21世纪上半叶住房发展预测

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查机构：中国房地产及住宅研究会
报告来源：满堂红地产网

报告内容：

从城市化发展来观测

　　目前我国城市化水平为30%,城镇人口3.7亿。预计2020年城市化水平达到45%，全国人口14亿，城镇人口增至6.3亿；预计2050年城市化水平达到60%，全国人口16亿，全国城镇人口增至9.6亿。下世纪前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。有关专家指出，在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量。估计前面计算的因城市化所需增加的住房数，要核减一半多。如果暂按一半核减，则前20年和后30年平均每年需要建设住宅为1.3亿平方米和1.1亿平方米。

按低速提高居住水平来预测

　　预计2020年城镇居民人均住房居住面积提到12平方米，即建筑面积24平方米；预计2050年人均居住面积提高到16平方米，即建筑面积32平方米。按2020年城镇人口达到6.3亿人，每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需要新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。后30年按9.6亿人口计算，则需在2020年基础上再新建住房76.8亿平方米，平均每年2.56亿平方米。以上预测，是把人均建筑面积的年递增率定在1%以下的低速增长水平上，可能慢了一点。如果把增速稍微提高一点，每年递增率超过1%，即2020年人均建筑面积达到26平方米，2050年人均建筑面积达到36.4平方米。这样，前20年需每年新建住房1.89亿平方米，后30年每年需新建住房3.33亿平方米。

从住房折旧拆除重建来预测

　　目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期末能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿平方米，把以上的三项预测相加，包括对城市化影响未核减和经济核减的数字在内，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米，或者是核减后的3.56亿至4.19亿平方米；后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米，或者是核减后的4.66亿至5.43亿平方米。以上的预测，仅仅是对需要建设的住宅面积进行了预测。而住房建设的发展和对国民经济的重要作用，还需要从以下两个方面来预测。

从住房建筑投资额持续增长来预测

　　据日本统计，从1970看到 1990年的20年里，日本的住宅每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式的革新，住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍。估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本，因而预计用50年的时间，我国将把住宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7%，每年对国民经济的贡献率为0.6个百分点。这样持续50年连年增长，对国家的贡献仍是很巨大的。

从增加住房有效需求、拉动内需求预测

　　按前面预测，今后50年我国城镇每年新建住宅4至5亿平方米，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。如果当年有8%左右的存量房进入市场销售，就有17亿平方米上市。假如当年每买卖一平方米住房，当事居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。当然，这笔消费是逐年增加的。我们预计，2020年我国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后在30年时间里逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元左右。

　　这样巨大的住房消费的逐年增长，就会长时期地产生启动消费、增加住房有效需求、拉动内需的重大作用。

　　对以上预测，需作两点说明。第一，以上预测采取了算术平均的计算方法，主要是为了看起来简明明了。而住房建设发展的实际，一般都会呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出现负增长的年代。第二，许多国家的住宅建设，在经过一段较快发展的时期后，由于住宅供应与需求相对饱和，就会转入住宅建设发展缓慢的时期。专家们在预测何时出现这个转折时，有两种计算方法。一种是以人均国内生产总值来计算。比如有的专家认为，人均国内生产总值超过3000美元以后就有可能出现转折。另一种是以人均住房面积来计算。由于各国的国情不一样，用作转折标准的人均住房面积也不一样。比如专家们就曾分别用美国60平方米、欧洲45平方米、新加坡30平方米和台湾省28平方米作标准。按理，在21世纪的前50年里，我国也有转入缓慢发展期的可能。为此，我们在前面的预测中，考虑了四项减缓发展的因素：一是，每年住宅建设的规模，仅仅稍高于20世纪最后两年的水平；二是，人均住宅面积的增长只考虑每年递增1%或者稍低于1%；三是，使用较低的全国人口数。据一些人口学家预计，2020年我国人口将达到16亿，而我们的预计只用了14亿人口；四是，从我国的国情出发核减了一半因城市化而需要增加的住房。总而言之，我们的预测是建立在住宅建设面积增长较慢（如果按核减后的数字计算，21世纪前20年平均每年建设住房数量还低于20世纪最后两年的实绩）、住宅水平提高较快、保证持续健康增长的基础上，因而没有去预测在21世纪前50年里，何时出现转折的问题。如果在今后的实际运行中，出现了连续几年住宅建设数量的高速增长，就有可能较快地出现转折，甚至有出现泡沫经济的可能。这是我们不愿意看到也不希望发生的。

　　从前面的预测可以看出，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，继续成为国民经济的增长点的消费热点。

　　（全文结束）