2004年中国房地产十大新闻

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：深圳特区报
报告来源：深圳特区报

报告内容：

①拟开征物业税

　　中国人民银行行长周小川在年初接受记者采访时表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其它与房地产有关的税。随后召开的广东省财政工作会议上，省财政厅负责人透露：广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。

　　新的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即将现在买房子前要交的税和部分地价，放到买房后按年缴交。但是一直到现在，并没有看到物业税的实施。

　　消息出来以后，业内展开了关于开征物业税的讨论，有的认为房价会因此下降40％，有的认为有利于均衡政府长期财政收入。开征物业税将政府财政收入与土地、房价直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境；将享受政府市政配套与物业税结合起来，对不同区域的业主更加公平；开征物业税还降低了房地产开发进入门槛。

　　点评：物业税的产生将可能在买房价格、住房成本、土地开发成本方面带来巨大的影响，并会在相当程度上影响人们购房行为，是选购价格较高但居住成本较低的房屋，还是选购价格较低但居住成本较高的房子。物业税怎样开征，开征后将给地产市场带来怎样的具体影响，一直是业界和市场关注的重点。

②严查Mall

　　从2月份开始，商务部和银监会已经开始了对大型购物中心的全面检查。其中，商务部在3月15日专门刊发了《商务部关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知》，其中要求建筑面积5000平方米及以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、专业店、购物中心以及商品交易市场（含批发市场），必须如实填写建设投资总额、资金来源、开业情况、经营情况、是否享受优惠政策、是否符合商业网点规划等情况。

　　4月30日，在国家发改委召开的电话会议中，专门部署了关于清理固定资产投资项目的行动，其中大型购物中心也赫然在列。中央的精神很快就传达到了地方，北京市发改委也在5月6日牵头，成立了清理整顿Mall专项小组，对全市在建拟建的Mall项目进行清理整顿。

　　从2月开始，商务部牵头对大型购物中心（ShoppingMall）进行全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。据估计，全国大型购物中心超过400个，总投资额2000亿元，泡沫已经形成。专家认为，投资Mall存在四大风险，特别是政策趋向紧缩，申请开发贷款难上加难。

　　点评：与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且多为分割产权出让模式。很多企业对后期运营不加考虑，少数愿意以1年至3年的固定租金回租帮助买家养铺、营造商业氛围。

　　好在目前越来越多的商业地产项目已经开始按照这一物业形态国际通行的只租不售、开发商自己持有产权并承担后期运营工作的开发规则在运作了。

③土地开始宏观调控

　　由于基础设施建设和房地产开发引致的原材料需求速度大大超过供给速度，使得钢材、水泥和电解铝的价格大幅攀升，同时，煤电油运全面吃紧，恶性通货膨胀的阴云开始飘上决策者的心头。

　　为抑制固定资产投资过快增长，减少原材料的需求，抑制通货膨胀，保证国民经济平稳运行，使国家经济实现软着落，中央政府从2004年一季度开始相继出台系列宏观调控措施，从财政政策、货币政策、土地政策以及严肃行政纪律等多个方面降温减速。其中4月29日，国务院办公厅发布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求各地继续深入开展土地市场治理整顿，查处违规占地和批地，控制新项目上马，压减农用地转用计划，积极参与宏观调控。

　　此次宏观调控后，房地产完成开发投资额、商品房新开工面积、竣工面积开始大幅回落，但10月底，房地产完成开发投资额又比前三季度有所上扬。

　　点评：虽然此次土地政策最终指向不是房地产，但由于整个宏观调控是由房地产开始作用于整个经济链条的，因而房地产业还是受到直接的影响，尤其是土地供应和土地市场，再加上资金、有效需求等多方面的影响，房地产的发展变得不确定。此次以行政手段进行的宏观调控，起到了一定的缓解作用，但作用时间多长，利弊如何，还要看市场的发展。

④泡沫之争节节升级

　　中国房地产到底有没有泡沫？有没有形成泡沫经济？泡沫的破坏力有多大？泡沫会在何时破灭？去年已有所闻的房地产泡沫之争在2004年节节升级、愈演愈烈。

　　泡沫论支持者经济学者易宪容提出，如果让国内房地产的泡沫任意吹大，泡沫的破灭不可避免，而摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇则指出，中国房地产泡沫在所有房地产泡沫国家和地区中排第一，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠更直接发出预言，随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了。

　　而以国家建设部政策研究中心为代表的泡沫论反对方，则认为中国地产泡沫论不成立，全国城市房地产市场总体是健康的，只是局部地区发展不平衡，不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”，中国房地产金融在可控范围内。

　　点评：虽然“泡沫之争”对于大多数普通消费者而言似乎有些雾里看花，对学者来说也有些高深莫测，但给了人们一个对泡沫、经济泡沫、泡沫经济、经济过热等概念进行重新认识和梳理的机会，也让人们对持续上涨的房地产价格给予了更多的关注和思考，对房地产市场的高涨更多了一分警惕。

⑤二手楼赶超一手楼

　　全国大城市二手楼交易增长迅速，2004年北京二手楼交易量为39000套，同比增幅为85.7％。全年交易均价为3300元／平方米，同比增长7.6％。深圳前三季度二手楼交易量为42482宗，同比增长52.5％；交易面积498.85平方米，同比增长28.4％，且二手楼的质量和价格都逐渐与一手楼接近，显示随着房地产市场的发展，市场重心已由先前以增量房屋为主转向存量房屋增量房屋并重。

　　点评：二手楼市场的壮大对房地产市场的发展起到了一个令房屋循环滚动的作用，有利于市场的良性发展。

⑥"8.31"土地大限

　　今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况扫清监察工作的通知》，即“71号令”。

　　该通知要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　“71号令”下达后，在全国引起了极大的震动，特别是协议拿地成了习惯的北京。但北京政府在此大限前还是为留足了可供房地产商开发两三年的用地。而对于率先实行招、拍、挂出让土地的城市尤其是深圳，则波澜不惊，这个大限已经提前几年过了。

　　点评：“8.31”大限预示着土地市场规范经营时代的来临。此次大限给手中握有土地的开发商提供了待价而沽的可能，也给了资金雄厚的开发商跨越城界在全国范围内购置土地的机会，并使那些想在地产界浑水摸鱼的人难以继续混下去。

⑦银行房贷收紧

　　9月2日，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继去年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

　　《指引》要求商业银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并明确规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比不得超过50％（含50％），月所有债务支出与收入比不得超过55％（含55％）。

　　点评：《指引》的出台，在为已热得有点过头的房地产降温、防范金融风险的同时，对消费者也是件好事，使消费者购房更加理性。此外，也对投资炒作者设置了一道门槛，有利于规范房地产市场。

⑧央行九年来首加息

　　10月28日晚，中国人民银行宣布上调金融机构存贷款基准利率。从10月29日起，金融机构一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率分别上调0.27个百分点，其它各档次存、贷款利率也相应调整。

　　对于房地产而言，个人住房公积金贷款5年以下和5年以上的均上浮了0.18％，由原来的3.60％到3.78％、4.05％到4.23％，自营性个人住房贷款5年以下和5年以上的分别由4.77％到4.95％以及5.04％到5.31％。规定颁布后，新订的购房贷款合同一律按新利率执行，而对在此前已签订贷款合同，甚至已经还了四五年房贷的购房人，则在2005年1月1日起执行新利率。这次加息因为是中央银行九年来的第一次加息而备受关注。

　　点评：这次加息的幅度不算太大，似乎对房地产的触动也并不是很大，因为影响房价的因素不只是利率。目前来看，房价并未因此而出现突变。但此次加息在很大程度上只是一个信号，预示着开发商没有资金实力单靠银行救济已经行不通了。

⑨房价上涨成主调

　　2004年，全国范围内房地产尤其是部分城市的新增商品房价格持续较大幅度上涨，已普遍超出普通市民的购买力。第一季度到第三季度，全国商品房价格同比涨幅分别为7.7％、10.4％和13％。前三季度，全国房屋销售价格同比上涨9.4％，土地交易价格上涨10.2％，房屋租赁价格上涨1.2％。而广东、浙江、天津、重庆等地的商品房价格增幅都为两位数。

　　对于房地产价格的上涨，可以找到的理由有：对原材料价格上升、土地供应减少的预期、土地出让方式改变为招拍挂、针对拆迁导致的刚性需求、开发商借机炒作以及房地产质量提升等因素，其中土地出让方式改变等理由受到质疑。而有专业人士预测，在未来近20年时间内，随着中国城市化进程和国民经济的持续发展，中国房地产价格总体趋势上升。

　　点评：房地产价格的上涨及对房地产业利润的预期，一方面吸引更多的资金进入房地产开发领域，房地产投资规模进一步扩大。另一方面，高涨的价格令普通民众望房兴叹，商品房的消费更趋于向富人群体集中，有可能会形成消费层断裂，从而导致高价房因滞销而房价大跌。

⑩顺驰全国扩张

　　自确立全国扩张战略，顺驰一直忙于圈地。与此同时，关于其资金链断裂的传闻也从未停止过。更让人侧目的是，顺驰在住交会上大放卫星：明年销售额100亿元！顺驰孙宏斌表示，顺驰中国2004年全年将完成销售额100亿元；顺驰中国董事局主席张桂宗宣布，顺驰用三年时间将成为中国住宅产业的老大。

　　11月，旗下的顺驰置业有限公司也进军深圳，一天之内同时开张十间地铺，并计划明年增至60间，在两年内抢占深圳二手楼市的“头把交椅”。

　　业界估计顺驰置业很可能是顺驰集团的先遣部队，一旦建立起成熟的客户资源和销售网络后，顺驰集团将挥师南下，直接涉足鹏城地产开发。

　　点评：用9亿元拿地当标王、拖欠广告费、资金链条令人担忧等等，这些都让顺驰这几个字不停地在业内外人士的言谈中出现。而最让顺驰骄傲和能夸下海口要做中国住宅产业老大的当然是圈地的成功。

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