香港房地产行业发展历程及其与内地的比较

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：新财富
报告来源：新财富

报告内容：

　　战后以来，香港房地产业在五次盛衰循环中走出了一批巨型企业。虽然内地房地产业与香港仍有诸多不同，但目前产业环境与香港上世纪70年代走向集中的状况相当类似。这预示着，随着土地政策的变革，内地房地产业“大洗牌”即将揭开帷幕。

周期性盛衰循环相伴战后香港地产

　　香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

　　战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

　　香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。

　　1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

　　1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。

　　1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

　　承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

　　90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

香港房地产业兴衰背后的动因

　　香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

　　港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的发展。

　　香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。

　　战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。

　　香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产领域却具有明显的垄断色彩。香港最大的10家家族财团几乎都与房地产业有关，近几年来大型屋村建设几乎全部被大财团所垄断，从而使房地产价格带有浓厚的垄断色彩；另一方面，“炒楼花”制度使原本紧张的房地产市场火上加油，掩盖了真正的供求关系。

在与香港市场的“五不同”处寻找借鉴

　　土地管理制度 香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等等。政府只是根据这些法例进行管理。实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。

　　香港对批出土地的监管非常重视，直至批租期满收回。发现发展期内违反契约条款的，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭；投入使用后也会不定期地跟踪检查有没有违约增建或违约使用；如发现官地被人非法占用，则发出通知书，限令退出，否则，控上法庭，强制处理。

　　目前内地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但还未形成一套比较健全的土地法律体系，对已批出土地和未批出的闲置空地的监督管理很不到位。

　　土地批租 香港的土地批租有严格的批地程序和要求，用地要求在《批地条款》有详细的说明。批租的形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种，但主要是公开拍卖、公开招标两种形式。不论何种形式取得土地，获得土地者都得与政府订立批租《土地契约》，《土地契约》里对批出土地的发展要求有各种限制性规定，如年期、用途、车位数、完成楼宇时间等。

　　目前内地各城市在批出土地时，土地合同中也有各种要求和条件。批租的形式也有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种，但目前，协议用地量太大，拍卖招标只占25%左右。

　　土地收回政策 土地收回方面，香港政府有一条重要的政策，就是公平合理地赔偿，使受影响的人士不但可收回土地损失，也可收回商业损失。如果当事人仍然觉得不公平的话，可以将有关事情提交土地审裁处处理。

　　目前内地在收回土地时补偿多欠公平，有的城市甚至官商勾结，强行拆迁，近年来在不少城市和地区引起的民怨颇多。

　　融资体制 香港房地产企业融资渠道非常畅通，既可从银行获得支持，也能很容易通过发行股票和债券融资。

　　而内地房地产融资体制非常单一，目前房地产开发资金的70%左右都直接或间接来源于银行信贷。房地产企业上市融资困难，审核程序复杂，更不用说海外融资。这种过度依赖银行信贷的房地产融资体制隐含着较大的金融风险。

　　市场集中度 上世纪50、 60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。70年代后期，兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但股票上市的地产公司只100家左右，约占2.5%，在100家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等最大的10家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

　　目前内地房地产公司约有3万多家，前10名地产集团的市场份额不到6%，最大的地产集团—万科的市场份额不到1%。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。

产业环境类似香港上世纪70年代，内地房地产产业集中加剧

　　目前，内地房地产市场从政策环境、地产商素质、未来政策趋向看，与香港上世纪70年代非常类似。

　　2002年5月9日，国土资源部签发“11号文件”，叫停了已沿用多年的协议出让土地的方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

　　可以预见，未来经营性土地的出让将基本采取招标拍卖方式，而且单幅出让地的规模呈大型化趋势；另一方面，房地产信贷政策和房地产公司直接融资政策都向品牌地产公司倾斜，在新的土地政策、房地产信贷政策、销售政策等的共同作用下，内地房地产市场的发展会重复香港上世纪70、80年代的发展历程。地产开发商优胜劣汰加剧，市场集中度上升，有良好品牌和管理能力、资金实力雄厚的地产公司将获得超常的发展。预计经过10年左右，内地将会形成一批类似“长江实业”和“新鸿基地产”的巨型地产公司。

附　文

　　长江实业何以胜出 : 市场判断力、资本能力、经营管理能力

　　从香港华资地产公司崛起的过程看，只有具备以下素质的地产企业才能成功发展壮大：善于捕捉市场机会及敏锐的判断力；高超的资本运作能力；卓越的经营管理能力。这三个方面在长江实业、新鸿基地产、恒隆、新世界发展、恒基兆业、合和等大地产集团的发展壮大过程中表现得淋漓尽致，其中长江实业的发展历程尤为值得借鉴(可参见《新财富》2003年2月号《李嘉诚如何思考大策略》)。

　　1. 善于捕捉市场机会及敏锐的判断力

　　长江实业成立于1950年，但直到1971年才成立长江地产公司，成立长江地产公司的原因是李嘉诚看好香港房地产市场的良好发展前景。成立长江地产后，由于资金实力不足，李嘉诚决定到地价水平较低的市区边缘和新兴市镇进行拓展，待资金雄厚了，在中区与置地正面交锋。为解决资金瓶颈问题，公司1972年改组上市，总股本4200万股，实收资本8400万港元，是一个很小的地产公司。

　　其后几年，长江实业不断通过股市融资，在英资财团出售物业土地套现时，趁低价大量买入旧楼、地皮及有发展潜力的物业，实力大增，拥有物业从上市时的35万平方英尺增至1979年的1450万平方英尺，物业及地盘面积超过除港府外原排名第一的置地。80年代初，中国准备收回香港，部分财团又看淡香港地产，贱卖地皮物业，这时李嘉诚又显示超人的智慧，大量吸纳，至90年代初，长江实业拥有物业1655万平方英尺，建设中物业3733万平方英尺，土地储备2200万平方英尺。

　　2. 高超的资本运作能力

　　1972年上市时，长江实业总股本只有4200万股，是一个较小的地产公司。但李嘉诚有高超的资本运作能力，此后四年间，公司不断在香港、英国和加拿大发售新股，募集资金在香港购买物业和酒店，使公司资本实力大幅上升，到1976年末，公司资产净值激增至5.5亿港元，比上市初增加4倍。

　　1979年李嘉诚又通过包玉刚与汇丰银行大班建立了良好的私人关系，汇丰银行于9月以市价一半的价格(7.1港元/股)将所持有的9000万股(占22.4%)和黄普通股转让给长江实业，而且汇丰银行还同意李嘉诚暂付20%的定金，之后李嘉诚又不断在市场上买入和黄股票增至39.6%的控股地位，从而以小博大，以弱制强。1985年李嘉诚又通过和黄，斥资29亿港元收购置地所持有的港灯34.6%股权。通过一系列收购兼并，短短十几年，李嘉诚使长实“王国”资产规模急速膨胀。

　　3. 卓越的经营管理能力

　　李嘉诚入主和黄时，初期为执行董事，并未免掉原董事局主席，原董事局成员明显对李嘉诚能否管理好和黄持怀疑态度，但李嘉诚用实际行动的真诚，很快赢得了原董事局和管理层的好感和信任：入主之前和黄的综合纯利为2.31亿港元，入主之后的1979年综合纯利为3.32亿港元，1983年综合纯利为11.67亿港元，比入主前增长5倍，1989年为30.3亿港元，10年增长10倍多。

　　（全文结束）