中国房地产新格局正在形成

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：中国房地产报
报告来源：中国房地产报

报告内容：

　　此前笔者曾在《中国房地产报》上刊发了《“波浪理论”——猜想中国房地产走势》一文，文章中写道：2004年-2006年将是中国房地产的调整年，事实上这与当前的市场形势颇为吻合。我把中国的房地产开发企业比作是“武大郎”，不仅是因为中国企业的体形(规模)小，更在于它的赢利模式始终是“武大郎卖烧饼——现烤现卖，卖完回家”。这种不成熟的赢利模式决定了产业投资结构的不合理和金融风险的易产生，这也是国家对房地产业实施宏观调控的根本原因。宏观调控对于尚处于初级发展阶段的中国房地产业的影响是巨大的，尽管它带来的阵痛让企业叫苦不迭。但通过这场摧枯拉朽的产业风暴的洗礼，我们的产业和企业都会在生存与死亡、发展与机遇的并存中越发坚强，更加健康，整个中国房地产业的新格局也会随之被催生。

　　这种新格局的形成既发生在主体上，也发生在客体上；既发生在生产要素上，也发生在生产模式上。许多人认为这种变化是在告别房地产业激情燃烧的岁月，我却认为，这种变化是产业和企业拥抱新激情时代和更宽广未来的伊始。

购并、联合成为全面优化房地产业资源配置的有效的、市场化的途径

　　购并、联合是资本转移的外延表现。房地产业是资金密集型产业，从整个产业的发展历程上看，无论是过去还是未来，谁对资本的占有率高，谁就会在竞争和发展中占得先机。房地产业不同于其他产业，它占有资本的一个最大特点就是拥有土地资源的多寡。过去，房地产企业在拥有土地数量的多少和优劣程度上并没有太大的差距，土地资源分布也呈现出散而乱的局面。经过金融信贷和土地释放模式上双管齐下的调整，实力弱、规模小的企业已经开始力不从心，面临无米可炊、有米难炊的窘境。这就给那些有着实力基础，又有着宏大抱负的规模企业带来前所未有的机遇，它们已开始积极地通过购并弱小企业和强强联合的方式，积累优质生产要素，实施规模上的扩张。

　　购并、联合是地产金融变革时期的必然选择。宏观调控最核心的内容就是关于房地产企业金融信贷的调整，这是中国房地产业旧的融资体制弊端所决定的，也是维护国家金融安全所必须跨出的一步。在银行信贷日趋紧缩，且没有出现新的更加有效的融资渠道的大背景下，通过股权转移的方式，从合作方获得土地开发和经营的资金，成为了目前最为行之有效的也是最为快捷的融资手段。这种融资方式的变革是被动的，也是主动的，因为它既获得了资金，也在一定程度上化解了企业的开发和经营风险。

　　购并、联合是房地产业发展的内在规律的本质反映。产业资本集中在少数几个企业手中，这是市场经济条件下，产业发展不变的内在规律。石油化工如此，房地产业亦是如此。我们已经看到万科、顺驰等一批房地产业的巨头正在磨刀霍霍，其做强做大的雄心也昭然若揭。一个完整的平衡的产业生态链中，往往是以少数大企业为主导的，你要么做大，成为能够独当一面、分量十足的产业大鳄；要么有自知之明，退出竞争，转而向产业上游或下游方向发展，甘心情愿地为产业大鳄服务。

产品主义成为中国房地产市场发展的不倒的旗帜

　　现房销售是成熟市场的根本标志。我国房地产业不成熟的融资模式和赢利模式决定了期房销售成为必然(还贷的压力要求企业必须选择尽早地将资金回笼)，这在市场成熟的国外是不可想象的，也是被其产业发展史证明必定是要被抛弃的。成熟的市场要经过产品价格和产品质量的双重洗礼，期房销售使得产品投资的高回报成为可能，甚至滋生了大量对产业发展有害的投机需求，产品价格的走势也有可能背离产品的真实价值。同时，因为企业过分追求资金的快速回笼，期房在质量上得不到有力的保障，这样很有可能会对消费者的利益构成损害。产业发展使我们回到了产品主义的道路上来，而全面实现现房销售也肯定会在不久的将来得以实观。

　　产品的“三大空间”真正反映了商品的价值。三大空间包括建筑空间、环境空间和精神文化空间。房地产业发展至今，所提供的产品已经不仅仅是局限在给人以屋檐的意义层面上了，它的价值已经被充分地挖掘出来。建筑空间精益求精，每一方空间都以人为本，都把其使用价值发挥到极至。环境日益成为左右建筑产品价值的重要因素，周围环境(包括自然环境和文化环境)的好坏会在房价上得到巨大的差距体现。在建筑和环境空间基础上，产品所能提供价值的最高境界就是要给购房者提供一种新的、健康的、现代的生活方式。今后购房者在选择产品时眼光会更加挑剔，也肯定会对环境空间和精神文化空间更加关注，这就给企业在产品质量和产品服务上提出了更高的要求。

　　产品主义不是一句空洞的口号，而是常常体现在一些细节之处。在产品开发总体水平差距不大的前提下，惟有在细节上下足功夫，方是制胜之道。小区环境的设计、小品的布置、屋顶的处理以及外立面的材料和颜色，无不要求体现出企业精益求精的态度和产品至上的原则。

地产金融的新形式将破茧而出

　　地产金融的改革势在必行。多年来，中国房地产企业的融资渠道是靠银行信贷，既过分单一，又存在着威胁国家金融安全的潜在危险。政府实施宏观调控，严格控制房地产企业的银行信贷，每个企业都会充分理解，毕竟，国家宏观经济的安全运行是房地产企业能否健康发展的大前提。但另一方面，在股市持续低迷的情况下，巨大的民间闲散资金却得不到释放。如何将这一巨大的资金流引入房地产业，使得其既解决产业的资金需求，又规避国家的金融风险，也满足投资者资本增值的意愿，是一个亟待解决的课题。笔者认为，建立和完善新的投融资体制，将金融与地产更加紧密地结合起来，对这两个行业来说是个双赢的结果。

　　外资和民间资本的融入将实现规模化。地产金融改革势在必行，而目前也确实有山雨欲来风满楼的味道。国外基金蠢蠢欲动，只是由于一些政策上的障碍，一些投资计划才被搁浅。有专家称，未来10年，中国房地产市场将会是全球最大的房地产市场，国外资本肯定不会坐壁上观，进入只是时间问题。在国家政策没有放开之前，外国资本要进入中国，最好的方式就是境外投资人与中国相关的金融机构组建成合资基金。而中国巨大的民间资本已经领先一步开始大规模地进入房地产业，据官方最新统计，在中国当前房地产开发的资金来源中，国内银行贷款比例急剧下降，包括业主定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金在内的民间资本比重上升，已经达到七成的比例。

　　不动产证券化将使房地产业进入资本市场。在金融与地产结合日趋紧密的背景下，信托和不动产证券化将成为房地产金融市场发展的必然趋势。不动产证券化通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割，既有效解决了开发企业的融资困境，又使中小投资者能够分享房地产投资的利益，推动房地产投资与消费两方面的实现。它也有望成为房地产未来几年发展的亮点和焦点。

地产商的商业模式决定企业命运

　　现有“卖烧饼”的原始模式经历着空前的生存挑战。中国房地产业发展和变革的核心内容就是要改变现有的不符合市场发展要求的商业赢利模式。房地产企业要做强做大，必须进行战略方向上的调整，从单一的房地产销售到房地产销售、租赁与经营并举，通过优质资产的沉淀，获得企业可持续性稳定发展的条件。

　　商业模式是企业的最高战略和企业文化的核心内容。要想立足于未来的房地产市场，就不得不进行商业模式的改革，采用与未来市场相适应的、以销售与经营并重为实质的商业模式。在这种统一的商业模式下，每一个企业自身的商业模式却也是独具特色、不尽相同的。商业模式的确定是企业发展的根本，是一切工作的重心，其他一切要素都是为其提供支持和服务的，包括战略计划的制定和企业文化的建设。

　　商业模式需要不断改革、与时俱进。不同的阶段、不同的市场状况下，企业建立的商业赢利模式是不同的。虽然目前的模式已经暴露出诸多的弊端，但就过去数年宏观经济的背景和市场状况来看，还是有其生存的环境和可能的。我认为，商业模式最大的贡献就在于帮助企业很快地完成了资本的积累，为企业的进一步发展赢得了时间和物质基础。产业政策不断调整，市场状况不断变化，要求我们的商业模式也要不断改革、与时俱进。对此，中国很多企业也都在摸索和研究当中，包括万达商业地产模式等等在内的一些既符合时代特点、又有别于他人的创新模式，均值得我们深入研究和认真借鉴。(作者：莱茵达集团董事长 高继胜)

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