福州商铺空置率问题研究

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查地点：福州
调查时间：2004年5月
研究机构：福州博智市场研究公司 房地产研究部
报告来源：福州博智市场研究公司

报告内容：

　　从2000年至2004年，福州的房地产进入了一个快速发展的时期，商业地产的开发也在这一时期达到了鼎盛的局面。分析福州的商圈我们发现，福州较繁华的地段现在都有大型的商业地产项目建成或上马。东街口商圈的大洋百货、东方百货、麦迪逊广场、五洲大厦，台江商圈的元洪城、中亭街等等都是这几年涌现出来的商业地产项目。目前正在开工建设的还有位于福州二环路与工业路交叉口的福州宝龙城市广场、万象广场，位于南门附近的冠亚广场、东兴南门广场、正在拆迁的横街、君临天华等，以及现在处在一个尴尬之地的中洲岛、仓山步行街等。商业地产之所以迅猛扩张，除了商业资本的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，市面许多商用物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的２至３倍，有的甚至更高。房地产商通过局部销售获得先期开发资金和建设资金，再通过滚动投入即可完成商铺开发项目。

　　在高额利润回报的驱使下，各路地产诸侯不论大小，都在想着和商铺开发沾点边，希望从中获取高额利润。“一铺养三代”的俗语出现在很多不同的楼书上。部分处于初级发展阶段的开发企业也按捺不住，纷纷在城市中心商业区或准中心区大兴土木，有些原非开发商业地产的项目也寻求商用物业的转型。

　　正是在这一股商铺开发和购买热潮中，不少专家提出“商业地产已现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。福州博智市场研究公司综合了自主跟踪的“福州市房地产销售及广告监测”以及今年5月进行的“福州市商业地产投资者调查”，并深入研究了福州市房地产的相关统计数据，研究结果表明，目前福州的商铺除东街口商圈和台江商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。但仔细分析空置商铺的情况，研究人员发现，福州空置的商铺基本上是结构性空置。主要呈现以下特征：

一、 空置的商铺基本上都是在一个不成规模的商圈和商业环境中。

　　近几年，福州的房地产开发如火如荼，一栋栋住宅楼拔地而起。福州的住宅开发基本上都是一个模式：在最底层、沿街的地带开发店面等小面积的商铺，甚至就在小区里面也是一排排的店面。在一个小区中，有适当的铺面用于为社区居民服务的配套设施是必要的，但随着城市化现代化的加快，人们的活动范围逐渐扩大，许多原来在小区店铺的消费转移到了现代化的服务完善的商业中心。许多小区店铺失去了生意，导致小区商铺出现了较高的空置率。现在，部分的新区和新开发的小区，其空置率特别高，有部分小区建成已经两三年，但基本上没有一间商铺开业，有些甚至成了车库。

　　另外，福州开发的沿街高层住宅小区，基本上都会把底部的几层开发成商铺或商场。这部分商铺基本上属于住宅的附属物，开发商在设计时主要考虑的是适合居住的问题，而容易忽略和牺牲商铺经营的可行性。因此，这部分商铺要么不处于福州的两大商圈之内，要么周围的商业环境并不理想，除了部分的沿街店面售出以外，其余大量的面积处于空置状态。

二、 空置的商铺基本上都是定位模糊和定位不准的楼盘

　　许多商业地产项目都存在“早产”的现象，也就是说，许多商业地产项目是在前期的调研和论证不充分的情况下上马的。由于商业地产在前几年创造的神话般的投资回报，部分没有任何商业地产开发经验的开发商都加入到商业地产的开发行列中来。一些开发商只考虑到自己的楼盘开发情况，而没有评估周围的商业环境和商业承载量，有些甚至连竞争对手的情况都没有摸清楚就匆忙上马，希望能尽快把楼盖起来卖出去。等到项目上马以后发现周围的竞争对手林立，当时的定位出现了偏差，使得一些商业项目从上马的第一天起就注定了它的失败命运。这些都成了空置率最高的商业项目。

　　在传统的开发模式中，开发商只管把商铺盖好，卖出去，应该经营什么和怎样经营的问题由投资者和经营者自行解决，尽快地把商铺卖出是开发商的直接目的。在这一目的的驱使下，许多地产商在开发商铺时以开发住宅的理念和思维来开发商业地产，并不直接考虑该商业面积可以经营什么和可以怎样经营等定位问题，这使许多商铺卖出去后，由于定位不准确，无法吸引经营者入驻，成为空置商铺。

　　福州近几年的商业地产项目成功的很多，但失败的也很多。研究成败的案例我们可以发现，商业地产的成败直接与其定位准确与否相关。大多数开发商希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能因后期的招商宣传无法跟进而导致直线下滑，投资者的回报预期不能实现，这也是许多地产纠纷的主要原因。福州仓山商业步行街就曾因后期的宣传跟进不力而引发经营者集体关门罢市抗议的事件，商家对此的解释是：商业步行街没有大商场的带动，经营气氛不浓，没有形成自己的特色，知名度也不足，总之“太没有人气了”。

三、 空置的商业地产项目与开发商的商业地产开发经验缺乏有关

　　由于地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解，许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，因而直接套用比较熟悉的住宅开发模式。从价值链的角度考虑，商铺开发的价值链明显的要比住宅开发的价值链要长。（如图）

　　在商铺开发的价值链中，开发商把商铺卖给投资者，投资者有可能自己经营，自己兼任经营者，也有可能把商铺转租，由承租人充当经营者。从博智公司调查的情况看，福州占多数的商铺购买者并不是将商铺用于直接经营，60%的商铺投资者与最终经营者存在错位，也就是存在商铺第二次招商的问题，其价值链明显加长。

　　而部分开发商由于在招商和商业地产的统一经营管理方面没有经验，致使许多商铺卖出去后因人气不足无法招商，价值链出现断裂，成为“死铺”。

四、 商业地产项目的成功与统一招商成功与否直接相关

　　商业地产的成功标志不仅在于商铺的出售率，而且在于这些商铺能否为投资者带来利润，而利润的来源就是能否成功招商，在短时间内聚集起人气。以福州中亭街为例，带动中亭街人气的先有环宇百货，后有世纪联华、国美电气、苏宁电器和永乐电器。如果没有这几个大型商业业态在支撑，中亭街将会是一个什么景象可想而知。而相隔不远的中洲岛，到目前为止仍然只是一些小摊小贩们的经营场所，其商铺空置率接近100%。

五、 消费者对福州商业发展的信心将使定位合理的商铺受到大力追捧

　　四月份，在央行提高存款准备金率和国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例的房地产利空消息公布后，博智公司曾调查过消费者的信心指数。结果发现，福州的商铺投资者对福州商业的发展充满信心。特别是在目前股市不景气，消费者的投资渠道偏少的情况下，投资商铺仍然是消费者的最好选择。

　　26.7%和30%的投资者对福州未来五年内商业的发展充满信心和较有信心，36.7%的投资者则认为一般，只有6.6%的投资者没有信心，因此整个福州市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业地产的发展是非常必要和必须的。

　　尽管目前贷款利率调高了，但消费者投资商铺的热情并没有受到太大的影响。据调查，大部分的商铺投资者希望把自己身边的闲钱用于投资商铺，在付款方式上，多数的投资商铺的人选择在能力允许的条件下，一次性全部付清。

六、 新的开发模式是降低商业地产开发风险的一个重要手段

　　福州的商铺空置情况是一种结构失衡的空置情况。对于一些实力雄厚、商业地产开发经验丰富、具有现代经营管理意识的开发商所开发的定位比较明确和准确的商业项目，其商铺空置的风险较低。目前，像宝龙城市广场、万象商业广场和冠亚广场等大型商业地产项目基本上都采用了最新式的商业地产开发模式━━订单式商业地产开发。

　　订单式商业地产开发是房地产企业为了降低商业地产开发的风险，在开发之初，甚至在物色适合开发的土地阶段，就与大型零售商家联系查看地块及地块周边情况，向大型零售商作出市场调查分析报告，很多时候在这一阶段零售商就签下了这一项目的租赁意向。然后进入规划设计阶段，与零售商的联系更加密切，所有的规划设计几乎全部都咨询过零售商的意见。按照业内人士的说法就是把“大型零售商就是我们商业地产开发的高级顾问。在规划设计阶段，与零售商已经签订正式租约。”订单式商业开发在一定程度上大大减少了风险，开发理念和开发计划更加贴近市场，为后期工作的顺利进行打下坚实基础。这种“订单式开发模式”注重前期的地段消费力调查、规划和招商，既从发展商角度考虑，也从大型零售商及中小零售商角度论证了项目的可行性和永续经营性，从某种意义上说是从开发之初就已为将来开发的项目作了经营定位，大大减少了风险，是一种比较合理和有效的商业地产开发模式。订单式商业地产开发模式也是中国商业网点联合会目前大力提倡的一种商业开发模式。

　　我们必须正确看待福州商业地产的空置率，既不过分恐慌，也不过分乐观，解决福州商铺的空置问题，需要的是统一的规划和投资者的理性投资。

　　（全文结束）