专家看市：房地产市场形势与对策

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国房地产信息
报告来源：中国房地产信息

报告内容：

　　2004年以来，国土资源部和北京市政府分别出台了71号文和4号文，以这两个文件为标志。经营性项目土地协议出让在8.31前被彻底解决，从此以后,以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让将成为土地供应的主渠道。2004年将是新的供地制度正式确立的一年，新的游戏规则的实行必将会对房地产市场产生重大影响。

一、房地产市场将出现新的变化

　　8月31日是清理协议出让土地最后的期限，届时，传统的协议出让方式将会淡出历史视野。8.31以后，政府要求所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子，今后土地市场将走向“公正、公平、公开”.面对土地政策的这一历史性变革，我国的土地市场和房地产市场将出现新的变化。

　　1.土地市场将更加有序，规范

　　传统的协议出让体制下，土地市场上经常出现圈地、炒地和违规批地现象，土地市场难以真正得到规范。彻底取消经营性用地的协议出让方式，以及对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场和多头供地的局面更加有序，是土地市场走向规范的重要标志，同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。在全国，很多地方已经全面实现土地出让的“招拍挂”了，而在像北京这样的大城市，由于其具有比较复杂的政治经济背景，迟迟没有完成。而8·31以后，新的政策将会让北京等城市的土地市场步入正轨。

　　2.房地产开发周期缩短，开发效率提高

　　周期长、投资大是房地产开发的最明显的特点，在传统的开发流程中，一个开发项目从选址、立项、方案设计、规划报批到土地出让、开发计划和开工手续等各个环节不仅手续烦琐，而且周期很长，少则一年、多则数年才能完成。对于一家房地产公司而言，能否获得土地是其经营发展的一个重要因素。一般的房地产公司一个项目如果运作两年的话，起码有一年时间花在土地上。其实，房地产开发公司的专业应该是集中精力把产品做好，而不是“拿地”，开发商主要精力大都花在了通过各种关系“拿地”上，而在研究市场、提高经营管理水平上下的功夫并不多。

　　新的土地政策实行后，大家公开公平竞争，就会有更专业、有实力的公司进入北京房地产市场。他们可以花更多的心思钻研产品，从而促进北京房地产市场整体走向成熟。同时，开发商“拿地”的周期将会大大缩短，只要到土地交易市场上了解土地交易信息，选择适合自己的土地项目，根据自己的实力经过精心测算和评估，通过“招拍挂”方式竞争得到的土地将是一块已经做完了“七通一平”的熟地，而大部分工作已经由政府或一级开发单位完成，这将大大缩短开发企业花在项目前期的时间，他们也将有更多的时间来研究市场和产品，开发效率和产品质量将会大大提高。

　　3.房地产开发企业格局将重新调整

　　8月31日的土地大限，对于房地产市场的格局将产生重大影响，房地产市场将面临重新洗牌。业界人士普遍认为，如果要严格执行中央政府的有关文件，8月31日对中国的房地产一定是一个大洗牌开始的日子。8月31日大限之后房地产企业格局的变化将由一些具体的事件表现出来，比如一批房地产开发商、一批项目将会垮掉。垮掉的不是哪种类型的房地产开发商，而是资金不足，资金链条绷得很紧的房地产开发商。无论它是什么类型，无论它是大还是小，都会出现房地产公司的优化组合现象。大限之后，房地产开发企业处于转型期中，那些能够适应这种转型的，将会得到更大的发展；无法适应这种转型的，被淘汰或者被其他企业兼并也是在所难免。

二、房地产开发企业如何应对新变化？

　　面对新形势，房地产开发企业应在提高实力、拓宽融资渠道、调整运作模式方面，积极主动地寻求对策，以适应市场的新变化。

　　首先，提升综合实力。未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，房地产开发企业若想在竞争中生存和发展，就要顺应市场的变化，力争将企业做大做强，提高综合实力，使企业逐步走上规模化、专业化、品牌化的道路。房地产企业做大做强带来的是规模化，进而带来运营成本的下降、获取土地能力的提升和市场份额的提高等优势。而在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中，房地产企业必须凭借“实力+品牌+项目”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。

　　第二，拓宽融资渠道。新规则的出台，意味着游戏规则的改变，房地产开发成了有钱企业的游戏。融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。因此，房地产开发商今后必须注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径。同时，房地产企业还必须兼顾资本金的内部积累和外部积累，以外部积累为主扩大资金规模。

　　第三，调整项目运作模式。本身既有实力又有资金的企业目前在房地产市场上并不是太多，因此，对于很多企业来说，调整项目的运作模式是当务之急。目前可选择的运作方式主要有以下几种：

　　1.合作开发。

　　合作开发就是几家企业联合起来，共同开发或共同投标一个项目。由于土地供应政策的变化和融资门槛儿提高，一些原本一家企业能独立完成的开发项目由于资金问题今后很难做下来。为了解决资金问题，部分企业开始走向合作开发或合股经营之路。如2004年6月28日，顺义区“小东庄拆迁改造项目”以3.45亿元由北京顺义区建筑工程公司、北京金瑞房地产公司及北京京汉房地产公司三家联合获得。

　　2.股权合作。

　　股权合作是针对合作企业之间具有不同的资源优势，通过合作实现资源优化配置。不久前的任志强与潘石屹的“鸡蛋换粮票”事件，让楼市掀起一股股权合作之风。北京华远房地产公司以股权合作的方式，用该公司尚待开发的尚都二、三期17万平方米的土地换取了SOHO中国手中的资金，转而又用这笔资金以股权合作的方式换取了东华广场项目的土地。这一系列的股权合作举措，让任潘二人都各得其所，实现了资源的优化配置。有关业界人士认为，此举解决了企业之间短期融资与长期发展所需土地的问题，是当前开发企业成功实现战略转移，保持市场竞争力的可行途径。

三、政府主管部门的职能变化

　　土地交易必须走市场化配置之路已是大势所趋，但是政府相关部门的工作能否跟上这些变化？比如，目前土地交易中心的人力、物力是否可以应对将来大批的土地交易？市相关业务主管部门如发改委和国土局、规划委等部门之间的工作如何协调配合？市土地整理储备中心和各区县分中心的分工有何不同，新土地供应的配套政策能否尽快出台？新的开发流程何时理顺和完善，如果以上问题有关部门不予重视的话，也许就会出现很多新的问题。为此，作者认为政府主管部门要做好以下几方面的工作：

　　1.统一思想，切实转变政府职能。

　　每一项改革的推进都有一个统一思想、提高认识的过程。现阶段土地出让方式的改革涉及到方方面面的利益调整，需要打破现有的利益格局。为此，相关政府部门要统一思想，从大局出发，切实转变政府职能。土地职能部门健全土地交易管理的各项制度。要加强土地市场信息的收集、整理、分析和发布，密切关注土地市场走势，审时度势，及时引导和调控土地市场。土地储备机构应收购储备一批土地，从而真正发挥整理储备土地，实现宏观调控的职能。应加紧制定收购储备办法及下一步的收购储备模式，以应对大限之后的土地市场。另外，出让方式的转变对规划部门也提出了新的要求。过去的做法是开发商做好规划交给规划部门审批，或者是规划部门按照开发商的要求作规划，规划一直处于滞后状态。土地上市交易，必须有明确的规划条件才能进行。今后规划部门不仅要做好城市总体规划，还要做好控制性规划和修建性规划，以适应新的土地供应方式的需要。

　　2.相关配套政策需要尽快出台和完善

　　新土地政策实施后，为使房地产市场步入健康、有序的发展轨道，政府有关部门应尽快出台相关的配套政策，房地产开发流程也要尽快理顺和完善。同时，政府部门要建立必要的协调沟通机制，定期研究房地产市场形势，及时解决房地产市场出现的新情况、新问题，并根据实际，研究提出加强房地产市场调控的意见和措施。政府要通过调控确保房地产开发与土地供应达到平衡。要达到供需平衡，政府必须进行调控，关键看政府的运作机制和能力。这就要求管理市场的人必须清楚北京市有多少土地，市场需求的土地又是多少。这要求政府对土地宏观调控更加科学、更加全面将是对政府管理的新挑战。

　　3.加强土地供应的计划管理，建立健全土地出让公示制度。

　　为有效地调节市场土地的供求，政府应尽快编制土地供应计划和实行公示制度。根据房地产市场供求状况，政府要有一个科学的土地出让计划和相应的计划管理手段。新编制的土地年度供应计划包括土地供应政策、供应总量、宗地供应情况等。政府将根据投资需求和土地市场实际情况，制定政府土地收益计划，通过回收、收购、置换和征收等方式取得土地，并以招标、拍卖、挂牌等方式出让土地，调控各类建设用地的需求。

　　另外，为及时向社会公布土地出让信息，尽快建立实行公示制度，有关文件中虽然提到公示制度，但没有具体的办法，今后政府应制定明确具体的公示制度。在建立土地公示制度后，政府有关部门将在土地公开交易之前，提前公开交易具体土地拍卖的数量及土地的相关资料。开发商可以根据公告来安排企业年度的土地储备计划，有计划地调配资金，与此同时，政府也可以更好地进行土地控制。

　　4.健全机构，提高服务意识和服务水平。

　　经营性土地全部采取招拍挂的方式交易后，令人担忧的问题是政府是否有能力保证市场所需的土地供应量。比如，过去，开发企业有大量的人员在办理和整理土地规划审批的各种手续，大量的企业汇集大量的资金进行土地交易。而政府土地交易机构的人、财、物都明显少于开发企业，如果不能有充足的土地资源投放到市场中去，必然会造成土地价格飞涨，从而带动房价上涨。因此，土地交易机构必须加强自身的建设，在功能定位、经营方式、服务水平等方面有较大的提高。同时，土地收购储备机构的资金运营方式也需要优化。在筹资渠道上，除了进一步扩大与银行的合作外，还要研究土地按揭、土地债券、土地基金、土地银行等多种新的融资方式。

　　另外，从协议出让为主一下子过渡到“招拍挂”方式，对政府主管部门的工作提出了更高的要求。工作态度要从过去被开发商推动的被动状态转变为积极主动的状态。政府有关部门要努力维护土地交易市场的公正、公平和公开，提高服务意识和服务水平。

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