未来几年房地产行业的投资趋势分析

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：零点指标数据网
报告来源：零点指标数据网

报告内容：

　　“售楼处像个超市，人来人往”！“卖楼就像卖菜，熙熙攘攘”！这话在北京、广州、上海以及杭州、天津等城市常常听到。倘若这还不足以说明目前国内房地产市场的狂热，请再关注如下数字：2003年，天津市主流房价在每平方米3000元至5000元的商品房，占市场总数的70％以上，2004年上半年，天津公布的商品房平均价格为3600元左右，天津市内3000元以下的房子已经基本没有了！而上海的商品房平均价格达到5200元/米2 ，首次超过北京成为中国内地房价最贵的城市。2003年，中国消费了全世界30%的煤炭，使用了全球27％的钢材，全世界的水泥产量15亿吨，中国去年消费了8.2亿吨，相当于全世界55%的水泥都倒在中国的土地上。另据国土资源部资料显示，近5年来我国耕地面积平均每年减少1500万亩以上！全国约有4500万农村劳动力进入城市建筑行业。

一、 近几年房地产投资热浪连绵不断，有窜巅峰之势

　　2003年的房地产投资延续了2002年的火暴。2002年房地产投资取得21.9%的增长，投资总额达到7736亿元；而2003年的投资已达10323亿元，同比增长达到33.4%。到目前为止，我国内地约有35个一级城市卷入房地产开发热潮，近几年平均每年进入房地产业的投资额都以1000亿元以上的幅度向上递增！如今，年均1万亿元之多的房地产业已经与全国股市的投资规模旗鼓相当！

　　我们知道，房地产行业在1993～1998年间曾陷入低潮，盘踞在“漩涡”之中，加上当时的通货紧缩环境，投资与价格都非常低迷。到了1998年后，基本甩掉了烂包袱的地产界终于冰雪遇见阳光――开始出现景气回升。更重要的是我国住房制度改革的突破性进展，使得九八年后的房地产投资开始强劲增长。以京、沪、穗为中心的三大经济商圈在这一轮房地产热中扮演了主力军的角色，投资与价格都持续大幅上升。

　　进入2003年，通货紧缩渐渐远离。全球的股市低迷使得大量游资找不到出路，纷纷涌入房地产业来淘金，一些有实力的生产企业也纷纷地介入房地产业，此时，我国宏观经济正好也进入了新的景气周期，人们的消费热点也涌向了住房和轿车。总之，种种因素的共同作用，使得过去几年中国房地产业展现了空前的火热。

二、未来两年内房地产需求仍然保持强劲势头

　　从表面上看，尽管大量投机资金的涌入使得部分地区的房地产业出现了恶炒的情形，但这只是局部现象，总体而言，2003年房地产的上升还在正常的范围内，未来几年估计这种火热的态势还将持续一段时间，但热点可能将有所转移。例如，西南地区的大城市如重庆、成都、昆明，沿海城市如大连、青岛、杭州等地区的房地产正处在上升阶段，有可能成为下一轮的投资热点，而上海、广州、深圳等房地产较为成熟的地区房价近来也有上升趋势。

　　在引发房地产热的诸因素中，由城市基础建设和城市化进程带来的强劲需求一直是房地产投资的主要推动力。一家研究机构的数据表明，我国城镇人均住房面积仅有15～24平米，距离发达国家尚有很大差距。如果在加上城市化进程可能带来的潜在的房地产需求，那么，房地产业潜在的需求将是非常惊人的。

　　城市化进程是支撑房地产市场需求的关键因素之一。根据《中国城市化水平发展战略》规划要求，到2010年，我国的城市化水平要达到40.5％，超过发展中国家的平均水平。那么，我国将需要将1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年时，这一数字将达到3.25亿，届时，我国的城镇化率将达到53%。目前我国的城市人口大约为4亿，如果再增加3.25亿，等于目前的城市人口容量将需要增加近一倍。而若以人均20平米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平米以上。由此，我们可以大致估计出未来十几年中国房地产业的蛋糕有多大。

　　今后几年，我们依然可以预期，房改所带来的需求还在进一步释放过程中，农民也在继续以较快的速度涌入城市。保守的估计，近五年来，由于近亿亩耕地被政府征用，从而失去土地有未得到妥善安排，在城市边缘流荡的农民就有4000万。据有关资料统计，今年仅北京一地的开发量，就等于整个欧洲的开发量。所有这些，将保证未来两年的房地产继续有着强劲的需求。

三、 来几年房地产投资仍保持增长，但增长幅度有所回落

　　在连续几年房地产投资和房地产需求不断高速增长的环境下，中央政府出台的相关政策可能对未来房地产投资规模产生一定的影响，但影响不会很大。

　　信贷形势和土地政策对房地产投资产生了一些负面影响。

　　大家都知道，目前国内不少城市房地产开发存在着极为严重的“泡沫”，中央政府早已从各地狂热的房地产货币信贷增长中“嗅”出了房地产催生的“泡沫”与其隐含的金融风险。

　　然而房地产市场似乎并没有理会央行的担心，有关数据显示，近年来中国房地产信贷业务一直呈现出快速发展态势，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2004年3月末的28251亿元！房贷业务的“疯狂”增长可以说已经到了央行所无法忍受的地步，今年来，在不到半年时间内，央行及各大商业银行对住房贷款几度收口，使房地产市场波澜大兴，争辩如潮。还有，今年4月底，国务院连下三道令牌，均与房地产行业发展有关：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农业用地转成非农业建设用地；全面清理全国固定资产投资项目。

　　众所周知，自今年4月27日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款！目前个人贷款虽已基本恢复，但房地产开发项目贷款仍被“严控”。

　　除严控金融信贷外，中央政府还加强了对房地产开发土地的“监控”！日前，从国家建设部了解到，我国将通过出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。“管紧土地，看好信贷”，中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“杠杆”，无疑是给正处于热潮中的房地产开发泼了一盘冷水。

　　未来几年我国房地产投资不会再次上演“地产灾难”

　　“地产灾难”是指：1994年，中国房地产市场也是在行情极其火爆、炒楼现象大量出现之时，中央政府金融信贷“釜底抽薪”，令房地产市场陷入了“坍塌不复之困境”。 虽然目前中国房地产市场确实面临着与10年前惊人相似的一幕，但是，我们应该看到，我国经过10年的发展，整个消费市场与经济环境都发生了天翻地覆的变化，即使不少业界人士“泡沫”之声四起，但我们应该坚信历史不会简单的重演！

　　2003～2004年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动，不是简单的依靠一两个行业的拉动。如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、城市基础设施（非房地产）的年投资增长达到30％～600％之多，房地产的全国平均年增长只有20％，相比之下，还算比较低的了。再有，现有的房地产投资增长是在连续多年平均20％的增长基础上较平衡的发展增长，连续多年房地产消费增速远远大于房地产投资增速，也说明了这一轮投资增长具有其合理性和适应性，不会因此而产生过度的危险……

　　通过上述分析，我们发现，在未来几年我国房地产投资，仍将保持一定幅度的增长，但是考虑到房地产行业受到国家相关政策等种种因素的影响，房地产投资的增长速度将有所回落，基本上将维持在10％～15％之间。

四、 在当前形式下，房地产商如何把握投资方向？采取什么样的投资策略，牢牢的把握机遇呢？

　　我们知道，房地产投资具有投资大、周期长、政策影响大等特点，因此，房地产商在投资过程中，应该认真分析当前形势，准确判断投资风险，才能有效的获得可观的经济效益。作为投资创业者，我们既要考虑系统风险，如通货膨胀、市场供求、政策、利率等风险；还要考虑到非系统风险，如时间风险、持有期风险、未来经营风险等等。

　　从当前房地产总的形式看，特别是我国正处于体制转轨的特殊时期，系统风险越来越大，因此，我们建议地产投资商最好采用投资组合策略，即通过多种投资组合来降低投资风险，这种模式在当前的房地产投资中还不普遍。

　　例如，某人发了财，获得一笔资金，那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢？还是分开使用分别投入到不同项目上去呢？我想聪明的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能失去获得高额受益的机会，但也不至于血本无归。

　　通过对目前房地产市场的前景分析，我们建议房地产投资者要重点关注以下几种类型的房地产投资：

　　关注高端写字楼的投资：在未来的数年里，世界五百强企业将会加快海外转移的步骤，进一步将企业举足轻重的部门转往海外市场，而中国将是首选之地，北京、上海更是重中之重。据预测，世界五百强企业的海外转移将为中国市场带来几十万平方米的销售量。

　　关注宾馆商场等商业用房的投资：我国加入WTO之后，更加宽松、开放的政治、经济环境会吸引更多的外资进入我国，并由此引起一系列的连动效应，国际间的经济交流更加频繁、外国来华旅游人数增加、国内的商业更加活跃，都将带动写字楼、宾馆、商场等商业用房的需求的增长。

　　关注涉外高档住宅项目的投资：随着大量外资企业的进入，大量的外籍企业高级管理人员的到来成为必然，这些人士及其亲属的居住需求又必然会引发对涉外高档住宅的旺盛需求。

　　关注社区的学校投资 ：精明的房地产商开打“教育牌”，越来越多的购房者，开始看重小区及周围的教育环境。如今社区学校可谓是才大气粗，“贵族”气息颇浓，目前，杭州和昆明已有几十个项目加入“教育地产”大军，追逐名校已经成为地产开发的时尚。

　　关注老年公寓和产权式酒店的投资：我国社会已经进入老年型国家，老年人人口数量急剧增多，因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国各个城市面前的一大社会问题。产权式酒店与传统房地产投资相比，拥有多项连带回报，已被大多数高收入群体所看好。

　　从目前看，我国房地产业已进入常规成熟的发展阶段，消费型物业新开发项目数量增长趋缓，市场供求趋于平衡，房地产开发商就直接面临生存压力。其开发模式在不断变化和演进中经历了关系为王、资本制胜、圈地称霸等几个阶段，我们认为现在进入了管理取胜的时代。

　　我国商品房投诉量居消费投诉之首，近３年来上升率平均在２０％以上，其中质量、虚假广告、合同违约、承诺不兑现、产权证难办、物业管理问题严重等成了老大难问题；开发商资金链断裂，无序开发，市场定位不准导致大量“烂尾楼”产生；盲目追捧“大盘时代”，在大量挥霍土地资源和各类经济资源的同时，房地产企业进入了“规模”与“成本”竞争的怪圈，楼盘越来越大，而产品越来越同质化。事实证明，房地产企业如果还不走正规化企业管理之路，将是很危险的！　　

　　由于房地产行业逐步成熟和产业升级，房地产正在向高质量、高品位转换，这一趋向导致部分民用地产向商用地产、服务型地产发展。这种大的转型不仅是压力，更是机遇。

　　因此房地产投资者如果要不断壮大，下一步就必须努力实现以下几个转变：由传统开发商向房地产商的转换；由简单的资源整合向完善的企业结构转变；由获取短期利润向有良好获利能力的物业资产的扩展和培育企业的持续长远盈利能力转变；实现企业投资领域从消费型物业向具有长期持有经营价值的各类地产项目开发转变。只有实现了这些转化，房地产投资商才能不断发展自己，真正走管理取胜的道路！

附文：房地产泡沫化的表现

　　房地产泡沫化已成为业内人士每每必谈的话题，也成为当前房地产业关注的热点。我国房地产业是否真的“泡沫”泛起？房地产泡沫的表现是什么？什么是“泡沫经济”？我们如何判断中国房地产是否会发展成为泡沫经济？这些问题同时也引起了我们的思考。

　　首先，我们必须弄清“泡沫经济”的概念。所谓“泡沫经济”，其核心含义是：市场价格远远高于实际价值，也就是说出售价格远远高于商品价值。记得张元端教授说过：“泡沫”就是价格的恶性上涨。一般来讲，房地产产生“泡沫”的原因有两种，一种是开发商通过大幅涨价而产生“泡沫”。另一种是销售商通过炒作使价格不断上涨而产生“泡沫”。但是无论是何种原因，都可以推断：“泡沫经济”是由于恶性炒作而形成的。

　　其次，我们分析一下房地产业泡沫化都有哪些表现？房地产泡沫化主要表现可以从六个方面看：第一个方面是房屋价格高速上涨，远远越过实际价值。第二个方面是住房需求空前扩大，但不是真实的需求。第三个方面是房地产的空置率大大提高。第四个方面是房地产投资持续高速增长。第五个方面是房地产贷款超常增长。第六个方面就是炒作土地等等。

　　从这些表现看，我国房地产市场究竟如何？房地泡沫是不是真的存在？

　　我们知道，市场的变化，归根到底都是由需求决定的，那么同样判断房地产泡沫的关键是看：市场是否存在真正的需求。

　　从当前房地产行业发展的总体形势分析，我们可以看到：房地产投资的走势已经表明，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。从我国未来的住宅需求看，作者认为仍是真实需求。我国城镇家庭2700万户未来的需求总量就达5.4亿平方米，这个需求是客观存在的，是现在就买得起的需求。从房地产的空置现象看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。今年前3季度比去年底减少3%，这说明当前房地产空置问题并未恶化。从另一方面讲，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的。从房价的上涨来看，主要原因是：地价和建筑成本的上升，以供给结构的变动共同推动的。从房地产金融风险来看，目前房地产金融风险留在可控范围之内，还未影响到国家金融和经济。

　　所以从总体来看，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”了。

　　（全文结束）