中国房地产行业超额利润从何而来

报告类别：分析报告
行业分类：房产
调查机构：中国青年报
报告来源：中国青年报

报告内容：

　　日前，中央统战部、全国工商联、中国民(私)营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。

　　这与人们对房地产行业暴利的印象相吻合。前不久，由广州市委主办的《共鸣》杂志评选了2004年十大暴利行业，房地产“荣膺”十大暴利行业之首，且是连续三届获此“殊荣”。

　　所谓暴利，用经济学的术语说，就是超额利润，也即超过正常利润的那部分利润。一般而言，超额利润的来源主要有三种，即创新的超额利润、承担风险的超额利润和垄断的超额利润。经济学认为，超额利润来源不同，其性质也不一样。前两种超额利润，对社会有益；只有垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。

　　垄断的超额利润是市场竞争不完全的结果。也就是说，那些具有市场垄断地位的企业，有能力通过控制产量而将价格定在高于市场均衡价格的水平上，由此获得超额利润。而垄断至少包括两种类型：一是企业凭借自己的技术优势形成的垄断；二是企业凭借政府的力量获得垄断地位，后一种垄断我们习惯称为行政性垄断。

　　中国房地产行业获得的超额利润就来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看，全国房地产企业超过4万家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能力获得“垄断的超额利润”。这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。尽管从前年下半年开始土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断把这种垄断价格推向新高。所以我们看到，随着土地价格上涨，土地出让金也水涨船高，而作为终端产品的房子，价格更是高得离谱。去年全国房价上涨近14%。

　　如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。这些年，房地产企业低价甚至无偿从农民手中圈占了大量土地。比如，据报道，四川自贡市某乡，从1992年到1999年征用农民土地7700多亩，这些土地基本上进入政府官员主持的房地产开发公司手中，当时每个农民获得失地失业的全部补偿是8000元安置费。而到2004年3月，有一块71亩的土地，以每亩60万元的起拍价拍卖出去。其中暴利可想而知。

　　拆迁也是一样。以广州和上海为例，去年9月1日，广州启用新的房屋拆迁补偿标准，市中心区最高补偿标准为3000元/平方米，而同一时期上海的最高补偿标准达到7700元/平方米。这些标准离市场化价格相距甚远。而就全国来说，广州的补偿标准相对还是比较高的。更有甚者，一些地方政府的领导为了追求政绩，搞形象工程，直接干预评估价格，降低老百姓的拆迁补偿标准。比如，河南某县政府为了确保“政府工程”，要求拆迁评估机构的评估价格不得超过300元/平方米。征地和拆迁的补偿标准越低，留给房地产企业的利润就越多。

　　房地产行业高利润的第三个来源是偷漏税。在北京地税局公布的2004年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。此种情况不仅北京存在，四川、山西、上海、山东、云南等省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题。业内人士认为，房地产企业的偷漏税手段花样繁多，查出的不过是冰山一角，大量没查出的自然也成了企业利润。

　　从上述分析来看，房地产行业高利润的三个来源，究其根源，都与政府有关。土地批租自不必说，是地方政府直接垄断形成的；征地和拆迁中的低补偿则是由于地方政府制定了偏向房地产企业的法规而造成的；至于偷漏税，也与对房地产企业的税种过多以及税制结构不合理有直接关系。房地产行业的高利润，把本属于全民的财富转移到开发商身上，从而造就了该行业中的许多富豪，一部“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”上，房地产企业老板就占45%，而广大群众却不得不忍受高房价之苦。可以说，这样的高利润，越高越不符合科学发展观的要求。

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