房地产市场秩序在行业发展中的作用

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国房地产金融
报告来源：中国房地产金融

报告内容：

1、房地产市场经济秩序在房地产业发展中的作用

　　房地产市场经济秩序就是涉及房地产市场经济运行中经济发展各环节上的调节、管理机制，也是房地产市场经济运行与发展的宏观管理目标。就房地产市场经济的发展而言，涉及了社会经济运行中的许多方面，如金融行业的经济运行；地方政府方面的行政管理要求；房地产行业的管理计划和区域性房地产宏观管理目标，以及市场经济发展的客观需要，还有冶金、建材、化工等方方面面。然而，归根到底起决定作用的，却还是房地产行业自身的市场经济秩序。就东亚、南亚一些市场经济发达国家与地区的经验告诉我们：像日本，香港、新加坡，在他们的国度里市场经济发展时间比我们国家长，经济运行的主体是市场，市场的需求调节着市场的供给。调节的过程昭示着我们‘市场离不开计划，计划更需要市场’，调节的过程就是市场经济秩序营造的过程.营造出一个良好的市场经济秩序，总是推动着本国各行业经济的高速发展，反之那个行业市场经济秩序建设滞后，就决定着那个行业经济发展的萎缩与落后。

　　像日本“二战”后尤其是在上世纪70年代以后，化工机械和电子行业经济秩序井然，就刺激其日本国内该行业经济的高速发展；香港的房地产行业和金融行业，由于其市场秩序良好、优胜劣汰，同样在那个时代促进了香港经济的快速发展，涌现出了像李嘉诚等一批房地产业家；新加坡从上世纪的70年代初开始注重营造各行业的市场经济秩序，就房地产行业而言其经济发展也进入了一个高增长时期。他们从宏观规范到局部秩序的营造以及房地产业多功能大市场在全国的形成，从区域性规划到建设、从资质管理到质量管理、从价格与价值背离度的管理到市场的公开化，多方位多层次行业政策和行业法规的宏观调控，使新加坡变成了一个环境美丽、经济发达的国家。我国是加入WTO不久的国家，虽说市场经济建设的经验不足，在建设有中国特色社会主义事业的今天，我们的党领导着我们在市场经济建设的过程中，从党的十五大到党的十六大都提到要营造良好的市场经济秩序问题，尤其是在2003年10月14日召开并通过的，党的十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》第五部分又侧重阐述了‘完善市场体系，规范市场秩序’的问题。可见一个行业的市场经济秩序状况在行业经济发展中的作用是十分重要的。它不仅影响着这个行业经济的发展，还影响着整个国家经济的发展。

2、我国房地产业市场经济秩序的现状

　　我国从提出社会主义市场经济理论到社会主义市场经济建设，自上世纪80年代初至今也就是10几年的历史，加入WTO也不过就是几年的时间。市场经济秩序总体虽说不是那么的完善，却也使我国各行业经济有了不同程度的快速发展，更促进了我国国家经济的稳步提高。然而，目前我国房地产业市场经济秩序的现状又如何呢?主要有以下几方面的问题：

　　一是地区间房地产业经济秩序与经济发展的不平衡，影响了国家房地产行政主管部门对行业的宏观管理和房地产经济的提高。如：沿海经济特区城市就要比内陆省份城市的房地产市场经济秩序营造建设得好；东南部城市与中西部城市相比，东南部城市建设较好。像在厦门、珠海、深圳、海南、上海、大连等城市房地产市场经济秩序的营造建设上，从规划布局到金融配套，从开发建设到中介服务，从政策的均等公开到价值与价格的公开，政府及房地产行政主管部门和规划部门都给予了积极的引导和约束。这都极大地刺激了当地房地产业经济的发展，又带动了相关产业经济的发展。不仅增加了国家与地方收入，同时又激发了城镇职工和市民以及外商投资者的房地产消费欲，使房地产经济运行进入了良性发展的轨道。而内陆省份城市由于政策的差异和信息的不畅，以及人才利用率低，以至房地产业市场经济秩序和房地产经济发展的质量不高。

　　二是部分欠发达地区区域性房地产市场经济秩序建设标准不高。一些城市一方面很想尽快赶上经济发达地区，往往急功近利，却又缺乏适合于本地区经济特点的总体而长远谋略，更不知先从何处下手，导致人为因素较高，影响了房地产市场经济秩序建设和房地产经济的发展；另一方面在这些城市中往往规划质量不高，虽说也有总体规划却又是布局不够合理，在开发建设过程中政府虽说也有政策，相关部门的配合协调却又不到位，甚至于开发商的资质与资格管理也相脱离，导致质量灾害累累。像2003年10月的湖南衡阳火灾事故就是一典型事例。而类似衡阳那样新房中的危房现象，又何止一个衡阳。在房地产市场经济秩序这个问题上更甚的是，投机商不顾地方国民收入的总体水平，房屋建造中弄虚作假不说，人为炒作致使房地产的虚拟价格与价值严重背离，城镇职工和市民望房止步，也使得这些城市房地产经济的发展受到了阻碍和扼制。

　　三是地方性盲目干预过重，而对房地产行业市场经济秩序建设的良性引导却不足。如有的城市在城市建设上不考虑其合理化和地方性经济运行的承载力，一味追求上项目，甚至于行政干预其房地产行业的经济行为，最终是所上项目失败，房地产经营管理部门和开发建设部门负债累累。有的中西部和内陆城市的房地产经营管理部门和开发建设部门，甚至造成连职工的工资也无法开出，最终也只能是扼制和阻碍地方房地产经济的发展；一些城市政府的房地产经营管理部门只偏重对直管公房的物业管理，而偏废对社会房地产中介服务市场的营造和管理，地方性中介大市场难以形成，以至于警察机关也受迫直接参预城市居民房地产中介服务。像这样的房地产市场经济秩序又如何促进当地房地产业经济的发展?

　　四是国家房地产行政主管部门，对房地产行业经济的宏观管理力度尚欠充分的展示。一方面国家每年在房地产行业经济发展中，虽说也有指导性目标计划，也下达一些行业性政策，然而对一些内陆省份城市的执行情况却欠实质性的督察，以至一些省份和城市在产业经济运行中投机性加强，房地产行业经济发展缓慢；另一方面整个行业和区域性信息网络建设滞后，这对经济欠发达地区的内陆省份和城市，取长补短营造良好的房地产市场经济秩序，也带来一定的难度。国家房地产行政主管部门对规范房地产微观经济行为，搞好行业宏观管理也增加了许多的不便。影响了良好的房地产市场经济秩序在国家房地产行业内的形成。

3、营造和完善我国房地产市场经济秩序的途径

　　综上所述，我国的房地产市场经济秩序可谓是“宏观培育不够，微观规范不力”严重影响了我国房地产行业经济的快速发展。鉴于这种状况，本人认为应从以下途径入手来营造和完善我国的房地产市场经济秩序。

　　一是从行业经济法规和行业政策上人手来营造与完善我国的房地产市场经济秩序。我国是一个建设有中国特色社会主义市场经济时间不久的国家，符合市场经济建设要求的市场经济秩序建设经验还不足，房地产作为非物流资金结算商品，加上其自身开发建设时间长、所需资金量大等特点，这给房地产经营者在房地产市场经济运行中就注入了较大的投机性，影响了房地产市场经济秩序的建设。地产为国家所有，房产又关系着国计民生之大事，这都使我国的房地产行业作为一个产业建设存在形成了必然性，而地方各级政府对各级房地产行政管理机关的直接领导，又是我国目前的客观存在。这既有促进产业经济发展有利的一面，同时也带人了缺乏专业领导的盲目性，尤其是行业管理职能及行为的监督落实薄弱，也为房地产市场经济秩序的形成带入了不良的一面；我国的房地产法是在上世纪90年代初颁布实施的，然而那个时代却又是我国市场经济建设的起步时期，自然存在与现代房地产行业经济发展和房地产市场经济秩序建设不足的部份。这就从客观上要求要从行业经济法规和行业政策上入手来营造和完善我国的房地产市场经济秩序，在适当时期尽快修订和完善我国的房地产法及行业政策以推动房地产经济的快速发展。

　　二是加快房地产行业的信息网络建设，通过网络建设实现行业信息大市场的形成。一方面有利于缩小区域间产业经济发展不平衡的差异，加快信息流通，促进内陆经济欠发达地区房地产市场经济秩序的形成和完善；有利于增强国家房地产行业主管部门对行业经济运行的宏观调控，规范微观经济行为，促进相关行业经济的协调。另一方面有利于强化行业管理职能促进房地产行业微观经济行为自律，加快房地产专业化市场中介服务机构的形成，完善房地产行业监督机制，提高区域性城市规划建设质量。

　　三是加强国家房地产行业行政领导机关对各级地方人民政府的行业指导作用，以降低地方各级人民政府对各级房地产及规划建设主管部门工作领导的盲动性，使之把主要精力转化到房地产市场经济秩序的培育和规范上来，转化到搞好目标计划和政策研究上来，转化到搞好区域性宏观调控和相关行业经济的协调上来。地方各级人民政府以及分管城市建设和房地产业的领导，也应该本着“三个代表”的思想出发，指导各级房地产以及规划和建设行政主管部门搞好行业管理，培育起良好的区域性房地产市场经济秩序，维护“公平竞争和市场需求调节市场供给”的市场经济法则。结合地方国民收入的总体水平和经济发展状况，压缩由于房地产价格与价值严重背离，带给区域性房地产市场经济秩序的不良影响。从而刺激城市居民和外商投资者的房地产投资欲，推动区域性房地产经济的快速发展，以带动区域性相关经济的发展。

　　四是地方各级人民政府所辖下的房地产行政主管部门，也应该从如何搞好自身行业管理的角度出发，结合地方政府各年度的经济发展总体目标，在抓好行业建设，规范好自身行业行为的同时，切实搞好自身所辖下房地产专业中介服务市场的建设与管理，加强辖区内房地产档案和开发商资质与资格、房地产价值与价格的管理，在行业内营造和规范本地区房地产市场经济秩序。地方各级建设行政主管部门(如建委、建设局、规划局、国土资源管理局)也应该从城市建设的长远规划出发，在坚决贯彻好行业政策和行业法规的同时，搞好城市的总体规划，为地方政府和领导做好参谋；主动帮助或指导系统内各职能单位搞好行业间的协调，引导并督促各职能单位为本地区房地产经济的发展，营造出良好的房地产市场经济秩序，推动本地区房地产经济高质量地快速增长。

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