房价下跌只是幻想 外资涌入追捧搂市

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：香港商报
报告来源：香港商报

报告内容：

　　目前，就内地房价是否存在泡沫、是否降价的争论越来越激烈，左右阵营争锋相对、渭泾分明，令众多消费者无所适从。支持房价下跌一派认为：内地房地产将重蹈股市覆辙；地产将重复汽车的故事；内地房地产接近爆炸边缘；楼市崩盘近在眼前；房地产业「要胁」整个中国经济房价必须降下来；内地房地产将套牢城市里的每一个中国人？另一派的观点如下：中房协副会长顾云昌认为北京楼市只有轻微泡沫；中房及住宅研究会副会长不赞成地产泡沫说；上海驳斥房地产泡沫论。笔者在中国地产热点系列报道之一中提出了「三个不支持、三个支持」的观点，即：不支持中国房地产泡沫论；不支持通过激进的、革命的手法消除泡沫；不支持大量兴建经济适用房；支持国家严格控制土地供应政策；房地产价格平稳上涨；支持兴建公屋。抓住契机，借鉴境外经验，探索中国地产发展的第二条道路，适时建立符合中国特色的公屋体系，有助解决当前棘手问题。

房价下跌并非好事香港教训值得深思

　　《北京青年报》2004年11月28日对购房者心态作了生动的描述：一位姓史的购房人对记者讲述的一番话代表了很多购房人的感受：今年5 月当学院路农业大学附近一个楼盘推出时，6000多元/ 平方米的房价让他觉得“不值得”一买，等到了11月份，他再次到楼市上转转准备买房的时候，发现学院路以及周边区域，所有的房子都已经涨到7000多元/ 平方米以上了，现在他的心里一团糟，买的话不甘心，不买的话担心房价还要上涨，每天就在买与不买之间犹豫。

　　与以往平均每天出2 个新盘的北京楼市相比，今年北京的新盘供应骤减。截止到10月，真正的新盘不到80个。北京市房屋交易管理部门透露的资料示：很多发展商基本没有什么房子可卖了。

　　全国其他地区房地产状况与北京差不多。今年春严 格控制土地转让政策出台后，地产的面粉再也不可能免费、或者低价获取了。尤其是引入土地转让招标政策后，杜绝了土地转让过程中的黑箱作业、权钱交易，防止了国有资产的低价流失，对内地房地产长期发展是利好。但是，土地价格在高位企稳，肯定支援房价，对购房者是双刃剑。利好已购房者，不利未购房者。

　　香港的惨痛教训可资借鉴。楼价大跌曾造就负资产，令香港经济如一滩死水，毫无生机。房价过高固然有害无利；但是，企望通过行政手法、或者革命的方式打击房价，对经济将具有毁灭性的打击。

　　应该清楚地认识到：楼价狂跌与非理想亢奋同样危险，政府、银行与房地产商联手维护中国房地产价格的平稳发展符合各方利益。

　　况且，房价何为低、何为高，并无统一标准，更不可能是所谓经济专家可准确预测的。20年前，中国人可拥有私家轿车，如同痴人说梦；可是今日，对于不少家庭却梦想成真。房价每平方米万元或许不低，如果20年后回头看，是否又太低呢？

　　中国的房地产市场前景并不太淡，还有两个独特的原因：第一，中国人多地少；第二，是中国人有房屋偏好，中国人不论走到世界哪里，哪里的房价就上涨。

内地楼市不是股市地产不会重复汽车故事

　　我们注意到网上有一种观点认为：楼市大跌已经是近在眼前，05年将是一切见分晓的时候，不□急的消费者应该把心沉一沉。

　　也有经济学家将内地楼市比喻为股市，或者认为内地地产将重复汽车的故事。

　　A 股认真惨不忍睹。内地车价今年下半年也是一路下跌。将内地楼市比喻为A 股与汽车，确实具有想像力，令人触目惊心。

　　与股市比较，如果讲股市是虚拟经济，房地产则是实体经济；股票是金融资产，房屋则是固定资产；股市具有价值，房地产则是价值与使用价值的结合。两者内涵完全不同，将股市的走势套用到楼市，没有说服力。

　　楼市与汽车也无法比较，因为两者没有可比性。在香港，房地产具有保值功能，汽车则不过是不保值的耐用消费品而已。

　　房地产的价格主要由土地价格决定，汽车则受制于生产效率的高低。随□科技的进步，车厂效率的提高，蕴涵在汽车中的劳动价值长期趋势向下，车价也应该是向下的。另外，油价与车价也是对立的。只听说过油价向上，车价向下，从来没有一种经济理论认为，油价过高，楼价下跌。除非，房地产也在“吃”油。

人民币坚挺令房价稳中有涨醒目资金追捧内地房产

　　海外资金介入北京与上海地产已经不是什么新闻了；但是，今年宏调后，外资毫不言退狂扫高中档楼盘，气势磅礴。

　　“1 万多元一平方米的房，一买就是四五套，而且不按揭！”上海市中心某楼盘售楼处售楼人员言语里充满惊异。“这些买房人大都是海外资金的代理人。”

　　笔者上文指出，用加息手段代替行政手段平抑楼价是进步；然而，将加息吹捧为平抑当前楼价的根本出路就显得不切实际了。以贷款1 万元10年期为例，加息后每月多还款1 . 33元，20年期每月多还款1 . 5 元，加息后的还贷压力并不大。

　　实际情况是：加息并没有影响上海房价。反而令外资涌入吃息差。有资料显示，10多亿美元海外资金涌入上海楼市。

　　由于上海中心城区供应楼盘越来越少，总价 200万至 500万元对海外购房者来说也不贵，所以这部分楼盘成为这轮海外资金投资的首选。在这2 年的时间里，如果人民币没有升值，国际游资的巨大拉动已经造成房价飙升，他们将抛售房产后撤资而去，赚取了涨价而带来的巨大差价。

　　由于美元兑欧元贬值30% ，故与美元挂□的人民币相对与欧元也贬值3 成。内地房价上涨；但是，以欧元等其他货币计，上海房价上涨幅度就大打折扣，依然处于低房价水平，欧洲基金在上海表现极为活跃也反映了这一现状。

　　可以预计：如果人民币继续保持汇率不变，就会令醒目资金流入内地，狂扫楼市。在这样的环境下，楼市的走向自然就清楚了。不要奉劝人买楼；然而，听信“专家”言论，等待楼价狂跌的那一天也不容易啊。

　　（全文结束）