2004年第三季度深圳房地产市场综述

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：深圳商报
报告来源：深圳商报

报告内容：

　　受政府宏观经济政策影响，深圳市房地产投资升幅明显回落，2004年1－8月全市累计房地产开发投资增长速度仅为4.6％，较去年同期下降5.2个百分点。

　　第三季度，深圳市批准预售面积近234万平方米，与上季大致持平，龙岗和福田两区的批准面积最大，分别为81万多平方米和78万多平方米，两区合计超过全市批准面积总量的68％，特区外的批准面积上升仍较为显著。同期全市土地公开交易（含拍卖、招标、挂牌三种方式）共成交15幅，总供地面积近79万平方米，其中住宅用地占地面积约58万平方米（9幅），工业用地约19万平方米（4幅），酒店用地1幅约8万平方米，可建筑总面积超过80万平方米，其中住宅用地可建筑面积约53万平方米，占总量的65.8％。宝安、龙岗两区的土地交易面积平分秋色，合计占全市总量的90％，预示着宝安和龙岗两区将逐渐演变为深圳房地产市场的主战场。

园博园成住宅市场热点

　　第三季度，住宅新盘的供应和需求热点以园博园片区尤为瞩目，该片区的香诗美林、盛景国际及博林贡院等，都以园博园生态景观招徕客户，已将竹子林片区的楼价拉升至7000元／平方米以上。而红树湾片区新推出的高档住宅项目则包括中信红树湾、百仕达红树西岸及瑞河耶纳等。宝安中心区一改以往以本地居民为目标客户的做法，将目标放大为整个深圳的置业者，并且在今年组团参加秋交会，其中的鸿景园、幸福海岸、深业新岸线和天悦龙庭尤其引人注目。

　　据戴德梁行统计，第三季度深圳市新推住宅项目共20个，新增住宅面积183万平方米，总量与上季度相比有所下降，但特区外供应则大量上升。

　　其中，罗湖、福田两区的新盘价格没有大的变化，南山区由于有不少高档项目推出，拉高了该区的新盘价格；宝安区也因为地价上涨、区域规划更加明确、西乡与宝安中心区的定位提升等因素，导致房价上升到约4500元／平方米。宝安区的发展前景为未来宝安区房价的走势提供了极大的想象空间，而宝安区房价拉升的同时，也为南山区房价的继续上涨奠定了基础。

　　住宅三级市场中，除罗湖区外，其他各区均未受宏观政策太大影响，尤其是7月份的交投十分活跃。但罗湖区由于买家以投资客为主，受银行按揭政策影响，客户多持观望态度。

　　目前，由于深圳房价高企而香港的经济景气指数上升，福田南区有不少香港业主放出5－8年前购入的物业，把资金转向香港进行投资；福田北区一些高档楼盘如水榭花都、熙园入伙之后，买家的需求随着各方面情况逐渐明晰而更加旺盛，但卖盘相对较小。

　　罗湖区的租赁成交多为1－2房的小户型，成交热点片区主要在春风路、火车站一带，租客大多是过境港台人士，他们熟悉该片区的消费环境，往往青睐口岸附近的通行便利。

　　高端住宅的租赁客户仍以跨国公司的外籍高层员工为主，但其结构也有细微变化，如韩国公司的客户相对减少，而印度的IT行业客户的租赁活动在本季较为突出，他们倾向于选择福田区作为居住地，如黄埔雅苑等。

　　据戴德梁行泛城租售网统计，本季的整体租金和售价都较为平稳，其中高档住宅的租金上升不到1个百分点，达到47元／平方米／月，售价则上涨约3个点，超过7400元／平方米，尤其以多层住宅的价格升幅较为明显。

甲级写字楼空置率继续下降

　　据统计，本季度写字楼租售市场成交量较上一季度略有萎缩，上半年陆续出台的几项宏观紧缩调控政策开始作用于市场，客户对市场前景的估计趋于保守，写字楼卖盘增加的同时，潜在客户的投资决策显得更为谨慎。

　　外资银行和物流行业成为本季度写字楼市场的主要需求者，期间有某美资银行进驻中信大厦，北京一家美资物流公司入租地王大厦，某跨国资源集团购买国际商会中心较大面积写字楼作为其南中国片区总部的办公用地等。

　　跟上季度相比，除招商大厦和中信大厦的空置率比上季略有上升外，其余都有不同程度的下降，特别是发展银行大厦、汉唐大厦和新时代广场的空置率有十个百分点左右的下降。

　　与上季度相比，本季度甲级写字楼的租金与上季持平，为104元／平方米／月，售价则略微上升至13375元／平方米。中心区写字楼租赁市场中，由于前期购买者以自用居多，甚少投资，可租物业的市场供应量相对较少，导致本季租金略有上升。不过，虽然深圳甲级写字楼物业的需求保持旺盛，但仍面临着以中心区为龙头的写字楼大量供应所导致的租售压力。

商业市场趋于淡静

　　整体来看，第三季度的商铺市场趋于淡静，全市各商圈均无较大变化。港式餐饮是第三季度商业物业的最大需求者，金光华广场有近60％的餐饮面积租赁给香港餐饮业如蛋达王餐厅、海皇粥面等，而罗湖未来的旧城改造也将对香港餐饮业非常有吸引力。

　　第三季度商业物业的租售价格都保持相对稳定，较第二季没有明显变化。但南山等地区因积累过多住宅裙楼，租金与售价相对上两季下调约5－8％。

未来市场格局将进一步调整

　　年底地铁的开通和大型商场的开业，将带动城市中心地带及地铁沿线物业的价格；红树湾片区高端住宅的推出，将拉高周边区域如沙河片区的三级市场房价，目前处于观望状态的业主可能会借机入市；位于蛇口的酒店式公寓——泰格公寓即将进入市场，可能会成为跨国企业海外员工尤其是欧美籍高层员工的聚集地。

　　由于宏观政策的影响和写字楼市场供给的持续增加，预计下季度写字楼租售价格整体将稳中略降。在租赁市场上，受租约的限制，预计年底的租赁市场会相对比较活跃。中心区随着明年较多写字楼的入伙，租赁市场也将逐渐向好。个盘方面，华润大厦即将入伙，由于楼盘整体产品品质较高，租赁价格稍有上涨的空间。

　　在金光华广场和华润中心开业之后，深圳的商业格局将面临进一步的调整，城市商业的功能分区将更加明显，不同档次、不同功能的商业业态将根据区域不同更加细化。会有更多较大规模的商业出现在居住小区内，方便性及舒适性都将不断提高以满足区域内消费者的需求，而且该类商业的综合性将更强，采用的外国元素更多。

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