2005重庆商业地产生死悬念 如何突围？

报告类别：调查报告
行业分类：房产
调查地点：重庆
调查机构：重庆康联市场研究有限公司
报告来源：重庆康联市场研究有限公司

报告内容：　
　
　　2004年重庆商业地产之惨痛令人惨不忍睹，所有的批评锋芒似乎都指向了重庆商业地产高达50%%以上的空置率，而投资者的信心指数更是严重下滑。据康联公司的调查，上半年尚有60%%的投资者有投资商业地产的意向，到年底这个数字却大幅缩水到不足30%%，投资者信心被严重摧毁，也成了重庆商业地产在全国抬不起头的一大因素。

　　那么2005年，重庆商业地产将呈现出什么样的状态？生存还是死亡？严峻的问题同样摆在商业地产人的面前，“突围”成了2005年的一大关键词，而热点商圈和区域的涌动，更是带来了无穷的悬念。

大挑战新希望

　　“2005年，商业地产形势将更加严峻。首先是高空置率依然存在，其次是投资者信心受到打击，很多投资者已经对投资商业地产没有了兴趣。”三联商业地产顾问有限公司总经理陈华睿如是说。

　　在很多专家和业内人士看来，商业地产在2005年更是大竞争、大洗牌、大淘汰之年。商业地产面临着数重巨大考验：

　　定位考验：

　　即定位是否适合市场的需求。如果不按照市场的规律和需求定位，将被市场抛弃。

　　规模考验：

　　一些规模适中定位明确的商业，符合商家定制式的商业将得到市场追捧，而那些仅仅靠开发商自己的判断而修建的超大型的商业地产（10万平方米以上）将受到极大挑战。

　　业态考验：

　　百货业态将受到严峻考验和冲击。今年是加入WTO百货零售业全面放开的一年，很多商业面临调整和重组，也必然冲击到百货商业地产业态，而那些能与百货商主动沟通的商业地产将受到追捧，比如麦德隆、法国欧尚、百安居。这些大企业对现有建好的商业地产项目很不满意，因为现在重庆这些物业在规划设计和布局上达不到他们的要求，因此一些开发商在项目还未启动时，能够与这些大企业衔接，按照他们的意图打造出来的产品就能受到追捧。

　　信心考验：

　　有多少人对商业地产还有信心？重庆商业地产操作不规范，乱搬概念，乱画蓝图。中介公司的违规操作，也会给消费者带来信心的不确定性，使投资者信心指数下滑。2005年，一旦人们保持持币观望态度，商业地产的价格就上冲乏力。

　　价值考验：

　　当一个市场处于疯狂状态时，商业物业的价值是被虚高了的。2003年的“美好时光”里，商业物业价格曾一度高得离谱，然而价格需要市场和消费者来支撑，因此虚高的价值会在2005年缩水。

　　但在接受巨大挑战的同时，市场也面临着巨大的机遇：一、通过盘整和洗牌，能留下更加稳健和健康的商业地产项目，这将对整个市场带来新的希望。二、外来商业业态和专业智慧对重庆的支撑。很多好的商家、商业物业、商业运营机构开发商还没有进入重庆，要走出去吸引其进来进行多种模式的合作。

几大商圈谁领风骚

　　近年来，重庆主城商圈的“独立战争”越演越烈，2005年谁将成为最大的赢家，谁将展现新的亮点？就此，记者采访了众多业内专家。

　　解放碑商圈：

　　在2004年突飞猛进，口岸发生了变化，商圈内部也在转移扩展。2005年，解放碑中心商圈将发生震动，风暴发自中心，在靠近万豪周边区域和世贸一线会形成一个高档的社区，同时也会使解放碑商业物业呈现分级概念。

　　江北商圈：

　　将成为重庆商圈最大的一匹黑马，虽然现在它真正的中心还没有确定。目前江北商圈竞争激烈，北城天街、深圳茂业、新世纪、重百竞争如火如荼，而今年更将有嘉年华、浩博天庭、金源地下不夜城等五大商业物业加盟，其商业物业面积一下子就从原有的20万平方米拓展到80万平方米。再加上金源世纪城在北滨路40万平方米的MALL等等，江北商圈从体量上已经超过了解放碑，俨然成了重庆的最大商圈。

　　但能否真正实现拦截过江消费的目标，还很难说。同时，江北商圈是否真能产生聚集效应，也会因更加惨烈的竞争而打上一个大大的问号。

　　杨家坪商圈：

　　随着10万平方米以上的龙湖西城天街、百康年、斌鑫世纪城的出现，会对整个中心产生巨大的影响。

　　动物园附近，新加坡凯德置地将推出5万多平方米的MALL。凯德置地是新加坡最大的地产公司，在此项目上将与沃尔玛合作。其出发点是经营项目而不是整体销售，它的出现会带动大渡口相当一部分人到杨家坪消费。

　　沙坪坝商圈：

　　一度比较稳定。2005年自由康都与北京王府井的合作，可能会带来些许微澜。

　　南坪商圈：

　　2005年变化不大，发展中已经受到一些局限。

　　轻轨商圈：

　　究竟轻轨的出现是否会形成新的商圈，是否会带动大坪—杨家坪商圈的放大，地产专家争论较大，值得期待和关注。

　　北滨路商圈：

　　这里将是重庆主城一大亮点，特别是金源世纪城的插足，已牵引了业界的眼球和投资者的视线。不过，由于南北两滨江路的路子基本如出一辙，即都在餐饮业上用功最猛，因此难免出现两大滨江路“本是同根生，相煎何太急”之忧。

　　次级商圈和社区商圈：

　　将在2005年得到长足发展，同时，根据重庆市城市未来规划，组团式的发展依然是其基本特征，向北的蔡家组团，东面的唐家沱组团，西边的西彭组团，南岸的茶园组团，都将在2005年乃至今后几年成为亮点。

　　（全文结束）