写字楼现新趋势 可持续发展的写字楼

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：北京青年报
报告来源：北京青年报

报告内容：

　　去年的一场SARS使人们对生态写字楼、健康写字楼有了更多的认识和理解。今年的写字楼市场又出现了新趋势——可持续发展的写字楼。如位于朝阳路高碑区域的财满街、位于中关村的金融中心和锦秋国际大厦等都在着力使自己的写字楼走上可持续发展之路。何为可持续发展的写字楼？用大观建筑科技公司总经理徐岩的话说，一是建筑内部和外部的环境品质要有利于人的舒适、健康，二是建筑物在生产和使用过程中应尽量避免或减少对生态环境的污染。

　　这样打着可持续发展的写字楼究竟如何实现可持续发展的呢？可持续发展能给写字楼带来什么？是否代表着地产发展新趋势？

房地产需要可持续发展

　　中国可持续发展理事会副理事长甘师俊曾指出，房地产是社会发展和经济发展双刃剑。房地产业必须和可持续发展的概念链接起来。1992年在巴西召开第一次有关环境与发展的首脑大会上制定了21世纪议程，确立了可持续发展战略，人居环境房地产从来都是可持续发展战略里一个主要的内容，也是21世纪议程包括中国21世纪日程里面一个主要内容。

　　如何理解可持续建筑？大观建筑科技公司总经理徐岩认为，简单地说，可持续建筑包涵两大要素：一是建筑内部和外部的环境品质要有利于人的舒适、健康，二是建筑物在生产和使用过程中应尽量避免或减少对生态环境的污染。

　　当前可持续发展遇到的最严峻的形势是资源的透支。今年，中国遭遇了前所未有的能源危机。从夏季的拉闸限电，到全球石油价格飙升；从煤价、水价、电价的上涨，到进入采暖季后的能源再次告急，已经把人们从“地大物博”的美梦中惊醒，开始严肃对待节能以及生态保护问题。房地产作为能耗大户，同时也对其周边的生态环境产生着巨大而深远的影响。因此，房地产能否实现可持续发展直接关系到经济和社会的可持续发展。

　　节能作为房地产可持续发展的一项重要内容，在近一两年得到了一些开发商的重视。如“告别空调暖器时代”

　　的锋尚国际公寓，“恒暖恒湿”的MOMA都在建筑节能方面做出了突出的贡献。不仅给楼盘营造出亮丽的卖点，也得到了市场的认同和尊重。

　　与住宅开发相比，写字楼所运用的技术和设备要比住宅更加密集、更加先进。今年以来，一些写字楼，如位于朝阳路高碑区域的财满街、位于中关村的金融中心和锦秋国际大厦等在开发的过程不仅注重建筑节能，而且也在生态办公及环保方面运用了大量使建筑可持续发展的设计、技术和材料。

可持续发展一看建筑结构

　　北京大观建筑科技公司总经理徐岩指出，如何评判一个写字楼的可持续发展，一看它的建筑结构是否合理，因为建筑结构决定了一个写字楼的通风采光等多方面的功能。据财满街的设计师介绍，财满街全楼采用的是板式框架结构，没有承重墙，使得选择165到1000平方米的每种户型都可以自由分割空间，按照自己的想法设计办公室。财满街户型为25米的大面宽，14米短进深，具有全落地窗三面采光、三面景观的特点，能够做到南北通透，业主在温度适宜的季节，可以拒绝空调而享受自然风。财满街还采用了大开启扇的窗户，没有普通写字楼窗户上的横梁，因此在通风效果上要远远好于普通写字楼。中关村金融中心外立面的双弧面设计在结构上给建筑增加了采光通风面。

可持续发展二看窗系统

　　可持续发展的理念除了体现在建筑设计上外，也在于其所采用的设备和建材等。专家指出，窗和空调系统的优劣与建筑节能和健康具有直接的关系。因此，中关村金融中心的外窗采用特别的厚度为(8+12+8mm)双层镀膜Low-e中空玻璃，阻隔阳光的照射，同时保持室内恒定的温度、湿度，有效减少了空调频繁开启时电能的损耗。财满街项目的外窗采用了优质断桥铝合金彩钢窗，因为其大面宽的设计，使得其效果不亚于玻璃幕墙。既提高了保温性能又降低了能耗和运行费用。

可持续发展三看空调系统

　　空调作为写字楼的必备设施，其品质的高低不但关系到能耗，更与写字楼内的工作人员健康息息相关。为了降低空调系统的运行能耗，中关村金融中心采用了国际先进的冰蓄冷技术和区域集中供冷站的低温变风量空调送风系统，采用夜间制冷方式，提供低至1.1摄氏度的冷冻水，大大节约了电能。而财满街则采用了户式中央空调：每个分割单元独立使用空调。财满街项目所采用的单元式中央空调的空气循环全部是室外送风。而且由于是分割单元独立使用空调，空调的开启时间、温度设置全部由使用者自行决定，更避免了传统中央空调会造成病毒交叉感染的危险。另外，空调采用水冷式，细小的水管比普通空调粗大的风管占用了更少的层高，使业主得到了更大的空间。

可持续发展四看外部环境

　　除了建筑内部外，在建筑外部更可体现可持续发展理念。如长安街边第一高的银泰中心，将大楼底部辟为公共空间，缓解区域交通压力，体现出对区域经济可持续发展的责任；另一百万平米大盘华贸中心，更是在长安街边建设10万平米的主题公园，财满街对面是4.2万平米的绿色会议中心和网球场及上风上水73万平米的兴隆森林公园。中关村金融中心大厦前后拥有10公顷花园广场。这些都给写字楼的可持续发展提供了外部环境。

建筑可持续发展事关物业保值

　　目前的房地产开发商项目小则十几万平方米，大则几十万，上百万平方米，其对生态环境的影响以及对能源的消耗，不仅关系到小业主入住后的生活舒适度和生活成本，也关系到他们的投资能否可持续增值。可以预见，今后的能源将日渐紧缺。我们的房子是否能适应可持续发展的趋势，将关系到我们的投资能否保值增值。

　　有关专家分析，写字楼的可持续发展，其涵义广阔，比过去单一追求某一方面卖点有更深远的意义。可持续发展体现在对区域经济的传承与责任，体现在人与自然和谐发展等方面，使写字楼的社会意义和人居意义更加突出，体现出写字楼开发企业在开发理念上的一种升级的自觉。

　　业内人士表示，可持续发展的开发理念，无疑比过去单纯追求短期利益的写字楼更具市场效应，同时也表明了写字楼开发的某种方向。这种理念的先进之处就在于其前瞻性、动态性，随着社会需求不断适应的能动性，应该说具有相当的生命力。这些写字楼投入市场，将取得怎样的反响颇值得期待。

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