05深圳楼市隐蔽的祸根　谁接炒房者下一棒？

报告类别：分析报告
行业分类：房产
研究机构：深圳特区报
报告来源：深圳特区报

报告内容：

　　从炒股票、炒期货、炒外汇到炒房子。如今在证券投资持续不景气的前提下，炒家把眼光更多地投向了深圳房地产行业，炒房已成燎原之势。与杭州、上海等地的炒房热相比较，深圳炒房行情很少被披露。但各种迹象已经表明深圳地产炒房之风日盛，大批炒家进入深圳楼市已经成为不争的事实，在冠冕堂皇的二次置业背后，炒房实际上已经成为众多置业者的投资工具。

　　在2004年深圳市区内推出的多个楼盘中，动辄上百万的中高档住宅，一人同时购买数套的案例屡见不鲜。有调查显示，这些炒房者中，并非都是身价千万的富豪，其中不乏工薪阶层和自由职业者，他们炒房选择的置业付款方式多为分期付款。过分乐观的市场判断和盲目投资形成了深圳楼市的炒房“羊群效应”。

　　幸甚！目前接炒家下一棒的多为自住，尚未对深圳楼市造成明显影响，但随着炒房队伍不断扩大，置业大军中的贫富差距进一步拉大，当城市中的中高收入阶层都拥有了一套甚至多套住房，那么谁，又将来接下一棒？炒房正在成为影响深圳楼市健康发展的隐形“杀手”，炒房已经成为2005年深圳楼市不得不防的黑手。

2005年深圳楼市不可回避的现状

　　水榭花都一栋240平方米的连排别墅，在三级市场为何卖到800万？带着这样一个疑问，记者开始留意起深圳三级市场交易广告内容。结果发现近年深圳二手搂市场推盘情况发生重大转变，不但深圳二手搂的交易广告量和推出量成倍增长；原先以转卖旧房为主的深圳二手搂交易市场，如今已经被大量的新盘代替，甚至一些尚未入伙的畅销楼盘也频频出现。在一些位置优越、交通便利的地区，转让单位的售价要比开发商开盘销售价格高出20％。高额的利润又吸引了越来越多的人加入到″炒房″行列中来。

　　在二级市场方面，反馈来的信息也不容乐观。位于福田区景田的一小户型开发商老总告诉记者，年前在去往北京途中，一个熟人在电话中一口气就吃下了他十个单位。这样的事情算在位于深圳中心区的皇庭世纪楼盘身上已经不算新鲜。在2004年推出的众多楼盘中都出现了″炒家″的身影，特别是一些中高档楼盘更是成为了炒家热捧的对象。例如瑞河耶纳、中信红树湾、天鹅堡、香蜜山等，一些炒家出手阔绰，一人购买多套单位不在少数。

2005年深圳楼市隐蔽的祸根

　　自2003年以来，深圳房价的快速上涨引起了人们广泛关注，其中，“炒房”是深圳房价一路上扬的潜在原因之一。从专业角度，判定一个区域市场内炒房行为是否成为主流的标准，除了房价的快速上涨之外，商品房的实际空置率、投资性购房比例和二手房的价格走势亦是重要的标准，这三个标准的数值越高，炒房的行为也就越严重。2004年深圳个别区域和楼盘，投机客比例更高，有的甚至达到40％。还有近30％的投资性购房选择在短期内出手转让，市场投机气氛十分明显。

　　一家知名代理公司的经理告诉记者目前深圳炒房主要有三种方式：一种是大客户采用大批量的成交得到开发商的优惠价格再以市场价格售出，这种方式比较少见。比较多的是参加内部认购，得到优先购买权，在正式销售阶段售出，挣取中间差价；还有一种方式是炒楼花：通过开发商的摇号活动得到此房产的优先认购权，再将优先认购权售出。由于开发商普遍对炒房行为持谨慎态度，所以对于购房更名控制的相对严格，致使一大批炒作楼盘流入了三级市场，这也是深圳三级市场迅速膨胀的主要原因之一。

2005年深圳楼市繁华背后的泡沫

　　据了解：从2003以来深圳炒房队伍在逐年壮大，其中一些是久经沙场的老手，更多的是“无心插柳”的新手。

　　张女士在深圳是个职业炒家，在深圳多个新盘中都有购买单位，华侨城某个知名别墅区里也拥有一套房产。她告诉记者在经过多次炒房后，她现在已经辞去了保险公司的工作，职业炒搂，当问及她的购房首期款出处，竟然全部是银行贷款。像张女士这样的炒家在深圳就有一批。与张女士相比，蒋先生是位台湾人，到深圳已经有相当年头了，2002年无意购买了一套碧海云天220平方米单位用来自住，谁料今年竟然有人愿意高出原先购买价格110万来购买它，除去原先装修花费的40万元，一出手净赚了70万。如此高额的差价已经将蒋先生变成了楼市炒家，如今一有空他就驾车四处看搂，寻找炒房的机会。

　　正是这群炒房一族和炒房行径，造成深圳楼市价格模糊不清，深圳房地产价格要与实际统计均价不符；给楼市造成虚假繁荣，抬高深圳房地产楼盘价格，造成多数中低档收入阶层背负置业包袱。从金融角度考量，大量炒家的入市场与某些开发商的暗渡陈仓将置业风险转嫁给贷款银行，造成楼市虚火上升。众所周知，炒房到了一定程度，会导致房价突然下降，即常言所说的崩盘。为了防止崩盘，当务之急就是抑制炒房。

　　不久前人民日报记者采访了国际著名经济学家——马赫蒂摩。马赫蒂摩认为炒房行为可以造成市中心和优质地段的那些房子价格将不断被炒家抬高，利于投资。其成果是其他越来越多的想买房子的人被迫往城外迁移，最后造成一个很严重的直接问题就是城市交通压力增大，这将导致很多人连正常上班都很困难。

　　其实马赫蒂摩的观点在深圳已经出现，由于市中心地段的物业价格的逐年攀升，很多市民放弃了就近置业，选择了在南山，龙岗等区域安家。迫于交通压力，购车族在不断增多，深圳交通已经不堪重负。

　　经济学家吴敬琏则指出，由于炒房者炒作中高档楼盘风气日盛，开发商热衷于高档楼盘开发，房地产行业发展与小康居住目标发生背道而驰，越来越多的中低收入者居住条件得不到改善，造成贫富分化加剧。

　　据了解，最高人民法院发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《规定》）今年1月1日正开始式实施，其中《规定》第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”按此规定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行将不能拍卖、变卖或者抵债。

　　迹象表明，国家对房地产市场的“炒房”危害已经密切关注，开始从上游给炒房行为断奶。很难想象断奶以后的深圳炒房市场，但我们必须正视炒房已经或正在给2005年深圳楼市造成的潜在压力。

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