房地产困局没松动房价依然涨
报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：国际金融报
报告来源：国际金融报
报告内容：
加息的问题不要看得过分严重，如果说从此开始，利率向市场化进发，这是好事一旦目前的小幅加息难以达到预计的目标，很可能会再次加息土地市场的管理应该是行政手段与市场手段的并重，不可能会对现在紧缩的土地市场马上放开口子据邹玉川透露，在一些房地产发展十分迅速的城市，甚至有10万亩的存量土地资源，这些土地政府肯定会逼出来进行消化。
“加息的问题不要看得过分严重，如果说从此开始，利率向市场化进发，这是好事。但是就怕又搞垄断，贷款上浮不封顶，存款下浮封顶，存款上浮也要封顶，利差可能会进一步扩大，这意味着我们现在的贷款利差已经三点几，几乎是暴利。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华在11月2日的“2005长三角房地产投资潜力研讨会”上，对于央行10月28日的突然加息表现出一脸的从容。在他看来，这样小幅的加息对房地产行业并不重要，关键问题是不是信贷的闸门能从此稍稍开启。
加息代表市场化
11月2日的这次研讨会因为是在加息刚过的敏感时期，因此吸引到了上海众多大牌发展商的到场。
在这个特殊的时候，发展商对于房地产市场接下来的发展，其实心里也都没有底，因此希望能从这样大规模的研讨会上更多地听取到业内的其他声音。
印堃华的观点无疑为这些心怀忐忑的发展商们定心不少。事实上在加息消息传出的第一时间，记者采访到的上海方面的专家大多持有相同的观点，那就是此次加息27点幅度不大，对热情高涨的上海房地产市场来说心理影响远远大于所带来的实际影响，因此完全不必惊慌。
而印堃华更是表示出对加息的支持态度，原因主要在于加息本身体现出了市场化发展的方向是可喜的。“前一段时间信贷的情况很不好，银监会、央行一刀切以后，各地有一些过敏性反应，发展商的贷款遇到了很多的障碍。”印堃华对于银行系统前一段时间行政手段的调控深为不满，“这里面还是一个观念问题，银行系统的观念很落后，银行放贷也是一种买卖，是做交易，接受贷款的对象就是银行的顾客，是银行的上帝，是银行的衣食父母，我们中国银行的观点就是排队、审批，要请客吃饭，要关系搞好才放贷款，这是不对的，做买卖就要承担风险。”
许多专家学者都对加息后银行的市场化运作寄予了厚望。复旦大学房地产研究中心副主任华伟曾乐观估计，加息后虽然对于开发商来说增加了一些成本，但是基准利率的上浮对于开发商来说其紧绷的资金链有可能得到缓解，他们将从以前无法得到银行信贷，向现在怎样达到条件获得贷款转移。
但是对于信贷方面的控制，银行界的专家认为市场化的发展还在于中国金融系统制度上的问题，事实上，之前许多的房地产项目贷款都是在没有达到要求的情况下由银行发放的，因此不规范的操作所造成的金融风险是造成房地产市场泡沫的重要成因。
因此对于加息后银行系统能否严格按照市场标准发放贷款，许多业内专家心存疑虑，但是这至少表现出中央政府在宏观调控的手段上力图向市场化方向努力。而今后对房地产市场的调控肯定会继续依赖于加息手段进行。
加息还可能继续
针对目前加息对上海地产市场的影响，记者采访了几个发展商，几乎无一例外地都向记者表示27个点的幅度肯定不会对上海市场有影响。
而从加息过后的市场反映来看，在二手房市场方面仅仅引起的是零星的抛盘现象，与加息当日的紧张气氛相比，投资者似乎显得更加有耐心。而在需求方面，调查显示大多数的购房者并没有受到加息的影响，许多购房者的计划依然坚定。
因此，中房指数系统高级分析师陈晟认为房价不可能出现下滑，高品质的房产仍然会涨。不过他认为，“现在投资者担心的是央行是否会继续加息，加息想要达到什么样的效果，要达到这个效果利率要调整到什么样的水平。”
参加了当天研讨会的中国土地协会会长邹玉川会后也对记者表示，现在看来，小幅的加息难以达到预计的目标，很可能会再次加息。
市场人士分析认为，中国未来几个月的CPI数据和固定资产投资规模，可能会导致国内通货膨胀仍然面临很大压力，而且存款负利率问题依然没有得到解决，因此分析人士预计未来几个月仍然会面临再次加息的压力。
邹玉川曾是建设部的副部长，也曾担任过中国土地局的局长，因此他在这次研讨会的发言被许多人看作是对目前中央土地政策的一个解读。
邹玉川在他的发言中首先提到了10月28日下午国务院召开的电视电话会议，“这是个专门讲深化改革、严格土地管理的电视电话会议，主要是落实严格管理土地的措施，以保证经济平稳的发展，这次的会议温家宝总理作了讲话，可见这个会议是相当重要的。”
土地紧箍咒依然在念
邹玉川认为土地仍然是最为棘手的问题，也得到了中央的高度重视，现在看来，虽然国务院办公厅对4月29日暂停土地项目审批的禁令已经解除，但是对土地的管理依然不会松懈。
“应该说土地使用制度的改革，土地以市场手段配置，使用权转入市场以后，对整个国民经济发展起了一个很大的促进作用，对房地产也会起很大的促进作用。首先是土地使用权出让，为政府积累了一笔相当可观的建设资金，长江三角洲各省市土地收益都在千亿元以上，有的市是几千个亿，这都是1994年的数字，现在估计比这个数字还要大。”邹玉川从土地市场的源头讲起，认为土地的所有者和使用者都获得了巨大的利益。但是也正因为有这样的巨额利润，一些地方开始牺牲宝贵的土地资源来搞建设，形成了以牺牲资源搞恶性竞争的状况。
根据去年的统计数据，中国开发区是1641个，开发区的规划面积是3.75万平方公里，如果把这些公里开发完，每平方公里投资按2亿元算，大概要7万多亿元，这么大的投资是不可能在短时间内就能投入的，在这种情况下有不少地方把土地圈起来了，包括长三角地区还有不少闲置的土地。
“从1996年的10月31日，到去年的10月31日，整整减少了1亿亩的耕地，这个数量相当于国家耕地的50％以上。”邹玉川认为这样的状况触目惊心，利益的驱使造成了地产开发的过热。
土地已经解冻，但是邹玉川在面对记者的采访时仍然表示，接下来对土地的管理应该是行政手段与市场手段的并重，不可能会对现在紧缩的土地市场马上放开口子。
土地管理方式变化
事实上，对于宏观调控之后，房价不降反升、地产市场热度不减的局面，银河证券首席经济学家左小蕾在接受记者采访时认为，在投资需求没有下降的条件下，收紧土地供应后造成了市场供应减少的后果，因此房价依然高企。
不过根据现在的土地供应情况，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容比邹玉川更为乐观。他认为中央政府开始适度放松对土地的控制，而且在土地方面的调控正在表现出明显的市场化调节倾向，与之前着重行政手段的宏观调控有了区别。
“严格土地管理不等于说土地一点不用，解冻以后土地肯定还是要批一些的，但是无论如何不会像过去那样乱批、乱占。我估计下一步的土地供应从总量上，从供应的速度上不会太大和太快，特别是农业用地转为建设用地，这个总量一定要控制，不是说单个项目的供应速度，就是投放量的速度肯定也不会像过去那样快。”邹玉川实际上透露出的仍然是土地闸门的松动，与之前关紧的土地闸门相比，房地产市场的供应量今后必然是增加的。
邹玉川仍然和记者提到10月28日下午国务院召开的电视电话会议，温家宝总理的发言强调了“控制建设用地增量、盘活土地存量。”他认为今后一段时间中央政府会要求尽量消化存量土地，而且存量土地方面的文章还挺大。
“6月份我在杭州参加一个土地推介会，就有30多个城市带着土地来到会上推荐。那是在国家紧缩土地供应的时候，居然还有这么多的土地能拿出来，集中在各地政府和发展商手里的土地还是不少的。”邹玉川说根据政府系统储备中心的统计数据，全国的存量土地就有170亩，在一些房地产发展十分迅速的城市，甚至有10万亩的存量土地资源，这些土地政府肯定会逼出来进行消化。
联系到年初上海房地局报出的6000公顷闲置土地，可以想象现在似乎最为缺地的上海仍然有地可用，需要通过合理手段消化这些土地来影响房地产市场。
（全文结束）
