加息影响因人而异 房价下降可能性较大

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：北京日报
报告来源：北京日报

报告内容：

　　央行决定从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率的消息，引起众多购房者的关注：加息对购房贷款有多大影响？加息后房价是涨是落？加息对买房人有利还是不利？记者就这些问题听取了有关专家和业内人士的意见。

加息对购房者的影响因人而异

　　银行人士细算了加息前后住房贷款的差额，结果是：以50万元20年期的房贷为例计算，5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%后，贷款者的房贷月供每月多了75.2元，而20年下来，要多交利息18039.7元。

　　如此看来，对以赚取房产买卖价差为主的买房投资者来说，加息必然增加供楼还贷的成本，造成投资利润下降。而对以自住为目的的普通购房者来说，影响则因人而异。

　　业内人士认为，本次加息对购买高档房的高收入阶层来说，目前影响不大。因为这些人对利率的敏感度较差，利息提高0.27%，20年50万元的贷款才增加1.8万元左右的利息，也就相当于高档房一两平方米的价格。但是对其心理方面的影响不容忽视，因为他们知道利率水平一旦进入上升通道，还贷的月供随之上涨的幅度将是非常惊人的。

　　对中低收入的工薪阶层来说，如果贷款买房，影响则相对大一些，特别是如果贷款额度大，贷款期限长，多支出的利息对买房人将是一个不小的负担。但是据调查，目前市场上有一个现象，就是收入越低的购房人，贷款的比例反而越小。记者询问刚刚购买了南三环外一套总价约40万元商品房的女士，加息对她有什么影响，她庆幸地说，我主要是向亲友借的钱，没贷多少款，所以影响不大。而在通州买了总价约30万元房子的王先生更痛快：我买房用的是十几万元积蓄加上拆迁补偿款，一次付清，房贷加息对我没任何影响。好几个中低档项目的销售人员都告诉记者，越是收入少的买房人越在意贷款利息，所以越少贷款，加息对这部分人影响很小。

房价趋降的可能性更大

　　此次加息后房价是涨是降众说不一。一种观点认为购房贷款利率提高必然会减少需求从而打压房价；另一种观点则担心开发商会把融资增加的成本转嫁给消费者，从而抬高房价。但多数业内专家认为房价下降的可能性更大。

　　首先是购房需求会有所减少。本次加息对潜在购房者的影响最大，因为他们不仅要考虑贷款利率已经提高，还要考虑今后的利率趋势，贷款利息上升是必然的。因此这些潜在购房者一方面可能尽量延迟购房时间，另一方面购房时也会考虑利率风险和支付能力，削减购房计划。因此在短期内购房需求一定会有不同程度的减少，导致房价趋降。

　　其次，房产投资者可能变现了结。对那些已经入市的购房投资者来说，加息不仅增加他们供楼还贷的成本，也会因加息预期具有很大不确定性而担心房产贬值，因此他们随时可能卖掉房产变现了结。当很多人都这样做时，房价必然下跌。

　　第三，针对房地产企业成本增加可能导致房价上涨之说，一些专家认为，市场比成本对房价影响更大。加息等于重新给房地产开发企业设了一个门槛儿，实力差的开发商将被淘汰出局，同时促使开发商必须加快手中项目的运作，以减少资金占用的利息支出，从而使房屋供应量在短期内加大。加之购房需求的减少，房价下跌的趋势不可避免。这种状况对促进整个行业的健康发展，消除房地产市场的混乱和房地产泡沫，也是非常有利的。

　　总之，央行决定小幅加息，是希望通过改变市场主体对房价涨幅过高预期的方式，把房价控制在合理的范围以内，而不是出现大的波动。

加息有利于释放二手房源，抑制房价

　　京城著名房地产经纪机构“我爱我家”的专家分析，对于二手房业主来说，在房屋租赁市场价格基本平稳的情况下，利率上调后相比于以前，持有现金比持有房产的比较收益略有提升，因此会在一定程度上刺激房源的释放，从而进一步缓解北京二手房市场供不应求的局面。

　　另据北京第三季度二手房交易统计资料显示，第三季度二手房交易均价为3501元/平方米，比去年同期上涨了9.7%，比今年第二季度上涨了12.9%。加息后房源的放量，将会在一定程度上抑制房价的上涨势头。这对急需购买二手房解决住房问题的拆迁家庭和中低收入者，无疑是利好。

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