房价增长过快是国民经济平稳发展的不稳定因素

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：人民日报
报告来源：人民日报

报告内容：

　　目前，房价增长仍然显示出过快的趋势。去年四季度，房价增长高达10.8％，增幅比去年全年高1.1个百分点，其中住宅价格增长11.1％，增幅比去年前3个季度分别高3.5％、1.0％和2.5％。

　　房价增长过快的趋势，不仅是2005年房地产健康运行的突出矛盾，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素。

不利于金融稳健运行

　　首先，房价增长过快不利于货币信贷在合理区间进一步稳定。房地产开发企业国内贷款虽然明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅速。去年11月，在房地产开发投资本年资金来源中，国内贷款规模2734.8亿元，超过2002年全年514.5亿元，相当于2003年全年的87.5％。

　　其次，不利于货币信贷结构优化。由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款，因而无论是房地产贷款规模仍然偏大，还是房贷需求过盛，都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。

　　最后，不利于金融风险的更好防范。房价迅速上升，虽然拉动全国商品房空置面积下降，但也由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使其总量和占压银行资金仍然偏多。去年1—11月，全国商品房空置面积9985万平方米，比一季度多977万平方米，其中空置时间一年以上的商品房5626万平方米，比一季度增加605万平方米，比重提高0.6个百分点。

妨碍物价压力缓解
 
　　我国居住价格在去年前10个月持续走高，11月达6.3％，首次超过食品价格成为居民消费价格增长的第一位因素。

　　同时，作为高耗能和钢材、水泥使用量比较多的房地产，房价上升有力拉动能源、钢材、水泥的需求量增加及其价格的上扬，并带动上游产品价格增长。主要由于房价刺激下能源、钢材等价格的推动，去年全年原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4％，增幅比上年和去年2月分别高6.6和3.3个百分点。

影响投资增长继续回落

　　去年，在宏观调控下，房地产开发和全社会固定资产投资增长明显回落。但主要由于房价的过快上升，吸引购房定金及预交款增长大幅提高，造成房地产开发投资反弹风险。2004年1—11月，房地产开发投资增长29.2％，增幅比1—6、1—7、1—8、1—9和1—10月分别高0.5、0.6、0.4、0.9和0.3个百分点。房地产开发投资增长降幅减缓和出现小幅反弹，必然在很大程度上制约全社会固定资产投资的更快下降。

制约整个经济的结构调整

　　第一，加剧产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高。2004年，重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的住宅建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20％，钢材消耗比发达国家高10％—20％；水泥用量占全国总量的17.6％，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。

　　此外，房价过快增长不利于改变房地产的粗放式经营方式，而后者是能源、资源高消耗的重要原因。

　　第二，妨碍城乡结构的统筹。房价增长过高，除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程，还将因此导致购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。按2004年1—11月2759元／平方米计算，购买一套80平方米的商品房，需要约22.1万元，相当于同期农村居民家庭人均收入的30多倍。而北京、上海、广州等城市的房价更高，农民转移特别是实现稳定转移更加困难。

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