盘点房价与泡沫：房价 难以承受之重

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：上海商报
报告来源：上海商报

报告内容：

　　又是一年即将过去。对房地产业来说，2004年是一个颇为不平静的年份。宏观调控使房地产业处在风尖浪口，楼市现象和楼市问题已不单单涉及经济领域。本报从本期起，将连续推出4篇年终专稿，对2004年的房地产业进行盘点和总结。

　　对于2004年的楼市来说，不论是政府的宏观调控，还是地产名家的预测之词，无不落于最被关切的话题上——房价。频频的政策出击、“看不懂”的房价形势、蒙昧不清的市场

　　前景，使得各方众说纷纭，唱“多”唱“空”不相上下。

房价 难以承受之重

　　陈先生戏谑自己像“采苞米的狗熊”，虽然早已把买房列入计划中，但始终停留在纸上谈兵阶段。“4年前大学刚毕业时，一个月2000多元工资，拿金融风暴时的房价来比，觉着市中心单价5000元的房子太贵，想多等几年再说。眼瞅着房价一个劲往上蹿，当40万元的总价成为心理可以承受之重时，这个价位的房子早就没了踪影。工资上升的幅度还远远比不上房价的涨幅，现在每个月的工资是5000元-6000元，能够看得中的房子单价却已经不下1万元。现在买吧，出了那么多政策条款，又怕它会跌；不买吧，听说连新江湾城都开价9000多元了，居然还要排上三天三夜队，就怕房价还会往上涨，好不容易筹到的钱又要不够首付了。真是矛盾极了。”陈先生苦笑着说。

　　事实上，像陈先生那样“左顾右盼”的人为数不少。对于房价而言，它不仅是影响消费者购房决定的关键因素，也是“预言家们”最热衷的话题。市场发展态势迅猛，有人说房价会涨；政策调控出台，便有人提出房价会跌。在各执一词、振振有理的大讨论过程中，房价的走势几乎成为申城所有人最关心的话题。

走势 曾一度盘整

　　2004年一开始便预示了会是不平静的年份。由于继续了2003年房地产市场的热火朝天，2004年的房地产业被投以更大的关注度。土地、金融、物业管理、动拆迁等各项政策相继出台，对原先的市场空白点进行着“填充”。主题便是“使房地产降温”。

　　今年头4个月，市场房价涨幅明显。据中房上海指数办公室调查显示，2004年4月份，住宅物业上涨数量较前一阶段有较大增加，少数个案的涨幅甚至达到了26%；但到了5月份，随着各项调控政策的出台，住宅类商品房涨幅超过10%仅有4个楼盘，数量明显减少。同时中房指数数据表明，今年1月～5月，上海住宅指数累计上涨78点，涨幅为6.9%，与去年同期涨幅10.2%比较，涨幅趋势明显放缓。

　　与这些数据相统一的是，年中，市场形势发生变化：有楼市晴雨表之称的假日楼市上，均价5000元／平方米的中低价公寓占据了相当多的展位，展会客流量明显不如以前；二、三级市场“热度”也开始消退，售楼处的工作人员态度明显改观，排长龙现象开始消退，二手房市场抛盘日益增多，并且出让价格一般还低于市场价格，成交量则在萎缩。宏观调控政策的组合式出拳，使得市场的观望气氛明显浓厚，楼市“拐点”的说法开始出现。

排队 重现市场

　　但这种情景并未持续太长时间，随着市场形势明朗，上海房价重拾升势。据中房上海指数办公室分析，房价涨幅在6月、7月有较为明显的放缓，但在接下来3个月间涨幅又有所反弹。

　　10月份的中房上海指数数据显示，中房上海综合指数为1321点，较上月上涨18点，涨幅为1.4%。在所有样本楼盘中，有30%的楼盘价格出现上涨，出现高位运行态势。“十一”假日楼市，热烈火爆的人气重现会场。据不完全统计，5月份的假日楼市人流量只有8万人次，而10月达到12万人次。一些楼盘尤其是处于内环线以内的楼盘价格屡创新高，如中凯城市之光，单价已经突破25000元。排队买房的现象重现楼市，再次成为上海房地产市场的“独特风景”，不仅出现在市中心的金外滩花园、瑞虹新城、中远两湾城，甚至在远离市区的新江湾城仍然有大批购房者趋之若鹜。经历了前段时期买卖双方的心理博弈之后，上海整体房地产市场恢复活跃。

泡沫 两种说法争论不休

　　于是，针对房价的讨论开始由最初的“涨跌”升格到了“泡沫有无”的问题，房价为什么仍然在上涨？如此“置若罔闻”的发展态势，是否预示着泡沫的出现？房地产市场到底应该往什么方向发展？

　　从经济学上讲，“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌，最后在短时间内价格急剧波动的现象。在日本、香港等地相继出现的房地产泡沫的破灭对经济的影响非常之大，这也是政府对房价、各方对泡沫表示关注的根本原因。

　　今年7月，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容首发声音，一篇《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章，被业界认为是房地产泡沫讨论的点火之作。他认为，如果国内房地产业不调整，可能会孕育出更大的金融风险。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各家银行。

　　9月份，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，甚至认为，中国房地产市场泡沫不会持续很久，可能将在几个月内就破裂，至多不会超过一年。而同为摩根士丹利的另一位专家语气较为缓和，称中国房地产整体上没有泡沫，唯独上海市场泡沫非常严重。

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立博士也在近期表示，央行加息之后，造成货币供应量收缩，会是房地产泡沫破灭的导火索，而上海将首当其冲。他认为，对于上海市场来说，已经形成了典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是上海的高收入群体，对于这些高收入群体来说，没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的。而宏观调控与加息之后可能产生的贸易逆差，则会使房地产企业遭受冲击，市场结果将是灾难性的。

　　中原(中国)物业顾问有限公司中央研究部提供的资料也表明，目前全国性的房地产泡沫还未出现，但一些地方如上海、杭州、重庆、沈阳等地已经出现了较严重的房地产投资泡沫和房价虚涨泡沫。

　　与之针锋相对，另有一些学者表示不同观点。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授认为，凡是以市场的真实需求为基础，让市场这只无形的手来调节，就不会形成泡沫。我国住宅市场的需求是刚性的、真实的、持续的，这是一个基本的估计。因此，我国房价稳步上涨是市场调节的正常结果，从长期来看，今后房价还会继续稳步上升。当前房价并没有存在全面虚高的形势，其中值得一提的是，中国的房地产市场发展极不平衡，局部地区有过热情况并不能代表整个中国的房地产市场，有人预言若某一个大城市的房价下降，就将引起中国房地产泡沫破裂，这是妄加推断。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌日前在公开场合对泡沫论予以驳斥，他认为，判断房地产市场健康与否，主要看房价涨幅与城镇居民收入涨幅，只要前者低于后者，市场就是健康的。以上海、杭州为首的长三角城市房价上涨过快，是由于前几年房价较低、有理性回升空间，也有投资者炒房因素，但根本决定因素还在于供求关系——由于宏观调控使房屋供应量的回落速度快于需求量回落，需求持续旺盛，造成价格走高。

　　经济界的争论正酣，建设部有关部门负责人日前在北京的会议上，非正式地回应了有关房价、房地产泡沫等问题。他认为，从发展趋势来看，在惯性的作用下，短期内多数地区的房价预计仍然会有一定的上涨，长期还是稳中有升。但随着供求关系的逐步调整，适时适度地加强调控，房价过快上涨得到控制应该是能够做到的。泡沫的前提是房价会大跌，目前看来是不可能的。

　　与泾渭分明的泡沫争论两方不同，还有一种声音对加息之后的房价下降走势进行了预测。一向预言房价上涨的潘石屹放出声音，获知央行加息消息后，估计房地产商融资成本将增加2%，虽然对目前的房价影响并不大，但是加息可能影响到购房需求，从而带来整体房价的略微下跌。

　　而中国房地产协会会长杨慎11月13日在重庆出席会议时称，虽然我国房地产业按照有关人士说法没有泡沫，但房价增幅过快的问题也不容忽视。去年房价同比增长了30%多，超过了历年的涨幅，这种增长速度在全世界任何国家都没有出现过。他认为，目前我国房价的构成比例是：地价占40%，建筑材料价格占20%，建造成本占30%，税费占10%。这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位，政府可以通过调整地价的缴付方式，使房价理性回落30%。

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