外资楼盘带给北京三大优势
报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：北京青年报
报告来源：北京青年报
报告内容：
“中国成为世界的甲方”这句话越来越成为中国建筑及住宅行业的常用语，尽管不少的设计都引入国际级的大师，然而在中国尤其是北京，完全纯粹地由外资投资的国外地产项目却并不多见，仔细数来也不过几家，比如由新加坡嘉德置地在北京投资的上元项目，由新加坡吉宝集团在望京区域开发的季景沁园，由美国汉斯在朝阳公园南区开发的公园大道项目以及由荷兰ING投资开发的丽都水岸项目。
与一批特别认洋设计的购房者相比，有一批人比较迷信外来投资商的产品，一位上元的购房人这样评价自己选择这个项目的原因：这是凯德在京投资的第一个项目，他们一定会全力以赴做好这个品牌。而公园大道的拥趸者则说，汉斯就是好，不信你看看，每平方米不都涨了几千元。
到底国外的投资者带给北京楼市什么启示？日前针对最近三家比较热销的外资背景楼盘项目本报举办了研讨会，请来这三家开发商和擅长代理外资楼盘销售的伟业控股总经理林洁以及建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲，一同讨论外资进入北京其产品有何特点。三位开发商在讲述各自项目的优点后，竟一致认为这些优点就是他们带来的外国成熟经验与国际标准，他们对创新并不如本土开发商这么在行。经过讨论发现，与本土开发商追求洋味形成鲜明对照，目前外资楼盘最关注的却是如何本土化。
外资楼盘给北京带来了什么
北京外资楼盘本来就不多。荷兰ING集团投资的丽都水岸，新加坡凯德置地的上元，吉宝置业的季景沁园，还有美国汉斯的公园大道，菲律宾华侨陈永栽的朝阳园，再有就是一些港资楼盘了。
季景沁园销售总监柯秀玲刚到北京考察时发现，北京楼盘在人性关怀上做得不如国外项目，所以季景沁园一推出就以其人性化设计为主题。她认为，国外经验总结就是以人为本。很多人来季景沁园感慨售楼处里竟然准备了残疾人卫生间，起初柯秀玲并不以为意，觉得在国外有残疾人设施是司空见惯的。在样板间内还有防止小孩磕头的伸缩门把手、防止厨房水流进客厅的7厘米门槛、方便洗碗的高落差水龙头、方便换气的超宽空调送风口等细节的人性的设计。她说这些设计已经成为国际的标准化设计方案，国内同行正在学习，他们不过是直接引进。
上元副总经理毛大庆总结，外国经验从技术上早已过关，举例来说，上元最突出之处在于采光大玻璃从天花板一直接到地板，白天整个屋子都是阳光。他统计，这些玻璃能占到总外立面的80%，在国内非常罕见。有人担心大量采用玻璃节能效果是否不理想，毛大庆说，在国外采用LOW-E玻璃技术其节能效果已被验证与外墙相差无几，所以他们把这一成熟技术带进中国。除此以外一些设计是将很多种功能结合在一起同时考虑。比如楼板隔音问题。很多人不愿意和家里有小孩的做邻居，所以在做设计时选用地板电缆采暖，这一方式不光节省了暖气片，经测算隔音效果还增加四五倍。
丽都水岸销售总监李柯说，外资楼盘擅长做高档项目，对于高档住宅的理解可能比本土开发商更为透彻。丽都水岸单辟出地下佣人房，专门出租给业主，很多客户注重家的私密性，不希望受到干扰，同时又希望保姆住在附近，所以佣人房成为他们的卖点之一。
18点国际经验可资借鉴
除了开发商提出的外资楼盘引进的产品优点外，一直致力于提高中国住宅产品整体素质水平的童悦仲还列出能为中国楼盘项目所用的国外18点经验。
首先，北京大部分是机械通风，越高档的住宅越是这样；在国外尤其到春秋季节，室外空气清新，自然通风是很好的选择，可以看到北京有楼盘采用了更先进的新风系统。其次，北京的窗户可拆洗部分非常小，而北欧或是美国，很多窗户是可以翻过来擦。第三，美国所有家庭都有家务间，放洗衣机和干洗机，烫熨板，晾衣架等，这对于北京开发商并不难，但忽略掉了。电梯也充分考虑人性化。设计师把电梯做成窄长条，好让担架轮椅直接推进去。中国老龄化趋势也同样要求我们这样做。还有，北京有很多的样板间和实际不符，装有很多灯。但家庭居住并不需要那么多灯，耗电也非常大。在日本神户的样板间，完全和实际的房间一样，每个插座在什么地方都注上。另外还有停车、热水、供暖、能源循环利用、园林设计等国外成熟经验中国都可以引进。
童悦仲说，前几年北京的市场太好了，项目不愁卖，开发商只要拿到地建起来就能赚钱，设计院都很忙，不乏粗制滥造，更别提腾出工夫考虑创新了。但是这几年北京市场已经有所变化，有些项目处于滞销状态，总结起来有对市场调查不够，设计理念跟不上等问题，有的只照搬国外的项目。现在的市场不允许再粗制滥造了，谁粗制滥造谁就会受到惩罚。
外资开发商注重声关注长久使用与居住品质
三位开发商坦诚说道，在北京人眼中看似创新的设计，实际上在国外都是被反复验证的。所以创新谈不上，但他们正在力图把国外成熟的开发经验和居住理念以及成熟的基础设施建材引进中国。
相反，一些本土开发商却在追求产品的差异与创新、追求前卫的产品上取得良好战绩。商住两用的建外SOHO、复制北美风格别墅的纳帕溪谷、还有果岭CLASS就是成功范例。他们的创新远远多于外资楼盘。
为什么外资楼盘不是创新的主力军？林洁分析，外资楼盘有很强的资金背景，非常在乎自己的声誉；而且他们有很强的风险意识，避免因创新带来的额外经营风险。因而从产品创新方面外资楼盘是相对保守的。如果说改变北京的“千房一面”，但从外立面下手，外资楼盘贡献不大，也许反而会加剧。但是对整个市场从市场不成熟到成熟，外资开发商确实做了扎扎实实的工作。
季景沁园销售总监柯秀玲说，我们的设计要求实用的同时还要求10年不过时，所以时尚的东西花哨的东西我们很少采用。
毛大庆认为外资楼盘在北京最大的优势就是有过程的理性化地制造一个产品，说到头是管理体系，是完整的系统化管理操作，追求每一道工序上实施的细节，特别是执行力非常强，偶然性较少，不会出现老板脑袋一热就想出一个概念，抄来一个产品。
本地化关键要适应国人生活
似乎是出发点不同，经过讨论记者发现，与本土开发商尽洋化形成鲜明对照，目前外资楼盘最关注的却是如何本土化。
有些外国设计师不懂得中国人生活习惯，对本地气候，本地人文，本地其他风土人情缺乏了解。比如某洋房只有纯西式厨房，因而无法清除中国饭菜的油烟。所以，外资楼盘更关注的是如何本土化，满足当地人的需求。
创新必须服从于功能
毛大庆：优秀未必豪华，创新必须服从于功能，这是共同的，即使经济适用房也可以吸收节能、噪音等等，这些东西上，不管价格高还是低都是共同的。另外和本土的结合，我们本身尝试很多，我们上元最早制定这样的产品的时候，吸取了很多伟业的建议。真正的好的外资企业，要能够在本地做到，不是说把国外的经验搬到这儿就成了最好，必须要在充分的了解、理解本土的，特别是住宅文化的前提下、科学化的本土化，把优秀的东西放在平台上，这样外资企业才是好的发展商。如果是舶来品不可能马上成功。
现在我们特别重视国内的设计师，有些很优秀的设计师也出现了，他们的优点是更了解本土的人需要什么生活方式。因为住宅是文化问题，住宅太文化味，一定有本土的概念在里面。关于伪的外资的问题
李柯：我的客户也有问我们到底是不是ING，我说我们的广告牌和宣传资料都是ING的LOGO，但是他们在海外买的保险，希望买这个。他们怕挂羊头卖狗肉。既然你是的话，我们就买。其实建材技术和理念，建筑形式每天在发展，但是作为好的开发商，要甄别出哪些东西适合于我开发的项目，不能盲目的把所有的新技术堆在项目上来。可能有一些新技术我们不敢用，包括建设部推荐的技术，别人用了很好我们才敢用，因为在没有判断产品的结果情况下我们不能用。所以，作为开发商我们要做好资源结合，而不是盲目的拷贝和堆积。比如说我们把上海的项目搬到北京未必好，这样做的话风险很大。所以，开发商应该有很好的鉴别能力。
我们可能更保守
柯秀玲：我们这些公司，可能比本土的开发商还要保守一些。首先我们考虑到，这个项目是我们到北京的第一个项目，我们要确保第一个项目做的质量是符合我们吉宝的品牌。某些方面我们保守一些，做的设计都是比较简约，我们能够控制，不会大胆地采用人家没有用过的材料和设计，因为那样不确定因素太高，可能会导致最终做出来的产品不如我们之前所设计的那个理想。
好像现在本土的开发商，为了赶潮流或者因为很多现代人崇洋，可能拿一个加州的设计过来，或者说设计师是澳大利亚或者德国的设计师，但是最终的成品不是之前所设计的，用德国的设计师或者加拿大的设计师也好，但因为施工和管理的人不是他们本身，他们不是从头管理到最后，不像我们，从设计就是开发商直接的参与，直接在整个的设计，包括销售部、工程部等等，都是参与整个设计过程。
林洁：作为为发展商提供顾问服务的公司，我们服务的公司很多，给外资背景的客户服务，我们也从他们身上学到特别多的东西。
给我印象最深的就是完整的服务系统。他们有很强的资金背景，他们很重视声誉的经营理念，他们很在意每一道工序上实施的细节。他们考虑的是让业主入住以后五年、十年、二十年的角度来看房屋的使用。外资的发展商的介入，未必能够改变批评家认为的北京楼房“千房一面”的局面，也许反而会加剧。但是对这个市场，从市场不成熟到成熟，他们确实做了扎扎实实的工作，这是非常重要的。
建设部一直认可和鼓励精装修的房屋。本土的发展商不是不想做，而是不敢做，这个不敢，实际是没有一套成熟的体系，监控的方式。看到吉宝做出的样板房，你会感觉这不像是国内的工人做的，事实上就是国内的工人做的。执行的细节，强调的执行力方面，实际上是更重要的东西。
谈到创新，我认为国外的发展商更有条件。因为走过了房地产从原来不成熟到成熟的一个完整的过程，房地产有好几个周期你们经历过。国内的发展商追求创新和差异性，有一点值得警惕，就是伪创新或者满足伪需求。客户没有入住之前包装出来的需求，可能住两年或者住半年就接受不了这个东西，国外的发展商知道哪些是真正意义上的创新，哪些是没有意义的、只满足一时的创新。所以，我想外资开发商，如果再有更深厚的本土创新就更好，是一个长期获得不败之地的考虑。
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