专家论市：谁也无法做空中国房地产

报告出处：中国建设报发布日期：2004年11月08日 08:52

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国建设报
报告来源：中国建设报

报告内容：

　　宣称中国房地产“泡沫即将破裂”的预言，或断定中国房地产市场即将“崩溃”的预言，都是无视中国居民消费和中国房地产市场现实的蹈空之言，并很快将被事实无情抛弃。

　　因为中国房地产市场有着巨大的需求，现实和潜在的真实需求。任何试图“做空”中国房地产市场的想法最后都无法避免失败的结果。

这就是事实

　　所有的预言都是建立在数据分析基础上。那么也让我们看一组数据吧。

　　国家统计局日前公布了1～9月的房地产市场统计数据。1～9月，全国房地产开发投资8357亿元，同比增长28.3%。全国房屋竣工面积累计完成1.69亿平方米，同比增长9.5%。全国商品房新开工面积为4.11亿平方米，同比增长12.2%。全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%。9月末，全国商品房空置面积为9748万平方米，同比下降2.3%。

　　来自上海、北京等地的统计也表明，与全国的表现基本一致，由于国家宏观调控的影响，在土地开发和购置面积、新开工面积同比增幅下降的同时，商品房竣工面积和销售面积仍同步增长，而销售面积要高于竣工面积增幅。

　　商品房消费市场的火爆，并非突如其来。商品房市场量价齐升，销售面积增幅高于竣工面积增幅，空置房面积增幅逐年下降，差不多是近几年来我国房地产市场的共同现象。无他，这只能表明我国商品房市场有着现实、持续的需求。

　　这是否只是短期现象？或者像某些专家所说的那样，经过1999年以来5年多的能量释放，我国商品房市场将掉头向下？非也。

　　建设部政策研究中心课题组日前正式发布的研究报告认为，目前的住宅需求仍是真实需求。从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到2020年，我国城市化水平将达到55%～60%，城镇居民将增至8亿～8.5亿人。在此期间约有3亿～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。每人平均需要住房20平方米，则需新建60亿～70亿平方米住房。

　　另一方面，原有城市人口存在改善住房条件的需求。2003年末，我国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验和我国城镇化的进程等多方面因素测算，2020年我国城镇居民的人均住房面积可达到35平方米。也就是说，城镇人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。以现有城镇居民4.9亿人计算，至少需新建49亿平方米住房。

　　以上两项相加，2020年前对城镇住宅的需求总量约达110亿平方米，平均每年7亿平方米。

　　从有效需求测算，假定有20%的城镇家庭即2700万户有改善住房的要求，每户增加20平方米，需求总量是5.4亿平方米。这是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　试问，全世界有哪个国家或地区有着如此庞大的住房需求？有如此坚强的需求作支撑，房地产市场还会崩溃吗？在这个无法否认的事实面前，所有预言都将不攻自破。

局部不代表全体结构不代表本质

　　但实事求是地说，我国房地产市场并非十全十美，一点问题也没有。

　　社会关注较多的上海、浙江房价上涨过快、涨幅过高的问题，确实值得重视。某种意义上，称这些地区短期内过热或有一定的泡沫，并非毫无道理。但局部不代表全体。必须看到，上海、浙江地区房价连年快速上涨，与这些地区经济总量大、居民消费需求和投资需求大的现实有很大关系。1993年以来，上海经济增长全球瞩目，经济活力有目共睹。房地产是区域经济体中最活跃的因素，经济的增长必然要在房地产投资和房价中得到反映。上海房价的上涨总体上没有脱离上海的经济景气指数。

　　同样，浙江是我国民营经济最活跃的地区，据不完全统计，仅民间游资就达3000亿元（有说8000亿元）以上。一方面是改善住房条件的需求，一方面是投资的需求，浙江民间资本实力的强大，必然要寻求出路，而房地产无疑是较好的选择之一。

　　房地产市场的问题，尤其是房价上涨过快的问题，形成原因固然是多方面的，但近期主要表现为结构失衡，特别是住房消费热点地区中低价住房供应相对不足所致。全国经济适用住房供应比例下降，一些城市中低价位普通商品房供不应求，局部地区商品房阶段性供不应求等，这些结构性矛盾的存在，推动了房价短期内不断抬升。但结构问题不能代表房地产市场本质上就出了大问题，商品房市场的现实和潜在的强大需求并未因之改变，市场各项指标总体上是健康的。

　　解决商品房市场的供求矛盾尤其是结构性问题，应是当前房地产市场工作的重点。建设部对此非常重视并进行了部署。近年来，浙江、成都、南京均已加大了经济适用房的建设和供应。上海市则加快了每平方米3500元以下的重大工程配套商品房（普通商品房）的建设和上市进度。今年1～8月，重大工程配套商品房已竣工137万平方米、新开工94万平方米，上市供应420多万平方米。预计今年全年开工面积350万平方米，可供上市的各类配套商品房将超过800万平方米。这些举措将有效地缓解中低价商品房供应不足的矛盾。