重庆拿什么争夺中国房地产第四城

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：21世纪经济报道
报告来源：21世纪经济报道

报告内容：

　　这是一个地产英雄辈出，也是一个概念满天飞的时代。有一个话题，最近在重庆房地产界悄悄流布：重庆是否与“中国地产第四城”的外衣相匹配？

　　10月29日，有两家媒体做了一项“谁是中国地产第四城”的网上投票调查。重庆得票率为48.28％，以绝对领先优势处于第一位，深圳位居第二，得票率为20％。天津、成都、杭州、西安等城市得票率都没有超过10％。

六城市一较短长

　　一般来看，北京以概念见长，广州以产品见长，上海以行情见长，他们在中国房地产的地位暂时无法撼动。但在三城之外，深圳、成都、重庆、西安、杭州、天津，谁是中国地产第四城？此次评选的重要指标是开发量、投资额、开发水平、产品升级速度、需求多元化、房价增长幅度等方面。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏就地产第四城这个话题接受本报记者采访时称，中国地产第四城的几个最为关键的因素是政治地位、经济发展水平和地产发展水平。作为政治地位来说，重庆和天津无疑首当其冲，但是这两个城市的经济发展水平都不是很高。

　　深圳的经济发展水平在这六个城市当中堪称一流，而且深圳20多年的房地产开发，培育出了一大批在全国叫得响的房地产企业，如万科、金地等，直至今天，深圳仍堪称全国房地产的样板。

　　杭州作为中国最早实行土地招标拍卖的城市，加之自然环境优美，吸引了众多的外来人口前来买房。杭州有一个得天独厚的条件就是，其周边的城市老百姓都比较富裕，他们都以到杭州来买房为荣。因而杭州的房价从2002年起步，大幅飙升。除了上海、北京、深圳以外，现在主城区万元／平方米以上的房子，比比皆是。另外，其别墅之类的产品，做得非常精细。

　　成都自古有天府之国的称谓，目前其经济发展水平在全国排名靠前。四川的特色民居也大都起源于成都，典型的如清华坊、芙蓉古城。成都的开发商整体开发水平也比较高。清华坊把传统的民居元素与现代别墅元素有效结合，开创出全新的产品样式，在业界引起了巨大的轰动，即使是在广州，复制后的清华坊也同样震动当地，备受赞誉。

　　因此，深圳、杭州、成都这三个城市成为重庆最为强劲的竞争对手。但是，房地产开发必须有土地资源，这三个城市都面临着土地资源受到严重限制，因而制约了其进一步发展。

　　任宏同时称，重庆作为一个山城，有山有水，是一个三维城市，这一点不同于平原城市的二维地貌，在环境上有着得天独厚的优势，颇有点类似瑞士的风格。瑞士也是一个内陆城市，却是全球最佳的居住场所，因而吸引了全世界不少富人们前来居住。这种特色，决定了重庆不能走北京、上海之路，而要仿照瑞士之路，取得成功。重庆有着大片可供开发的土地，中长期的后劲很足。重庆的开发商需要，营造一个美丽的城市，让越来越多的人喜欢重庆，爱上重庆。任宏说，这四个城市有得一拼。今后鹿死谁手，现在还很难说，但是重庆在冲击第四城上有着很大的潜力。

重庆之惑

　　不少重庆房地产开发商认为，重庆成为地产第四城是实至名归。

　　重庆市国土房管局一位官员称，重庆房地产发展有着巨大的优势和发展潜力，重庆直辖、西部大开发都给重庆提供了千载难逢的机会。

　　按照新编制的《重庆市都市区总体规划》期限为2004－2020年，规划未来的重庆主城区将比现在的主城区扩大4倍以上，未来的都市区将比现在扩大1倍以上。都市区总体规划为3个层次，分为5473平方公里的都市区、2616平方公里的主城区和713平方公里的主城核心区，为重庆房地产市场的发展提供了广阔的空间。

　　目前，重庆正在构造立体的交能，水路、铁路、航空、高速路，4个立体交通体系将形成重庆对外交通的“大动脉”。这为重庆房地产投资环境的改善和房地产市场的进一步发展提供了必要的设施准备。

　　重庆工商大学副校长廖元和称，人们更为看重的是重庆市场的巨大潜在需求。从数据方面看，目前重庆有3000多万人，按规定重庆要在2020年实现60％的城市化水平，现在重庆已有1200万城市人口，那么至少还有600多万人要转移到城市，这将构成一个巨量的市场需求。加上小城市的人要向主城区转移，外地投资者要到重庆落户，市场需求就更大了。重庆城市人均居住面积将从现有的20.4平方米增加到2010年的25平方米，每年每人将增长0.8平方米的需求。城市拆迁也将带旺住房需求，今年仅旧城拆迁就高达150万平方米。因此，未来重庆市的房地产市场前景无可限量。

　　廖元和同时说，特别要强调的是重庆特殊的地理特征，像北京、上海等地基本上属于平原地区，其地理特征决定了它的房产开发形式是一个中心向周围扩展，因此大家都向中心靠，这样容易导致中心地带的地价高、交通困难。而重庆是山区，两江三岸将主城分隔成多中心组团，因此它的级差地价不明显，同时各中心的交通也不会太拥挤。重庆作为一个山水城市，与自然融洽，这也是以后房产的一个卖点。这些都是重庆成为中国地产第四城的优势和潜力所在。

　　外来开发企业重庆奥林匹克花园置业有限公司总经理路鹏说，重庆最有资格做中国地产的第四城。他认为，由于北部新区的出现，重庆聚集了房地产业界知名的八大金刚，其“中国地产第四城”的地位凸显无疑，没有任何理由怀疑重庆“中国地产第四城”地位。据重庆有关部门介绍，重庆也已成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地。今年1－9月，重庆房地产吸引外来投资迅速增长，其中港资占了约80％。国内知名地产商如上海绿地、天津融创、联想融科置地、阳光100等都在重庆拿下大盘。

　　但是，对于媒体的热炒和外来开发商的追捧，重庆不少房地产从业人员和重庆市政府一些官员保持着清醒的头脑。万基房地产顾问公司董事长卢泰宇和同创置业房地产开发公司副总裁周奕先都对中国地产第四城这个概念保持着谨慎的态度，称对此不便发表看法。

　　重庆市建委开发办主任张新益则给此事泼了一盆冷水。他说，与东部发达城市相比，重庆房地产起步较晚，开发水平与别人还有相当大的差距。重庆的房地产企业需要摆正自己的位置，目前最需要做的就是练好内功，提高开发水平。他认为，就是与成都相比，重庆的楼盘在文化底蕴、建筑园林的精细程度上，都有一定的差距。

　　任宏说，虽说从长远来看，重庆非常有实力成为第四城。但是，现在说重庆成为第四城还为时尚早。重庆面临的最大问题就是经济水平。重庆市是一个大城市带大农村的格局，虽然这几年重庆的经济发展水平很快，但是三农问题仍然拖了重庆发展的后腿。

　　同时，任宏称，重庆的房地产企业起步较晚，个头都较小，大都还很稚嫩，研发能力还有很大的欠缺。不少房地产商都是靠学习别人的东西，然后回来仿制，真正自己研发出来的很少。重庆仍需要厚积薄发。　

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