的户型是二室一厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅二卫、和二室二厅一卫，分别有20.4%、19.0%、17.6%和16.2%的比例；三室二厅一卫、三室一厅二卫、二室二厅二卫和四室二厅二卫也占有少部分比例，分别为8.5%、7.7%、3.5%和2.1%；其它的户型的比例就更少。通过户型和家庭月均收入交叉分析发现：购买三室二厅二卫的家庭月均收入主要集中在2000元至5000元；购买三室一厅一卫的家庭月均收入主要集中在1000元至3000元。 选择二室一厅一卫的家庭的面积主要集中在100平方米以下；选择三室二厅二卫的家庭的面积主要集中在100至140平方米；选择二室二厅一卫的家庭主要集中在120平方以下；选择三室一厅一卫的家庭的面积主要集中在80至120平方米。

　　在进行购房者想要什么样的装修情况的调查中发现：绝大多数家庭都希望买基本装修和中档装修的房子，分别有43.4%和34.3%的比例；希望是毛坯房也有12.6%的比例；另外希望是高档装修只有少部分家庭。购房者还是希望房子能有一定的装修，购房后化在装修方面的钱少一点，装修时间也快一点，能够尽快迁入新居。

“生活几何”

　　“我想有个家，一个不需要多大的地方”，真的不需要多大地方吗？调查分析发现：南昌市打算购买住房的142个被访者的平均面积是110平方米。打算买房的面积主要集中在81至120平方米。其中81至100平方米占总被访者总数的29.6%；101至120平方米占总被访者的22.5%；而选择80平方米以下的房子的家庭也大有人在，有19.6%的比例；选择121至160平方米的房子有17.7%的比例；选择161平方米以上的房子只有少部分。通过面积与家庭月均收入交叉分析发现：打算购买住房面积在81至100平方米的家庭月均收入主要集中在1001至3000元；打算购买住房面积在101至120平方米的家庭月均收入主要集中在2001至5000元；打算购买住房面积在121至180平方米的家庭月均收入主要集中在3001至5000元；打算购买住房面积在181平方米以上的家庭月均收入主要集中在2001至5000元。购房者都希望住房的面积能够大一点，宽敞一点。

“让更多人买得起房”

　　今年住宅建设的主题为“让更多人买得起房”。此前召开的全国建设工作会议也已明确把“继续扩大面向中低收入居民的住宅建设，促进住房消费”作为2002年建设工作的主要任务。但有多少家庭能买得起房呢？就此问题做出的调查显示：目前南昌市市民所能承受的住房均价为1523元/平方米。每个价位的比例。半年内想买房的家庭所能承受的价格主要在1401至1600元，有60.0%的比例。目前南昌市的房价热涨，“芝麻开花节节高”，但根据2001年的统计年鉴，南昌市2000年的职工月平均工资为579.5元，按照1999年至2000年的发展比例（10.4%）计算，2002年月平均工资水平为706元。这样的工资水平如何去支付住房均价为1523元/平方米的房子。提起住房，几乎每个人都有意见，但归根结底最主要的问题还在于价格。南昌作为全国中部的一个城市，其沿海经济发达城市相比，居民经济收入与消费水平都有一大截的差距。但南昌楼市的发展并没有因为老百姓的口袋干瘪而就停滞不前，南昌楼盘的建设随着南昌城市化建设步伐的加快，发展速度迅猛、房子越建越漂亮、越建越气派，房价更是如同断线的风筝——扶摇直上。因此，南昌市民很有必要树立住房的科学消费观念，开发商也有必要作好科学消费的引导，让购房者有更多的选择。

　　提到价格，就会想到付款方式，如果不能一次性付清房款，又想住进新房，怎么办？不过现在还有分期付款和银行按揭的付款方式。调查显示：最多的家庭选择银行按揭的付款方式，有33.1%的比例；其次是分期付款方式，有31.7%的比例；如果有钱，也可以选择一次性付款方式，让自己不会有后顾之忧，在调查中有28.9%的被访者选择这个付款方式。购房群体有许多家庭不能一次性付清房款，因此，分期付款和银行按揭仍是他们首选的付款方式。

“鱼与熊掌”

　　“房子我所欲也，车子亦我所欲也”，但兼得者有之，不能兼得者有之。近年来私人汽车拥有量在呈直线上升，并将继续上升，“一夜之间”汽车进入百姓的家中。“房子、车子一个都不能少”是那些高级白领阶层最真实的想法。在对522个被访者的调查中，已有车的人占了2.5%的比例；半个内打算买车的有0.2%的比例；一年内打算买车的有0.8%的比例；二年内打算买车的有0.6%的比例；三至五年内打算买车的有2.9%的比例；五年后想买车的有10.5%的比例。俗话说：“好马配好鞍”。有车肯定要有车库。按照这样的发展趋势，楼房的车库也成为有车家庭和买车家庭关注的问题。

“持币待购”还是“重拳出击”

　　目前南昌市房价热涨，百姓不堪承受。市民到底是“持币待购”还是“重拳出击”，为此设置了两个问题：市民对商品房价格的态度和对未来住房价格的预测。在市民对商品房价格态度方面的调查中，有24.1%的人觉得价格很高；有47.7%的人觉得偏高；觉得正合适的有9.0%的比例。几乎没有人认为目前南昌市的房价偏低或非常低。通过态度和家庭月均收入交叉分析，觉得房价很高的家庭月均收入主要集中在600至3000元；觉得房价偏高的家庭月均收入主要集中在600至3000元；觉得房价正合适的家庭月均收入主要集中在1500至5000元。在对未来南昌市的住房价格预测方面，有42.3%的市民认为房价还会上升；有9.8%的市民认为房价不会变；有18.6%的市民认为房价会降低。通过预测和家庭月均收入交叉分析，觉得房价还会上升的家庭月均收入主要集中在301至1500元；觉得房价不变的家庭月均收入主要集中在301至600元和3001至5000元3000；觉得房价将会下降的家庭月均收入主要集中在301至3000元。今年的3·15消费者权益日提出“科学消费”观念，作为住房消费者应该量力而行，时刻保持一颗平常心；而作为住房开发商，也请多听听民声，多了解民情，让房价趋于合理，趋于理性，趋于多元化，不要让楼房真正成为消费者眼中的“空中楼阁”。

　　通过这次调查分析发现：目前南昌市有48.26%的家庭对现有的住房感到满意；有3.45万个家庭在未来两年内想买房；买房的主要原因是想换个环境；买房首选的地点是市中心；主要是想买花园小区形式的住房；选择的类型是普通套型、户型是三室二厅二卫；装修情况是基本装修；面积是110平方米；价位是1001元至1200元；付款方式是银行按揭；有一小部分家庭需要车库。

　　“衣带渐宽终不悔，为房消得人憔悴”是都市人最真实的买房经历的写照。而现在对大多数人来说，想要在钢筋水泥的森林中安身立足，没有半辈子的奋斗真是万难遂愿。住房消费是人的一生中最重大的消费，其受到关注的程度也就可想而知。从这次的调查结果发现，按照目前的房价，有相当一部分人买不起房。这是南昌房地产业要严肃思考的问题。如何让更多的人能够买得起房？是多造高档商品房还是多造中低档经济适用房。此间举行的全国住宅与房地产工作会议上付出的一些信息表明，在“就高还是就低”的选择上，2002年的中国的住宅与房地产工作重心将继续向中低档经济适用房“倾斜”，同时扭转已在一些地方出现的“失衡现象”，以满足中低收入居民家庭住房需求为出发点，加大经济适用房建设力度过，进一步完善住房供应体系，从而保障住宅建设的健康发展。

　　（全文结束）