盘点2004深圳地产五大热点片区

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查机构：深圳晚报
报告来源：深圳晚报

报告内容：

　　开发商爱扎堆，于是就有了“热点”一说。2004年深圳楼市没有一个绝对突出的热点，华侨城、前海－后海、环香蜜湖片区热闹依旧，布吉－龙华片区则在开发关外的大背景下日渐兴旺，甚至连沉寂已久的罗湖也不乏亮点。

华侨城片区关键词：南北对决

　　大华侨城片区包括传统意义上的华侨城与红树湾片区。该片区2004年上市楼盘包括波托菲诺天鹅堡、世纪村日月府三期、中信红树湾、瑞河耶纳以及将于明年正式开盘的百仕达红树西岸。

　　点评：现在的华侨城已经非常成熟，最大的优势是旅游和居住，具有很难复制的环境优势。华侨城具有全国最大的地下互联停车库，投资巨大。在园林绿化方面，华侨城也投入了大量资金。与华侨城比较起来，红树湾片区拥有独一无二的稀缺景观，15公里滨海长廊的规划令红树湾片区的片区价值看涨。中信红树湾等楼盘高起点的规划、独特的营销手段都令红树湾片区成为2004年关注度较高的片区。

前海－后海片区关键词：正在成熟

　　2004年，南山的前海与后海片区大盘继续推广，如招商海月、鼎太风华后续项目陆续在市场亮相。同时，在邻近的蛇口也连续有新盘推出，如招商地产的花园城三期等。

　　年末，位于南山商业文化中心区核心地带的天利中央商务广场项目动工。这一项目填补了南山东部高档写字楼的空白，同时显示南山商业文化中心区核心范围的规划蓝图进入了建设阶段。

　　点评：伴随着滨海大道的开通以及招商地产、中海地产、卓越地产、振业地产等品牌开发商的长期开拓，南山的前后海已经成为深圳白领一族非常青睐的居住地。同时，片区的商业、文化、交通等配套设施的完善，让前海、后海热度不减。目前前海、后海的楼盘均价已经走到一定高位。2005年，片区内陆续有新盘亮相，随着推盘量的增加，前海与后海片区的竞争将越来越激烈。

环香蜜湖片区关键词：环湖决战

　　2004年深圳一级市场上最热闹的事情之一就是香蜜湖“九万三”地块的拍卖。中海地产与香港信和置业联手竞得这块位于香蜜湖边的宝地。目前“九万三”地块已经开始动工。2004年，一贯擅长海景住宅的金地在环香蜜湖片区推出山景住宅香蜜山。而香域中央、香榭里花园使得环香蜜湖片区战火不熄。

　　点评：环香蜜湖片区一直有中心区CLD之称。一方面毗邻福田中心区政治、商务及文化中心，交通、购物都极其方便；另一方面又闹中取静，适合生活。更为难得的是，尽管香蜜湖越来越小，但城市中心位置有一座湖依然给了房地产开发无限的想象空间。

布吉－龙华片区关键词：向北向西

　　在布吉－龙华片区，最引人注目的就是万科在坂雪岗地块开始建设“万科城”，万科地产在坂雪岗已经取得了近1平方公里的土地，成为坂雪岗不折不扣的“大地主”。另外，包括中海在内的品牌房企也进入坂雪岗地块。

　　点评：随着关内土地资源越来越少，品牌房企如万科、中海、招商、华侨城开始聚焦关外。布吉、龙华一方面有着“后花园”的先天便利；另一方面随着地铁3号线、4号规划建设、深平公路、深惠公路等交通网络的改善和形成，关外楼市已经越来越热。

　　除去品牌房企开发的大盘，布－龙片区从总体上来看与特区内房地产发展仍有一定差距，产品比较粗放。从价格趋势来看，该片区房价仍有较大的上涨空间。

罗湖中心关键词：老城新梦

　　2004年罗湖太白路周边，有百仕达·东郡、雍翠华府、碧岭华庭等多个楼盘在售，在整个罗湖楼市供应市场中占相当大的比例。另外鸿翔·御景东园、嘉宝田花园、新银座华庭等楼盘的推出也令罗湖的市场关注度大增。

　　点评：近几年，罗湖楼市发展比较淡静，主要原因在于城市中心的西移，先发优势正逐步被具有丰富自然资源的福田、南山两区追上。11月，深圳出台措施计划在3到5年完成城中村改造，这对于罗湖地产来说是个重大的利好。借着城中村改造与CEPA实施的东风，罗湖将在2005年迎来楼市新的春天。片区内房企应充分利用外部政策的大利好，寻找发展空间。
　

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