我国房地产业走向规范路途仍坎坷

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国经济时报
报告来源：中国经济时报

报告内容：

　　由南宁华联房地产开发有限公司开发建设的广西荣和新城三期住宅小区，位于广西南宁邕江南岸白沙半岛，总建筑面积13万平方米，绿化环境和齐备的配套设施在全国住宅小区中屈指可数。荣和新城小区一直是南宁屈指可数的品牌小区之一，被评为“全国优秀住宅小区”，也吸引了各级领导人的莅临视察，并给予很高评价。

　　今年7月，政府公告了江南堤路园工程将于2004年10月开工的方案。有可能使用荣和新城三期部分沿江绿地的事，在广大荣和新城三期业主中引起强烈反响，他们主要担心的是小区沿江的绿地被政府征用，他们生活的环境将由“鸟语花香的花园”变成“车水马龙的道路”，于是，自2004年8月10日起，每天都有人集结在广西荣和有限责任公司开发的项目“荣和山水美地”销售大厅，甚至在临近销售大厅的南宁市民族大道上，手举标语横幅要求“还我绿地”、“还我家园”。整整二个多月，业主行为愈演愈烈，发展到在销售大厅静坐、张贴标语、散发传单，甚至也有一部分人冲击了业委会和物业公司，致使公司无法进行正常的经营。

政府：调整规划方案

　　荣和新城三期“绿地”纠纷事件发生后，南宁市政府当即成立了一个由市政府副秘书长牵头，市规划局、市建委、市公安局、市国土局、市房产局等单位领导组成的工作组，对这起纠纷展开了调查和协调。

　　2004年9月4日上午，在有荣和新城三期业主代表、荣和新城三期的开发商南宁华联房地产开发有限公司代表、政府工作组共同参与的现场协调工作会议上，南宁市政府副秘书长、工作组组长黄善武在说明了政府修改江南堤路园的目的和意义，进一步明确了江南堤路园荣和新城段的规划方案后，业主们大都参加并对政府的规划方案表示了理解和支持。经过再次征求双方对解决纠纷的意见，工作组作出了解决问题的基本方案：

　　一、要求华联公司从2004年9月1日开始要安排好接待场所，成立专门的工作小组，委派专人作好来访业主的接待工作。做出了建立按照法律规定范围处理的决议，不得采取非正常的办法处理，由政府工作组参与处理各项事件等等。

　　二、对于业主代表提出的荣和新城三期规划调整问题，政府也调整了规划。原则同意将荣和新城三期与规划中的白沙公园交界部分，按荣和新城三期状况保留，该项目占用的市政府规划道路用地调整出让给华联公司，由该公司按国家规定的程序到政府有关部门办理手续。关于荣和新城三期景江园沿江绿地的处理问题，也同意将荣和新城三期景江园内的城市道路调整修改为小区内部道路，由华联公司按国家规定的程序和政府有关部门办理手续。

　　荣和新城三期开发商南宁华联房地产开发有限公司也积极作出了回应：迅速在荣和新城设置了投诉接待办公地点，希望与业主之间以面对面沟通方式解决事态；并于9月5日向业主发出了《让我们共同维护美丽家园》的公开信，承认自己在房地产操作过程中存在失误，表示不会推卸和回避责任。在南宁市政府介入之后，提出服从并实施政府主导调解方案：将上述绿地明确为小区绿地。并对绿地损失的业主进行补偿，与维权小组代表、政府进行积极商谈，相信该问题会尽快得到解决。并要求业主派出代表来进行协商和对话。

　　南宁荣和新城三期绿地纠纷案件正在进行妥善处理，即经过业主、政府相关部门和发展商的共同努力，确定了解决问题的基本方案，保留了大部分的绿地，业主们基本解决了“失去绿地”的后顾之忧，而堤路园路的规划、修建也将不会受到影响。荣和新城“绿地”纠纷进入了妥善处理的程序并逐步走向和谐。

业内人士呼吁房地产市场走向理性

　　荣和新城三期“绿地”纠纷及其解决过程，在南宁房地产业引起极大反响，也引发业内人士的讨论。普遍的观点是：中国的房地产业发展只有十几年的历史，房地产短短的发展历史也是从相对混沌、不规范走向规范、走向法制的历史。所以，在行业发展中产生的纠纷是难以避免；而且用目前的市场经济环境和思想去看待房地产行业萌芽时期的事件，苛求那时也必须满足现在的要求，也不符合实际，关键是各方在纠纷时用真诚的态度、务实的心态去解决问题。

　　广西南宁市房地产业内一权威人士认为：20世纪80年代末开始，正是中华人民共和国历史上尝试有偿出让土地，由于当时市场化程度不高，其土地本身潜藏着巨额利润。一些企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。这就导致了1990年代初的房地产泡沫，同时也把房地产业完全推向了市场。1990年代中后期，东南亚正面临金融危机，国内进行宏观经济调控，房地产处于发展低谷。20世纪末至21世纪初，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。中国的房地产业在内需刺激消费的形势下开始了新一轮的启动，形成了新房地产运动浪潮，而与房地产行业发展相配套的法律法规也不断完善。最近5年，全国人大、国务院、以及建设、房产土地、金融三部门出台的有关房地产的法规每年在80个左右，5年下来就有400多个法律法规的颁布和施行，对房地产行业的法制化、规范化运行起到关键的作用。在如此短时间内，房地产行业的规范和法律经历了从无到有，从“摸着石头过河”到逐步完善的过程，其中出现一些问题是难免的。

　　南宁市一位资深的房地产人士也认为：荣和新城“绿地”纠纷的发生及其得到妥善处理的过程，其实浓缩了中国房地产行业的逐步规范化的进程。房地产业发展的前期，几乎所有的开发商在卖房过程中，都习惯于在促销上采取一些营销的手段吸纳客户，重点宣传一些优势。到现在，房地产已经走向规范化，消费者逐渐成熟。但是，总会出现这样那样的问题，南宁的地产界已经发生了多次业主和地产商的纠纷事件，荣和新城三期“绿地”事件，只是不成熟房产时代出现的一个小小的缩影。出现了问题是总要解决的，但如果以现在规范的房地产市场来要求以前的情况，也不是实事求是的态度。荣和绿地纠纷事件，业内一些人士也呼吁地产市场走向理性，业主应使用正当、合法的渠道解决问题。该项目地产商华联公司能够勇敢地站出来，主动承担责任，终究是勇于改错，还是让人欣慰的。现在为了维护业主的利益，政府对规划也作了相当大的改动，这是从来没有过的。双方理应趁此机会诚心恳谈谋求和谐。在荣和绿地事件中，部分业主不是通过正常的渠道来维护自己权益，而是采取一些非正常手段如在民族大道上集体聚集，散发自制小传单等，这实在有失平和。他说：“所以，业主应该客观地看待问题。有些问题可以坐下来平心气和的协商，在保障双方合法权益的基础上，摈弃前嫌，就有‘风雨过后见彩虹’的时候。”

　　广西荣和有限责任公司一位高层人士也发表了自己的看法。他认为：公司在房地产操作过程中存在失误，不会推卸和回避责任。经过十余载风风雨雨的历程，荣和集团在南宁树立了自己独特的品牌，是南宁不可多得的品牌企业之一，其开发的项目在全国获了多项奖项，也为社会福利、希望工程等慷慨捐献。因而得到了社会、市场和客户的认可、肯定和支持。华联公司虽然是荣和集团的合资公司，公司只是股东之一，但开发荣和新城三期的是南宁华联房地产开发有限公司，按理业主们在有关三期的问题沟通上应该以面对面的方式进行，应该找该公司来进行解决。广西荣和有限责任公司是一个独立核算的房地产开发公司，对荣和新城三期作为开发荣和新城三期的事件没有任何责任，也没有对这件事情的发言权和处理权。而人们日复一日的在该公司聚集示威，对该公司的名誉造成了一定的损失。中国的房地产业发展只有短暂的历史，也是从不规范走向规范、走向法制的历史。产生问题是难以避免的；而且用目前的思想去看待房地产行业还不规范时期的事件，要求那时也必须满足今天的要求，也不合理，关键的是真诚的态度、务实的心态。 在万般无奈下，广西荣和有限责任公司不得不拿起法律武器维护自己的权益，起诉了带头闹事的两个业主，但是考虑到为了营造良好的谈判和协商气氛，公司主动撤诉。是以此呼唤业主们理智的回归。无论怎么样，事情毕竟是发生了。业内也该趁机对自己的行为进行反思。而对于消费者来说，无论何时，一定要记住拿起法律这个武器，保护自己，同时要记住一定要合法的进行维权。但是，个别人披着维权的合法外衣，谋取个人私利，攻击企业，制造新的不稳定因素，也是社会不能接受的。

相信事情会得到圆满解决

　　此次绿地纠纷事件恰好发生在广西的一个知名企业身上，确实让人思索。我们姑且把它当做房地产不规范时代的一个事件，也是借鉴，对广西房地产业和消费者来说是能起到规范行为的好事。

　　目前广西房地产行业正处于变革与创新时期，政策环境、需求环境、竞争环境都在急剧变化，房地产行业面临着巨大的机遇与挑战。从微观上看，房地产开发企业必须根据市场规则的变化，适时调整企业自身的开发经营战略，开拓创新，保持较强的市场竞争能力；从宏观层面上看，政府有关宏观调整部门需要根据总体的特征以及房地产行业自身的特性实施并制定措施，保持和促进广西整个房地产行业的健康化。因此，无论是消费者还是房产商，都应持理性和开诚布公的心态，才是解决任何纠纷的根本。

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