房产专家谈如何应对房地产大变局

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：人民网
报告来源：人民网

报告内容：

新土地：

　　拿地越来越难促使开发商精耕细作

　　土地作为一种不可再生资源，我国以后对土地的保护和控制将会越来越严格，开发商拿地将越来越难，地价将越来越高，而越是市场经济发达的城市土地价占房价的比例就越大。所以，曾宪斌尖锐的指出，所谓房地产价格走低的观点是非常无知的。中国的房价永远都不可能走回头路，只存在涨多少、什么时候涨得快的问题。兰州作为省会城市的地价相对于发达城市北京、上海等地而言，还非常低，而房价相比地价也并不高。这给兰州开发商的启发是：一定要精耕细作，实现土地的最大化价值，消灭多层、消灭低档房、消灭毛坯房。

新规划：

　　买房子等于买生活规划要重视精神需求

　　任何产品当市场竞争达到一定阶段后，都必将促使产品走向更加精细、定位更加细分。曾宪斌认为，一个楼盘的定位应该越准越好、户型越纯越好。而对于大盘来说，组团封闭是其最基本的原则，具体应以保安能识别人数为标准。其次，规划在空间的营造上应该给人层层递进的归属感，比如从公共空间过渡到半公共、半私密、私密。中国人的围合心理是根深蒂固的，所以作为住宅一定要有私密性，对于小区的出口将尽量控制，道路要尽量曲径通幽。曾宪斌还强调指出，过去一个房地产项目的规划设计主要是考虑红线之内，实际上买房子买的是一种生活方式，应该充分整合利用项目周边的社会资源。

新金融：

　　进入全新加息周期房地产发展将趋平稳

　　中国人民银行决定，从２００４年１０月２９日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的１．９８％提高到２．２５％，一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的５．３１％提高到５．５８％。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。针对央行９年来首次加息，曾宪斌认为，这表明中国金融将进入一个全新的加息周期，不论是投资者还是买房者都将受到深远影响。

新营销：

　　“房子引导人”、开发商要充分尊重市场

　　中国房地产在经历了“人适应房子”到“房子适应人”的转变后，目前进入了新的发展阶段，这就是“房子引导人”。在这个阶段，原有的市场观已经不能够满足市场真正的需求，我们必须要以科学的发展观来指导房地产业，在新的、更高层面上选择和确立适应产业发展的市场观。开发商要从原来不尊重市场到现在从产品的研发、规划、施工、推广等全过程的尊重市场。

　　新营销要求开发商要引导市场，研究市场，发现并满足市场未被满足的新需求；新营销要求住房在满足人们生理需求的同时更要满足人们心理的需求、精神的需求；新营销认为房价跟成本没有必然关系，因为买家从来不问开发商成本是多少，房价将跟产品品质、价值感紧密相连。　

新销售：

　　急功近利的销售方式有望被改变

　　“你买不买呀？不买可别后悔，这种户型剩余不多了！”在新的时期，这种传统型的急功近利的销售方式将变得越来越让人讨厌，取而代之的是一种新理念倡导下的销售方式。在国外，先进的销售理念不谈销售只谈产品；在国内一些发达城市，销售方式也发生了很多变化，比如高档住宅针对高端人群发请柬邀约看房，在韩国你看楼盘销售人员不问你一句“要不要”的话。

　　在新销售环境下，售楼人员尽量选择那种跟目标消费群体一致的人们，比如在美国很多销售人员都是四十岁以上的中年妇女；而我们现在的销售人员多数都是二十多岁，他们在家庭、生活、投资等方面的知识和经验都相当匮乏，并不利于产品的推广。

　　另外，新销售要求售房部不一定很大、很豪华，但一定是非常个性化，和产品的定位完全一致。

新推广：

　　营造价值感是楼盘推广的重中之重

　　一般商品用一、两个好的点子也许就可以卖掉，房地产项目由于价值太大，不可能由一、两个点子卖掉。相对房地产，其他广告可以说都是小儿科。房地产推广主要有两大任务：一、完成产品的市场认知和品牌认知；二、营造产品的价值感。

　　一个项目的价格定位关键取决于产品价值感的营造。价值感主要由以下因素构成：１．品牌感（既包括城市品牌也包括公司品牌）；２．区位感；３．身份感；４．美感（人们都愿意为了美的享受多付价钱，好的立面、色彩、园林景观都是增加美感的重要因素）；５．安全感（既包括人生安全也包括心理安全）；６．文化感（包括建筑文化和社区文化）；７．认同感（楼盘定位一定要体现阶层消费观念，品种纯、户型纯、定位细）；８．差异感。

　　（全文结束）