2004年1－9月深圳地产市场解析与后市预测

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查地点：深圳
研究机构：深圳商报
报告来源：深圳商报

报告内容：

　　今年，深圳房地产市场交织着国家宏观调控和城市规划两条主线：宏观调控方面，随着相关土地、金融政策的相继出台，土地出让得到有力控制，出让程序更趋规范，同时，央行紧缩银根，信贷迅速收紧，房地产准入门槛大大提高，短期内对投资过快增长有平抑作用，长远看有利于房地产行业的持续、稳定、健康发展；市政规划方面，土地出让高度集中于关外地区，可以预见，未来将是关外地产的时代，而且伴随着地铁网的建设，将加速关外地产的成熟，进而成为未来楼市的主战场，同时，随着大珠三角战略的实施、西部通道的规划建设、中心区配套的日渐完善、宝安中心区的成熟，深圳城市心理版图将会空前扩张，城市重心将会西移。

前三季：市场投资趋于稳健

　　房地产开发规模得到有效控制，供需失衡得到缓解。

　　今年前三季度，市场总体表现是投资增长趋于稳健，房地产开发规模得到有效控制，施工面积、竣工面积尤其是新开工面积均有不同幅度下降；市场供应方面，批准预售供应稳步增长，供需失衡得到缓解；另一方面市场需求依旧旺盛，销售面积大幅增长，商品房空置面积减少，同时二手房增长迅猛，大有与二级市场一争雌雄之势。

　　房价在关内土地稀缺和需求高涨的拉动下，呈现小幅攀升，不过仍然处于较合理的区间。

四季度：房价将呈现分化态势

　　南山楼价会有一定上扬，宝安中心区楼价逼近6000元／平方米。

　　进入第四季度以来，由于秋交会的拉动，九、十月的深圳市场变得异常活跃。据中原深港研究中心监测统计，九月深圳共有1个写字楼项目和7个住宅项目入市，总建筑面积约80万平方米。此外，另有约30个项目在九月进行认筹、解筹等推售活动，奠定了后市坚实的市场供应基础。

　　可以预计，第四季度深圳市场的新盘供应将以南山、宝安、红树湾片区的大盘和福田中心区的小户供应为主。从近期楼盘火爆认筹的情况来看，旺盛的市场需求将会继续释放，而由于红树湾豪宅和南山、关外楼盘的大量入市，房价将会呈现分化态势。

　　就市场供应而言，虽然近年深圳一直严控土地出让，但是很多开发商早在此前就有意识地进行了土地储备，主要的大型开发商手里都握有不少地块，而且实力相对雄厚，信贷紧缩对于他们的开发进度不会有根本性影响。同时，根据中原深港研究中心对在建及筹建项目的监测统计，2004至2005年的深圳市场仍有大量楼盘入市，高端住宅如红树湾、香蜜湖片区仍有相当的供应量，南山因为西部通道的规划建设，楼价会有一定的上扬。在关外，宝安中心区的楼价也逐渐逼近6000元／平方米大关，坂田万科城的洋房均价也达到了5500元／平方米，整体市场的同质、同类、同区位楼盘的价格相信将会有一定程度的上涨。

　　需求方面，根据国土房产局和中原在秋交会举行的大型联合调研显示，28.5％的意向购房者计划在半年内置业深圳，可见市场需求足以支撑未来一段时间的楼市繁荣；消费者对于未来房价的预期也比较理性，54.8％的受访者认为未来一年深圳的房价会上涨，认为会下跌的仅有12.6％。同时考虑到加息预期对于市场需求的提前预支，深圳的置业热潮仍会延续一段时间。

未来：关外热点不容忽视

　　南山、宝安、红树湾和坂雪岗片区将成为未来的楼市热点和主战场。

　　纵观深圳市场，南山、宝安、红树湾和坂雪岗片区将是今年第四季度最值得关注的地区。西部通道的规划建设对于南山楼市的影响意味深远，伴随招商海月三期、广博星海华庭、南海玫瑰花园、悠然天地、半岛·城邦等重量级大盘的陆续推出，南山蛇口片区逐渐成为深圳地产市场的重心。

　　蓄势已久的宝安市场，继年内推出富通好望角2期、幸福海岸之后，鸿景园、碧海名园2期、宝豪华庭、新锦安雅园3期、天悦龙庭、金泓·凯旋城等备受关注的大盘陆续登场，宝安市场逐渐显得异常耀眼，大有引领西部地产市场的态势。

　　红树湾片区随着日月府的开盘及瑞河耶纳、中信红树湾的陆续开放认筹，近期将陆续推向市场，一场豪宅大战已经拉开帷幕；坂雪岗片区继万科城在黄金周期间火爆解筹之后，中海日辉台也借十一期间开放认筹，目前正紧锣密鼓地谋划年内入市，有万科、中海两大品牌发展商的虎踞龙盘和合力造势，坂田片区想不热都难。

　　在2004年深圳市土地出让计划中，关外土地出让占了九成，特区内只占一成，其中罗湖、福田、南山计划出让商品住宅开发用地为零，未来的楼市热点和主战场有加速向西、向关外延伸之势。关内成片的供应继新洲片区和红树湾以后将非常有限，而关外的宝安中心区、坂田、横岗则潜伏着巨大的供应量，此外，南山仍有进一步放量的空间。

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