2005年楼市十大预测：房价将出现结构性调整

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查机构：新京报
报告来源：新京报

报告内容：

　　潘石屹说2005年是中国房地产最不确定的一年，主要是取决于土地政策。我想老潘的这句话应该是他的心里话。确切地说，2004年是一个政策年，这一年不论京城地产发生多大的变化，都是有一个比较明晰的政策年在指引方向。曾经有首歌唱到：不经历风雨，怎能见彩虹？然而对于京城的房地产来说，2004年经历了政策风暴猛烈的冲击，风雨来过了，但是风雨过后是什么样子，目前还真的不好说。

　　虽然还没到年关，就有开发商开始预测他手里的房子2005年能够上涨多少了，这样迫不及待的预测给人有些不稳重的感觉。其实我们还是可以顺着2004年京城房地产的发展脉络看到一些明年京城的发展方向，比如关于土地政策的紧缩，房价出现结构性调整，还有央行的持续加息等等。而在现实中，我们即使知道了方向，也未必知道该如何走，尤其是在行走的过程中如何进行道路的艰难选择。2005年京城楼市变局是必然存在的，而在变局的表象之下，依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。

1 土地政策将会继续从严

　　预测理由：“8·31”土地大限让此前京城土地市场的协议出让的方式“寿终正寝”，京城房地产开发商开始站在了同一条起跑线上，房地产开发土地政策的紧缩，预示着房地产行业“资本时代”的到来。同时京城房地产业开始面临着一场声势浩大的行业洗牌，房地产行业的“围城现象”出现，甚至有些开发商开始向二三级城市进行开发战略转移。

　　12月5日结束的中央经济工作会议对2005年的经济工作做出了全面部署。会议明确提出，继续加强和改善宏观调控，继续控制固定资产投资规模的过快增长，在发挥市场配置资源的基础性作用的基础上，更加注重运用经济手段和法律手段。

　　显然这个会议所传达出来的信息就是，2005年的房地产可能会持续今年的紧缩，国家对房地产的调控还没有结束，尤其是通过经济手段进行调控。这与2004年国家通过金融政策进行房地产行业的调控有些相像。而12月8日，国家发改委主任马凯在全国发展和改革工作会议上说，要坚持控制固定资产投资总规模过快增长，把好土地审批和信贷投放两个闸门。

　　以上种种迹象表明，我们还是可以延续2004年的政策进行一个解读，“8·31”土地大限后，所有的土地资源的获取都需要由市场的方式获取，今年的土地政策将会依旧延续到明年，起码在一定时间内会产生这样的影响。

2 房价将会出现结构性调整

　　预测理由：其实不到年关就有开发商急急忙忙跳出来说，2005年房价要持续上涨，当然理由也很充分。最主要的则是受到“8·31”土地大限的影响，在2005年会出现一个房地产供应数量减少的趋势。事实上，这种局部的阶段性房地产市场萎缩从今年11月份就开始显现出来，比如今年11月份新开楼盘数量还不到10个，与往年11月份热火朝天的局面形成了巨大的反差。

　　中原地产总经理李文杰认为，国家对房地产投资进行宏观控制的目的在于投资额及开复工量的增长速率放缓而直至一个合理的态势，因此2005年房地产投资的步伐会进一步放缓，增长比率将继续下降。

　　由于受到前期“8·31”的土地政策和开发资金的不断收紧再加上调息等影响，2005年的市场供应量会有所萎缩。在明年持续加息的影响下，投资型购买者和自住型购买者的数量也会受到一定的影响。供应和需求的减少将直接引起市场竞争加剧。开发商将受到来自客户减少，银行贷款利息增加等多方面影响。

　　供求关系决定价格，在供求和需求都趋于减少的情况下，房地产市场的价格结构将会发生变化，高档公寓的价格下降的趋势显露，普通住宅价格将放缓上涨脚步。也就是说，2005年京城房地产市场中房屋价格有升有降，而并非此前整个市场所预期的那样。

3 大量外资进军京城房地产开发

　　预测理由：宏观调控使得部分持有土地项目的开发商对资金需求骤然增加，尤其是“8·31”土地大限以后，一些中小房地产公司甚至出现资金链条断裂的危险，无力支撑之下开始到市场上寻求转让或者合作伙伴，而这一局面则被海外资金机构视为大好时机。2004年一些海外资金在京城房地产市场上四处出击，寻找投资合作的途径，包括新加坡政府投资公司、美国国际集团(AIG)、高盛、瑞士银行、德意志银行、澳大利亚麦格理银行、雷曼兄弟等一些海外政府产业基金、房地产基金、投资银行基金以及开发商，甚至是海外的商会也频频与京城房地产市场接触，其中不乏已经开始进入合作论证阶段的公司。

　　业内人士认为，由于海外资金从初步接触到真正投资落实到位，这个流程短则三四个月、长需一两年。同时他们对房地产投资是非常谨慎的，对合作方和利润回报的要求是比较高的。因此今年仅仅是外资对北京市场的大面积接触阶段，而实质性合作应该在2005年出现。

　　另据日前国家信息中心公布的一组数据显示，今年1至7月，北京外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增长87.4%、60.3%、60.1%，远远高于全国房地产开发投资增长速度。上述数据表明，京城房地产外资直接投资回温，整体市场备受看好。

　　同样2005年京城房地产依旧是外资投资重点关注的区域，尤其是在2004年已经有多数外资在京城进行了有关的合作调研事宜，2005年京城会像上海一样，有大量的外来资金进入房地产市场。

4 郊区化发展趋势越发明显

　　预测理由：随着京城中心区域土地开发数量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。但是2005年京城地产郊区发展将更加明显，尤其是东部区域。这主要是2004年政策的延续所带来的影响。今年政府农用地解禁，促使一些有眼光的开发商开始向郊区寻找土地，尤其是以首创、珠江为代表的一些大开发商已经在包括昌平、亦庄、通州等地圈到了大量土地。

　　同时北京新规划在2004年上报国务院审批后，有可能在2005年出现细化的区域发展规划，根据新修编的《北京城市总体规划2004-2020》，到2020年，北京总人口控制在1800万人左右，而中心城区则控制在850万人以内。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。可见，2005年京城房地产将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。

　　根据北京中原市场研究部的统计，今年1-10月的市场实际新增新盘总计125个，其中只有7个项目在城区，绝大多数项目都在近郊或远郊区县。从区域来说，目前市区内2005年新增供应量仍然很少，近郊和一些远郊区县仍然是市场供应的绝对主力。

5 开发商之间合作开发频繁

　　预测理由：2004年贯穿全年的宏观调控已经使得一些开发商有些力不从心，因此在今年行业的洗牌迹象非常明显，比较突出的则是一些没有土地，也没有资金支撑的小开发商开始退市，从房地产行业完全抽身。而另一些手中暂时有地，却由于自身资金实力的原因，无法融到进行房地产开发的资金，但是房地产行业的高投资回报，依旧吸引这些开发商想方设法参与到其中。今年年中开始，这些资金不是很雄厚的开发商已经开始选择与其他有实力的开发商企业进行合作开发。

　　房地产行业的特殊性，使得这个行业即使是出现洗牌现象，也不会像其他行业那样进行企业之间的兼并，而是通过合作的方式进行。国家对房地产行业的宏观调控是持续的，因此，资金实力不雄厚的开发商在2005年同样面临着融资困难的局面，这样那些手中有地的中小开发商与其他企业的合作将会在2005年大量出现。

6 现房销售时代即将到来

　　预测理由：在刚刚结束北京四季房展2004年冬季房地产展示交易会上，准现房所占比例约达70%，而新盘仅有13个，其中包括二、三期上市的项目。同样在今年有个别区域的房地产项目也是达到准现房或者是现房阶段才开始销售，尤其是一些Townhouse和别墅项目多数以准现房和现房的形式进行销售。

　　从目前的实际情况来看，京城2004年就开始了现房和准现房销售的态势。明年随着市场需求的变化，尤其是随着整个行业逐渐向“资本时代”过渡的过程中，京城房地产行业将形成以品牌和有实力的大开发商主导市场的局面，同时明年房地产市场的激烈程度要远远高于今年，因此产品之间的竞争将不可避免。在这样多重因素的影响并制约下，京城明年房地产市场将会出现一个现房销售的时代。

7 新盘代理公司面临生死存亡

　　预测理由：随着京城房地产开发数量的暂时萎缩，必将给其上下游企业带来一定的影响。2004年11月份就出现了新开楼盘减少的趋势，根据北京中原市场研究部的统计，今年1-10月的市场实际新增新盘总计125个，而目前从事商品房销售代理的房地产经纪公司则有近200家，那么在其现在代理的项目售罄后，就有可能出现没饭吃的局面。为了寻求出路，今年下半年开始就陆续有一些京城的代理商拓展业务范围和到二三级城市开展业务代理工作。由于房地产开发的萎缩是从2004年10月份左右开始的，因此对代理行的影响则应该是体现在明年，尤其是一些中小代理行再无法接到代理项目的话，就有下岗的可能。随着房地产开发行业的洗牌，代理行业也面临着生死存亡的考验。

8 商业地产潜力开始释放

　　预测理由：从今年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。国内零售业的全面放开，无疑给国内商家带来巨大压力，但随着这些国外品牌的进驻，京城广大商业地产的开发商倒是迎来了一个新机遇。

　　从目前的实际情况来看，尽管北京市场上已经有许多国际品牌的商品和专卖店，不过在真正放开之前，国外品牌还是不能独资经营，必须有中国公司作为合作伙伴，开店的地域也有诸多限制，因此在此前京城对零售业所需求的商业地产的数量也没有完全释放出来。随着零售业的完全放开，北京明年肯定会出现国际零售业频频进入的情况，在这些实际需求支持下，一些商业地产将会迎来释放需求的春天。

9 奥运地产将会继续升温

　　预测理由：随着2008年奥运会的临近，京城的市政、交通等与奥运有关的经济开始出现跨越式前进，尤其是因奥运而对楼市所产生的升值预期开始释放。

　　根据其他举办过奥运会的城市的实际情况，奥运会将在其举办的前两三年内出现一个楼市租金快速上涨的情况，市场的需求呈现一种国际性的快速吸收的局面，开发商和市场成了最大的受益者。

　　可以预见，明年京城开发商会赶在2006年之前迅速建设手头项目，并尽快将其产品投入市场，借助奥运经济来提升房地产产品的销售进度。因此今年在奥运经济的催生作用下，京城楼市将迎来“奥运周期”下的利好局面。

10 持续加息但幅度适宜

　　预测理由：我国在经历了十年降息的情况下，2004年是首次加息。由于此次加息仅仅是上调了0.27个百分点，对楼市的影响应该不大，但还是给业主造成了一定的心理压力，因此，很多开发商干脆直接将因为加息增加的费用从业主的房款中减掉，以此来打消业主的顾虑。

　　总体来说，此次加息并未给京城楼市造成冲击，但根据国际惯例，当一个国家基准利率开始上调后，就会出现一个持续加息的情况。同时在今年10月29日中国人民银行决定，从该日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点时，就有专家指出，此番加息“有试探意味”，可能只是一个开始，明年将可能持续加息。同时由于2004年加息的效果并不明显，2005年仍有加息的可能，所以2005年房价的增长幅度并不会很大。

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