九个城市房价膨胀 拉动全国房价高企
报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：经济参考报
报告来源：经济参考报
报告内容：
在经济发达、人均收入较高的上海、杭州，在老工业基地的沈阳，在西部重镇重庆、兰 州，这些城市虽然经济水平、产业结构各具特色，但却有着一个共同的特点——全是自去年起全国房价持续走高的排头兵。
国家统计局景气中心副主任叶植材、土地专家张海旺，把我国商品房价格的走高按城市特色分成四种类型。他们表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。
统计显示部分地区房价膨胀房价还将在高位运行
“今年以来，全国房价问题的主要表现是部分地区房价的膨胀。”叶植材说，“今年第3季度，9个城市房价超过2位数(表1)，包括东部地区的沈阳、南京、上海、天津、青岛、宁波、杭州7个城市和西部地区的重庆、兰州2个城市：其中沈阳增长最快，达19.2
%，比2003年和今年2季度分别高11.6和6.4个百分点，比今年同期的全国平均水平高9.3个百分点，比最低的乌鲁木齐和东北地区的长春、哈尔滨、大连分别高18.2和17.3、14.8、12.3个百分点。”
叶植材表示，总体上看未来全国房价的走势是“稳中趋降”，但一段时间内“仍会在较高位运行。”这就是由上面分析的这些城市的房价膨胀导致的。
“沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但它们及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。目前暂停农用地转非农建设用地停止和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用，但由于这些城市土地资源稀缺的实际、国家限制农用地转非农建设用地等对耕地最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，不可能导致其房价出现拐点或发生转折性变化。”叶植材说。
在南京、青岛、沈阳、天津、重庆、兰州这6个城市，房屋价格除天津3季度出现下降外，另外5个均呈上升态势。其中沈阳3季度上升幅度最大，南京、重庆、兰州的房价在2、3季度也持续上升。叶植材表示，这些城市房价处于高位的重要诱因是城市大规模拆迁，或起步阶段需求扩张，受宏观政策变动抑制作用较弱，暂不可能快速下降。
但是在上海、杭州和宁波，商品房价格的增幅今年3季度与2季度相比均出现下降趋势。尤其是房地产投资规模仅次于北京、广东的上海房价2、3季度持续下降，而且降幅分别达6.9和6.5个百分点。这是因为土地成本和住房按揭贷款增加及房价炒作是这些城市房价膨胀的关键因素，因而房价受土地政策变动和银行利率上调抑制作用较大。
除这9个城市以外，另外26个大中城市目前看不是拉动国内房价上涨的主力。数据显示，在3季度，除了武汉与全国平均水平持平外，其余各市房价涨幅均在9.9%以下，其中低于5.0%的城市占57.7%。特别是在房地产开发投资占全国1/5还多的北京和广州，3季度房价增长较慢，分别为3.5%和2.3%，增幅分别比全国平均水平低6.4和7.6个百分点。
但是，这并不意味着北京和广州的房价就会在短期开始下降。叶植材表示，由于北京、广州经济比较发达、对外开放程度较高，又受奥运会、亚运会的拉动，3季度北京和广东商品房销售额增长比本地房地产开发投资分别高出16.3和17.4个百分点，前几年过量空置的商品房面积开始逐步减少。此外，在两市以往与协议价和管理松懈相联系的较低土地价(3季度北京增长3.5%，广州0增长)，在统一实行招拍挂价和严格限制耕地转用下也开始上升。这两点将促使在今后一段时间内两市房价上升，全国房价继续在较高位运行。
五大对策平抑地区房价膨胀
首先，土地和资金这两种要素价格的扭曲，是导致当前房价呈现地区性膨胀的最基本因素，因此在暂停半年土地批转的措施到期后，有必要采取结构性的、连续性的政策，在保证地方财力有所增长的同时，防范土地批租失控的死灰复燃。
其次，要继续强化对房地产开发企业的资质、自有资本金和信用评级的严格要求，从而促使开发企业优胜劣汰。
再次，可以借鉴香港的经验，考虑采取土地出让金的基金制，保证各届政府能持续享受到土地出让收益，防止出让金一次给付造成的地方政府短期行为，并选择适当时机和适当的城市，进行房产物业税的试点工作。
第四，目前商业银行应进一步对个人住房抵押贷款进行风险警示制度，即提醒贷款申请人，在借款时考虑到人民币利率变动可能带来的还款压力变动，促使购房者行为的理性化和个人财务安排的弹性化。
第五，应积极进行房地产抵押贷款证券化的尝试，运用金融工具促使和房地产相关的国有银行资金增强流动性和降低风险。
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