2004年房价特点与2005年走势分析

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：建设部政策研究中心
报告来源：建设部政策研究中心

报告内容：

　　预计2005年，总体房价水平趋于平稳，略有上升，涨幅大大低于2004年水平。

2004年房价特点

　　1、与上年相比增幅较大，但本年度内房价变化平缓：2004年1—11月份，全国商品房平均销售价格为每平方米2759元，同比上涨12.5%，全年各月与2003年相比，平均涨幅将近10％左右。但从2004年全年各月与上个月房价环比相比，全年本身变化比较平稳，月环比平均涨幅仅为0.7％。

　　从2004年各月份的房价变化走势图可以看出，2004年初比2003年全年平均水平有一个较大幅度的增长，增幅在9.4％，而到1—3月份时，仅比1—2月增长2.8％，但到了1—4月份时，房价反而略有下调。其后，从全年看，增长变化幅度不大，一般在－1.1％—2.3％之间变动，其中全年累计涨幅，即临近年底时（1—11月）比年初（1—2月）增长6％，平均月涨幅仅为0.65％.说明2004年全年商品房价格变化不大，只是因为年初增幅较大，抬高了价格后，全年在此基数上与上年同期相比，才会导致＿般涨幅都在10％左右。因此，2004年商品房价格并不是人们以为的逐月上涨，而是有涨有落，平均涨幅很小。

房价上升的原因

　　2004年房价比2003年上升的主要原因分析：

　　一是强大的市场需求。

　　二是土地价格的逐年上升。

　　据统计，2004年第三季度土地交易价格同比增长11.6％，达到2000年以来的最高水平。上涨幅度超过10％的城市有天津、沈阳、上海、福州、厦门、南昌、成都等七个城市；从累计涨幅来看，有三个城市涨幅超过20％，其中，上海20.8％，杭州47％，南昌22.6％。

　　最近几年的市场表现证明，凡是土地交易市场化程度较高的地区，即公开“招拍挂”比例高的城市，地价上升较快，政府获得较高土地收入后，重点加大了对基础设施的投入，与此相适应，城市投资环境的改善也促使地价进﹁步上升。

　　另外，土地供给量与日益壮大的住房需求量矛盾加大，地价呈逐年上升态势。同时，随着城镇房屋拆迁补偿标准估价将逐步走向市场化，农村集体土地补偿标准的提高以及对征地农民各种保险的强制落实，土地取得成本会进一步加大。

　　三是建材涨价、建筑工人工资水平增加等带来的成本加大。

　　从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料价格呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动了其下游产品的连锁反映，一些城市建材涨价带动的商品房成本增加因结构不同表现在50—300元左右。

　　进入2004年以来，全国各地普遍出现了劳动力短缺现象，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的首要条件，这一切都导致了房地产开发成本的钢性增长。

　　四是住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等，都加大了开发成本。

　　五是一些城市供需矛盾加剧房价上涨。

　　一些热点地区由于商品房用地供不应求，造成消费者持币待购，特别是在严格控制新增建设用地、取消相当数量的开发区的调控政策下，土地市场供需矛盾加大。据一项刚刚完成的对企业家的信心调查结果显示，本轮宏观调控对企业最大的影响是“加大企业的贷款难度”，而征地更加困难占到第三位，有37％的企业都认为当前制约企业发展的最大影响是取地困难。

　　部分开发商和消费者过高的心理预期也推动了房价上涨，再加上一些投机炒作行为，加剧了房价上涨带来的恐慌。同时，商品房平均价格计算方法与供应结构影响等问题也影响了房价水平。

　　在强大的房地产市场需求拉动下，价格有上涨空间才能消化掉这部分增加的成本，而在一些三、四线城市，受市场需求能力的制约，不仅土地价格不可能出现大幅度上涨，既使为提高居住品质而增加的配套投入也很难被市场所接受，房价的低迷导致新建的商品住宅一直在低水平上徘徊和重复，也不可能吸引知名优秀房地产企业异地开发，提高当地的居住区开发建设水平。

　　由此可见，在一些地区出现的房地产价格上涨中，价格并没有完全脱离价值而孤立前行，而是伴随着价值的增加，大部分地区房价的上涨是符合市场经济规律的合理上涨。

　　不合理的因素包括开发商囤积居奇以及一些投机炒作行为。

房价是否超出居民购买力

　　据测算，全国35个大中城市房价收入比平均水平为11.6倍，最低的为呼和浩特4.9倍，低于或近等于全国平均水平的有26个城市，只有9个城市高于平均水平。国外是所有住房的平均房价，包括存量和新建，而我国只是新建商品住宅价格，因此，在房价上明显高估市场平均成交房价水平。同时，国外的收入是税前收入，而我们是可支配收入，是税后收入，另外，中国的隐性收入也无法统计在收入总额中，因此，计算的房价收入比，与国外不具有可比性。

　　我国是发展中国家，住房肯定是一个人一生需要为之奋斗的最大资产，因此，在住房市场，应存在着梯度住房消费层次，从租房、住旧房、住小房再到住大房，随着收入水平的增长，一步步改善住房条件，不可能一步到位去市场上购买新建商品房。因此衡量居民购买力要根据我国的国情，辩证分析和评价。

当前房价是否有下降空间

　　房地产市场是一个地域性很强的市场，必须针对具体市场具体分析。

　　有些城市最近几年涨幅很大，再大幅度上升空间不大，应该处于平稳发展阶段。而另一些城市，特别是一些二线、三线城市，房地产业发展起步较晚，有些城市的价格偏低，或者是被低估的，从未来长期趋势看，应具有稳中有升的空间。

　　从全国房地产总体价格变化趋势来看，中国房地产业还将长期不断地发展，特别是城镇居民改善住房水平的愿望不会停止。因此，在长期发展中，全国总体平均房价应该是稳中有升的。

今年房价受需求与成本双重影响

　　从需求来看，虽然各地严格控制拆迁规模，需求量会受到一定程度影响，特别是过去以拆迁需求为主的一些城市，影响较大。同时，由于一些城市房价已涨到一定程度，2005年，在热点城市的炒房等投机行为将会减少。但大部分城市都是以自主改善型住房需求为主。从全国来看，总需求量依然会处于上升态势，但涨幅可能低于2004年水平。

　　从成本来看，由于土地价格和获取土地的成本降价空间几乎没有，而建材价格也不会出现大幅度回落，建筑品质、环境、配套等投入则会逐年加大，因此，从成本来看，房价下降空间不大。

　　同时，由于当前房地产市场主要是存在着结构性供需失衡的突出问题，各地都采取各种有效措施加大中低价位商品住宅（包括经济适用住房）供应量，因此，随着中低价位商品住宅供应量比例的加大，将会拉低市场平均房价。

　　从以上三个因素分析，可以得出：2005年，总体房价水平趋于平稳，略有上升，涨幅大大低于2004年水平。

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