7城市富翁调查：房地产是沈阳“富人”投资热点

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：北京、上海、广州、武汉、成都、西安、沈阳
调查时间：2004年
样本数量：921
样本情况：高收入者
调查机构：零点远景调查
报告来源：零点远景调查

报告内容：

　　招商银行近日发布了委托零点远景调查所作的2004年“金葵花”理财指数。调查以北京、上海、广州、武汉、成都、西安、沈阳等7个城市选取的921名高收入者，结果表明，沈阳的富豪最偏爱的投资选择分别是房地产、子女教育和保险。

　　此次调查对象的标准是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，这部分人群大概只占都市人口的5％、全国人口的1.5％。调查还显示，在宏观经济调控的背景下，房地产市场走向不明和股市低迷，都市高收入群体更多地转向保障和保值型投资。

投资房产重在区域价值

　　未来沈阳楼市的投资趋势主要表现在区域价值愈加突出，稀缺的自然资源备受追捧、物业质量要求愈来愈高、品牌实力愈加重要等方面。比如东方威尼斯，河畔新城渐成浑南沿岸广受关注的楼盘；山地艺墅、奥林匹克花园等楼盘由于规划利好及处于稀缺的旅游景区中，该楼盘投资客明显增多。

　　投资专家认为，要做物业投资，首先要对沈阳有个大概的了解，比如和平区和沈河区作为经济、文化、商贸、体育、科技发展中心，将带动优质物业市场，尤其是酒店式公寓等服务性高档公寓将成为投资客投资的关键项目；而在浑南和皇姑区，自然资源、交通、大学城继续带动并完善大型居住区物业市场，是中高档住宅投资的重点区域；铁西区和大东区，区域中心的发展将提升原有物业的发展水平，并都提出建造现代化的居住生活社区，是居住的理想之地。

　　专家建议，投资物业最好选“绩优股”和“成长股”。比如，购买成熟区域住宅、优质住宅，其保值与出租收益将保持较稳定的水平。优质的商业物业，也会有较好的投资升值空间。而稀有景观资源与政府重点规划发展区域的物业，正所谓“买少见少”，无疑也是投资首选，因为这类物业会有较大的升值空间。还有一点，品牌、优质企业的产品与服务也应为投资者优先考虑。

住宅投资首选新盘

　　从目前沈阳楼市看，楼价有不断上升的趋势。从房产投资的角度来说，选择的重点不外乎是两种：价格如日中天的市中心楼盘，或者是具有发展前景但目前路段较偏、价格较低的新开发地区楼盘。市中心房屋虽然有保值的功能，但始终价格较高，入市的门槛也高。如此一来，新开发地区楼盘就成为更易入门的投资项目。如大东区的天龙家园，三年前以每平方米2800元的单价投资入市，如今的楼价已经上升了30％～50％不等，令不少投资者喜笑颜开。

　　但在新开发地区的房产投资当中，也并非房价越低越好。有些投资者往往只追求单价低廉，将每平方米几十元的差价作为投资时的取舍条件，最终却因小失大。房价过低，其实很可能是由于地段过偏、周边交通欠缺或者房屋质量较差等原因造成的，如果投资者在购房的时候不细心比较，见到便宜货就盲目买入，损失将可能无法弥补。

　　所以，乐于房产投资的市民要更加精明细心，看到市场上有低价的也不应冲动入货，而是先要详细了解房子的各项条件，比较其性价比，不能贪图楼价便宜而盲目投资。

投资公寓首选商务中心区

　　近期沈阳楼市出现了不少公寓型的投资物业，包括五里河大厦、腾龙国际公寓、海韵国际公寓、金茂国际公寓、汇宝新天地公寓等等，令商务公寓和酒店式公寓这种属于住宅市场的特别投资品种大出风头，而且还出现了越贵越好卖的趋势。

　　在目前沈阳楼价一路看涨的情况下，投资型公寓的价格更是一路走高。如五里河大厦公寓价格在10000元/平方米左右，腾龙国际公寓的价格也在6000～8000元/平方米，除了少数小户型外，投资这类公寓的总价都要五十万元以上。像汇宝新天地这样价格在5000元/平方米左右，总价约35万元左右的小公寓在目前沈阳高档公寓市场倒不多见。

　　业内人士指出，酒店式公寓与商务公寓由于注重舒适度，可能会有较多的分摊面积，而且物业管理费高，较之周边地区的同类型住宅要高出约10％～20％。密集度也会较高，在较小的户型中，往往是一梯十几户，相互间的干扰较大。而且投资区域要求高，如果所处区域的商务、旅游氛围不浓，会直接影响租金。

　　酒店式公寓主要是招徕商务人士，因此应该以商务中心区为主，也就是说，酒店式公寓所在的区域，应该是写字楼相对集中的区域，但同时也要规避其它类物业中小户型过于集中的区域，因为这些类型的物业由于低价，既容易得到购房人的追捧，又容易以较低的租金吸引租户。

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